Investicija u nekretninu

Samo 114 000 eura za uređen 2.5-sobni stan u Novom Zagrebu (kvart Trnsko) od 60.76 m2 koji realno vrijedi više od 180 000 eura.

Kupac nema nikakvih ulaganja niti troškova! Nekretnina odmah počinje donositi mjesečni prinos, veći nego što donosi kupnja bilo koje druge nekretnine za isti iznos!

Ovo je najbolja prilika na tržištu za one koji ne trebaju odmah useljenje nego žele kupiti nekretninu za iznajmljivanje ili kao investiciju.

Saznaj više

Ključne informacije

Uređen 2.5-sobni stan od 60.76 m2 u Novom Zagrebu (Trnsko). Nije suteren, prizemlje niti potkrovlje. Neboder s 2 dizala, odlična lokacija u kvartu.

Kupac plaća samo 114 000 eura i odmah postaje 1/1 vlasnik nekretnine.

Na nekretnini ostaje pravo plodouživanja idućih 12 godina, bez drugih tereta, ali plodouživatelj cijelo vrijeme plaća mjesečnu naknadu (slično kao dugoročni najam) + režije.

Prodavatelj ima opciju otkupa natrag po fiksnoj cijeni od 165 000 eura do najkasnije 31.12.2030. i za tu opciju plaća mjesečnu naknadu.

Sve režije trajno plaća plodouživatelj.

Budući vlasnik nekretnine (kupac) nije dužan održavati nekretninu i nema baš nikakve troškove povezane sa njom nego o tome brine plodouživatelj.

Prodavatelj kupcu od prvog idućeg mjeseca plaća mjesečnu naknadu u iznosu od 650 eura mjesečno (kao naknadu za opciju otkupa natrag) do 31.12.2030., a nakon tog datuma do isteka prava plodouživanja (31.12.2036.) plaća 750 eura mjesečno.

Kupac mora uzeti u obzir da kupuje dobar stan u dobrom kvartu za samo 114 000 eura (značajno manje od pune tržišne vrijednosti) i da neće imati niti jedan jedini euro troška 12 godina, a da će primati mjesečnu naknadu veću nego što bi mogao primati kao prinos najma od neke druge nekretnine kupljene za ovako mali iznos, i da će nakon 12 godina biti u punom posjedu nekretnine veće za 20-ak kvadrata nego da sada kupi neku drugu za isti iznos (u koju će morati odmah u startu uložiti i sa kojom će imati troškove kroz godine i koja će nositi manji mjesečni prinos od ovog koji je u ovoj ponudi).

Ovo je ponuda kupnje nekretnine uz odgodu korištenja (ili za djecu) po iznimno niskoj cijeni, a zbog ostanka prava plodouživanja fiksno 12 godina i zbog opcije otkupa natrag za prodavatelja kupac (novi vlasnik) će cijelo vrijeme primati mjesečnu naknadu (prvih 6 godina 650 eura mjesečno, drugih 6 godina 750 eura mjesečno), ili do trenutka otkupa natrag. Kupac (novi vlasnik) nema nikakav startni niti budući trošak, a useljava u stan nakon 12 godina kada plodouživatelj iseljava ako ga nije otkupio u roku dok je mogao.
Ako plodouživatelj ne ispuni bilo koju svoju ugovorenu obvezu gubi pravo plodouživanja (prije isteka jer neispunjenje obveze ima za posljedicu gubitak prava plodouživanja prije ugovoreng isteka) i odmah iseljava, a vlasnik preuzima puni neograničeni posjed nad nekretninom.

Najvažniji detalji (ozbiljan kupac neka barem ovaj dio pročita!)

U ovom dijelu je pojašnjeno manje više sve što bi moglo zanimati potencijalne kupce i sve što trebaju znati o ovoj prodaji

Ovo je specifična prodaja, ali je kao takva najbolja prilika za kupca koju trenutno možete pronaći na tržištu!

Zašto ovako dobra ponuda za kupca? Da li je prodavatelj lud? Ne, prodavatelj nije lud, nego si oslobađa kapital za nešto drugo, a uz ovakve uvjete i plaćanje naknade svih 12 godina kao da je dugoročni najam cijena bi mogla biti skoro puna tržišna, ali je ključ u opciji otkupa! Ta opcija vrijedi i ima svoju konkretnu vrijednost pa ju je zato prodavatelj spreman honorirati sa ovako velikim popustom na punu tržišnu vrijednost stana i radi te opcije plaća vrlo fer mjesečnu naknadu.

Kupac plaća samo 114 000 eura, nema nikakvih troškova niti u startu niti idućih 12 godina (o nekretnini brine plodouživatelj na svoj trošak), a odmah će početi primati mjesečnu naknadu.

Kupac (novi vlasnik) će primati prvih 6 godina 650 eura mjesečno (do 31.12.2030.), a drugih 6 godina (do 31.12.2036.) 750 eura mjesečno. Znači kupac (novi vlasnik) će primati mjesečnu naknadu svih 12 godina, ili do otkupa, pa je efekat kao da je ovako jeftino kupio stan koji je odmah uspješno iznajmio (uz viši mjesečni prinos nego što bi dobio od drugog stana kupljenog za ovako mali iznos) u dugoročni najam uz garantiranu popunjenost svih 12 godina bez ijednog praznog mjeseca, bez ikakve brige i angažmana i bez ijednog eura troška kroz svih 12 godina!

Nakon 31.12.2036. plodouživatelj iseljava i vlasnik preuzima stan u potpunosti bez ikakvih ograničenja, ali do 31.12.2036. je plodouživatelj u stanu (uz plaćanje mjesečne naknade, režija i održavanje stana i svih troškova oko održavanja i renovacije, znači vlasnik nema niti jedan jedini euro troška svih tih 12 godina).

Plodouživatelj će cijelo vrijeme plaćati sve režije.

Na nekretninu se upisuje pravo plodouživanja za prodavatelja, ali na fiksnih 12 godina sa točnim datumom isteka, a ne doživotno kako je to najčešće slučaj. Kupac ODMAH postaje 1/1 vlasnik i njegovo ime se ODMAH upisuje na vlasnički list, ali ne useljava u stan jer u stanu ostaje prodavatelj/plodouživatelj idućih 12 godina (zato i je tako mala cijena, uz još dodatan benefit za kupca u vidu mjesečne naknade i velike zarade prilikom vrlo vjerojatnog otkupa). Ovo se može smatrati kao da je stan odmah iznajmljen u dugoročni najam na 12 godina, ali vlasnik nema nikakve troškove za razliku od klasičnog najmodavca.

Što se tiče iznosa naknade, ovih 650 eura prvih 6 godina, pa onda 750 eura drugih 6 godina je više nego fer ponuda, tim više što kupac nema niti jedan jedini euro troška i što kupuje ovaj stan za samo 114 000 eura (a ovaj konkretan stan trenutno vrijedi oko 180 000 eura). Novinari po običaju pretjeruju sa dramatičnim objavama na portalima u vezi cijena najma. Za 600 eura mjesečno se u Zagrebu može birati dobar stan, u dobrom kvartu, koji ima 50+ kvadrata i pun je oglasnik takvih stanova (slobodno na oglasniku postavite filtere za takvu pretragu i samostalno provjerite). Znači nije baš lako pronaći podstanara koji će plaćati 600 eura mjesečno (i to je brutto, a ne netto) i za stan od 50+ kvadrata, a stan od 50+ kvadrata, u koji ništa ne treba uložiti i i koji je u dobrom kvartu i u dobrom stanju možete samo sanjati da ćete kupiti za ovako mali iznos, a u ovoj ponudi se nudi mjesečna naknada ne 600 eura nego 650 eura mjesečno (pa kasnije 750 eura mjesečno), bez ikakvih troškova za vlasnika i bez ikakve brige i stresa! Važno za naglasiti, ovdje kupujete stan od čak 60 kvadrata!

Zašto plodouživanje, a ne klasičan dugoročni najam? Zato što je plodouživanje stvarno pravo za razliku od najma koji spada pod obligacijsko pravo i plodouživanje na 12 godina je sigurnost za prodavatelja/plodouživatelja koji prodaje ovako povoljno da neće nakon 2-3 godine biti bez razloga izbačen iz stana (onda bi ispalo skoro kao da je poklonio stan). S druge strane, ako plodouživatelj ne ispuni bilo koju od svojih ugovorenih obveza (sve obveze se upisuju odmah u kupoprodajni ugovor uz klauzulu o gubitku prava plodouživanja ako se ne izvrše), on gubi svoje pravo plodouživanja i mora odmah iseliti. Znači čist račun, duga ljubav, uz sigurnost za obje strane.

Prodavatelj uvjetuje ovu prodaju i time da ima pravo na otkup (opcioni otkup) i to tako da može otkupiti stan natrag za fiksnih 165 000 eura do 31.12.2030. (očito je da kupac time dobro zarađuje). Cijena ovog stana je ovako niska jer kao što vidite postoje uvjeti za ovu prodaju, ali oni itekako idu u korist kupca, a prodavatelj si ovakvom prodajom oslobađa kapital pa je to win-win situacija. Opcija otkupa je opcija koju prodavatelj/plodouživatelj namjerava iskoristiti, ali je opcija, ne obveza, a plaćanje naknade za tu opciju je obveza i tako će biti ugovoreno. Znači prodavatelj/plodouživatelj može i ne mora otkupiti stan natrag (može otkupiti samo po unaprijed dogovorenoj cijeni koja je znatno veća od ove po kojoj kupac sada kupuje), ali mjesečnu naknadu za tu opciju otkupa MORA plaćati svaki mjesec i to se sve tako upisuje u kupoprodajni ugovor. Prodavatelj/plodouživatelj svakako namjerava iskoristiti tu opciju otkupa, ali ponovno se naglašava da je to opcija, a plaćanje mjesečne naknade ili do otkupa ili svih 12 godina je obveza i mora biti plaćena svaki mjesec.
Već plaćena naknada prije otkupa se ne odbija od otkupne cijene, tako da bez obzira na iznos plaćene naknade do tada, otkupna cijena je fiksnih 165 000 eura (do 31.12.2030.). To sve će biti jasno definirano i precizirano u kupoprodajnom ugovoru.
Dodatno, kupac će morati prodati za fiksnih 165 000 eura (ne manje) ako prodavatelj/plodouživatelj odluči iskoristiti svoju opciju otkupa jer je i to uvjet ove prodaje i tako se u startu ugovara. Znači vlasnik ima obvezu prodati stan natrag prodavatelju/plodouživatelju za taj iznos, ali ne za manje, i za taj iznos samo do 31.12.2030., a kasnije za veći iznos.

Dalje, nakon 31.12.2030. prodavatelj/plodouživatelj i dalje ima pravo na opcioni otkup (i vlasnik mu mora prodati ako se plodouživatelj odluči iskoristiti opciju otkupa), ali nakon 31.12.2030. pa do 31.12.2033. otkup mora biti isključivo za fiksnih 205 000 eura (dakle nije više 165 000 eura nego je sada 205 000 eura). Znači plodouživatelj nakon 31.12.2030. više ne može otkupiti natrag za 165 000 eura nego sada mora platiti fiksnih 205 000 eura.

Dodatno, nakon 31.12.2030. vlasnik je slobodan prodati i bilo kome drugome za bilo koju cijenu (prije tog datuma može prodati samo prodavatelju/plodouživatelju), ali mora prvo ponuditi plodouživatelju otkup za 205 000 eura (pravo prvokupa u ovom slučaju). Ta cijena za prodavatelja/plodouživatelja, odnosno da on otkupi po toj fiksnoj cijeni, vrijedi od 01.01.2031. do 31.12.2033. Rok za iskoristiti pravo prvokupa od strane plodouživatelja (i platiti vlasniku puni iznos bez odugovlačenja) će biti 15 dana od dana kada primi obavijest da vlasnik ima drugog kupca.

Prije 31.12.2030. vlasnik ne smije otuđiti niti opteretiti nekretninu (prodati nekom drugom, darovati, založiti, staviti pod hipoteku itd. i to će se upisati u ZK sa rokom isteka 31.12.2030., kao što će biti upisana i opcija otkupa), ali od 01.01.2031. pa nadalje vlasnik smije i prodati nekom drugom, i staviti hipoteku na nekretninu itd. Ako proda nekom drugom, plodouživatelj svejedno ostaje u stanu do 31.12.2036. i ima i dalje opciju otkupiti stan natrag po unaprijed ugovorenim uvjetima (u tom trenutku isključivo za 205 000 eura do 31.12.2033. ili za 245 000 eura od 01.01.2034. do 31.12.2036.) od bilo koga tko će tada biti vlasnik, te i dalje plaća mjesečnu naknadu jer i dalje ima opciju otkupa (u tom trenutku je mjesečna naknada 750 eura mjesečno) onome tko će biti vlasnik u tom trenutku (vlasnik će odrediti kome će se dalje plaćati ta naknada, a plodouživatelj može plaćati i pola jednoj osobi, pola drugoj ako vlasnik uspije prodati nekom drugom uz takav dogovor). To znači da će vlasnik, ako je plodouživatelj propustio iskoristiti opciju otkupa do 31.12.2030., moći pronaći drugog kupca kojem će prodati stan malo ispod tadašnje tržišne cijene (koja će biti veća nego danas i zato sadašnji kupac može računati da će u svakom scenariju dobro zaraditi) iako i dalje ostaje još par godina plodouživatelj u stanu jer će taj novi budući vlasnik (tadašnji kupac) primati 750 eura mjesečno od plodouživatelja pa zapravo ispada kao da kupuje stan sa već unaprijed dogovorenim "podstanarom" koji plaća "najam" i taj tadašnji kupac nema nikakve brige niti troškove niti ulaganja u stan.

Od 01.01.2034. pa do isteka prava plodouživanja i iseljenja (31.12.2036.) plodouživatelj i dalje ima opciju otkupa po uvjetima kao i od 01.01.2031. (ali uz veću cijenu) i od tada isključivo po fiksnoj cijeni od 245 000 eura.

Prodavatelj/plodouživatelj je uvjeren da će iskoristiti opciju otkupa prije 31.12.2030. i otkupiti stan natrag za fiksnih 165 000 eura, ali ove daljnje opcije otkupa po višoj cijeni su navedene samo za slučaj da radi neke više sile bude propušten otkup u tom prvom roku, a da vlasnik nije prodao nekom drugom (jer vlasnik od 01.01.2031. pa nadalje smije prodati i bilo kome drugome za bilo koju cijenu ako odluči prodati, ali mora prvo ponuditi prvokup plodouživatelju za iznos koji vrijedi u tom trenutku, odnosno 205 000 eura od 01.01.2031. do 31.12.2033. ili za 245 000 eura od 01.01.2034. do 31.12.2036.).

Da ne zbunjuju opcije, reći ćemo ovako da bude jednostavnije... prvih 6 godina samo plodouživatelj može kupiti stan (otkupiti natrag) i to samo ako plati 165 000 eura (u tom slučaju vlasnik mora prodati), a cijelo vrijeme plaća mjesečnu nakadu. Nakon prvih 6 godina, vlasnik može prodati bilo kome, ali u razdoblju od 3 godine nakon isteka prvih 6 godina mora prvo ponuditi plodouživatelju za 205 000 eura, a u zadnjih tri godine isto tako, ali za 245 000 eura (slobodno nazovite ako treba pojašnjenje ovoga).
Prodavatelj/plodouživatelj je uvjeren da će otkupiti stan natrag prije isteka prvih 6 godina za fiksnih 165 000 eura, ali ovo su uvjeti koji će biti ugovoreni pa je dobro sve znati unaprijed za slučaj da radi neke više sile bude nekih promjena mogućnosti plodouživatelja i da propusti otkupiti u prvih 6 godina (a to se ne bi trebalo dogoditi).

Ako vlasnik proda ovaj stan nekom drugom nakon 31.12.2030., plodouživatelj i dalje ostaje u stanu do 31.12.2036., ali će tadašnju naknadu od 750 eura mjesečno plaćati novom vlasniku (argument više da će biti moguće prodati stan nekom drugom ako plodouživatelj nije otkupio u prvih 6 godina). Plodouživatelj tu naknadu plaća bilo kome tko će biti tada vlasnik.

Nakon 31.12.2030. vlasnik može pregovarati sa bilo kime o prodaji ovog stana ako plodouživatelj do tada nije otkupio i ako vlasnik odluči prodati (i sa drugima može pregovarati o prodaji za bilo koju cijenu koju sami odrede), ali ako dogovori prodaju sa nekim drugim, mora prvo dati mogućnost plodouživatelju da on otkupi (za fiksnih 205 000 eura između 01.01.2031. i 31.12.2033. ili za fiksnih 245 000 eura od 01.01.2034. do 31.12.2036.).

Dodatno, plodouživatelj se obvezuje ne samo održavati stan u trenutnom stanju (što je i zakonska obveza) nego ga i renovirati isključivo na svoj trošak (koji će po planu i procjeni biti cca 40 000 eura). To će također ući u kupoprodajni ugovor kao obveza plodouživatelja pod prijetnjom gubitka prava plodouživanja ako se ne izvrši. Rok za tu renovaciju da mora biti odrađena će biti do najkasnije 31.12.2030. (još jedan jaki prodajni argument za vlasnika ako bi prodavao nekom drugom ako plodouživatelj nije otkupio u prvih 6 godina jer će to onda biti friško i detaljno renoviran stan). Stanje stana je i trenutno skroz ok, ali kao i kod svakog stana, dolazi vrijeme za klasičnu periodičku renovaciju i to će odraditi plodouživatelj na svoj trošak (planirano je da će prvi dio renovacije biti odrađen već prije kraja ove godine, a ostatak u tijeku 2027 godine).

Zamislite podstanara koji potroši svojih cca 40 000 eura (toliko iznosi procjena troškova za planirane radove) na uređenje vašeg stana. Ovo je ponuda koju nije pametno propustiti, a prodavatelj je uvjeren da će iskoristiti opciju otkupa i zato se bez problema obvezuje na ovako velike izdatke u uređenje tuđeg stana jer je uvjeren da to radi zapravo sebi jer će ponovno biti vlasnik jer je siguran da će iskoristiti opciju otkupa i sada prodaje ovako jeftino jer si oslobađa kapital za nešto drugo što bi mu moralo biti jako unosno pa ipak ima svoju računicu u ovakvom dealu. U svakom slučaju, kupac ne preuzima nikakav rizik i njegova pozitivna računica i jako dobra zarada je osigurana već u startu sa kupoprodajnim ugovorom u kojem će biti svi ovi detalji i jasan gubitak prava plodouživanja plodouživatelja ako nešto ugovoreno kao svoju obvezu ne bi ispunio.

Ako kupac kupuje ovaj stan bez namjere za preprodajom i zaradom na taj način nego kupuje za sebe uz odgodu useljenja ili za svoju djecu, i u tom slučaju je ovo najbolja trenutno postojeća prilika jer je najpovoljnija kada se sve uzme u obzir. Ipak, kupac treba računati da će prodavatelj/plodouživatelj svakako nastojati iskoristiti opciju otkupa natrag za fiksnih 165 000 eura prije 31.12.2030. (i uvjeren je da će ju iskoristiti u prvom roku), ali to onda znači da će vlasnik dobiti cash kapital za kupnju neke druge nekretnine koja će mu onda biti trajno rješenje, a koja će biti veća od one koju danas može kupiti za samo 114 000 eura.

Da pojednostavimo...

Kupac plaća sada 114 000 eura, nema nikakav dodatni trošak, plodouživatelj ostaje u stanu idućih fiksnih 12 godina (do fiksno 31.12.2036.) i plaća 650 eura mjesečno za opciju otkupa do 31.12.2030. koju će 99% sigurno iskoristiti (ako slučajno ne otkupi, i dalje cijelo vrijeme plaća mjesečnu naknadu vlasniku, i to 750 eura mjesečno od tada). Do 31.12.2030. samo plodouživatelj može otkupiti i to mora biti za fiksan iznos od 165 000 eura. Nakon tog datuma vlasnik može prodati i nekom drugom, ali prvo mora ponuditi plodouživatelju (za 205k eura ili zadnje tri godine za 245k eura). Ako radi neke više sile plodouživatelj nije otkupio u prvih 6 godina za fiksnih 165 000 eura, onda vrijedi sve ovo ostalo napisano. Ako plodouživatelj nije otkupio do 31.12.2030. i dalje plaća mjesečnu naknadu vlasniku, i to od tada uvećanu na 750 eura mjesečno. U bilo kojem slučaju, kupac jako dobro prolazi!

Sve što se ugovori kao obveza plodouživatelja (plaćanje režija, plaćanje mjesečne naknade, renovacija, održavanje) ulazi u startu u kupoprodajni ugovor i to je obveza koja ako ne bi bila izvršena (ili ako bi se kasnilo s plaćanjem) ima za direktnu posljedicu gubitak prava plodouživanja i momentalno iseljenje plodouživatelja (biti će takva klauzula u kupoprodajnom ugovoru da pruži dodatnu sigurnost kupcu) i u tom slučaju kupac (novi vlasnik) odmah useljava i preuzima stan u potpunosti.

Što se zakonskog dijela tiče, evo pojašnjenja i toga...

Pravo plodouživanja je oduvijek poznato u hrvatskom zakonu i spada pod Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (članak 203. i dalje).
Plodouživatelj po zakonu nije dužan plaćati nikakvu naknadu jer on nije podstanar/najmoprimac, ali se u ovom slučaju naknada plaća radi uvjetovanja opcije otkupa natrag. Kupcu (novom vlasniku) je vjerojatno svejedno da li se to zove najam ili naknada, on će primati mjesečni iznos od 650 eura prvih 6 godina i onda 750 erua mjesečno drugih 6 godina, ali evo pojašnjenje za one koji žele unaprijed znati pravne detalje.

Plodouživanje se u ovom slučaju stječe na temelju kupoprodajnog ugovora jer se stan prodaje debelo ispod prave vrijednosti i zauzvrat se traži pravo plodouživanja (fiksno ograničeno na 12 godina). Ovo je nešto što je puno popularnije u zapadnim zemljama, pogotovo u Francuskoj (ovaj tip prodaja se tamo naziva "viager") mada i u još nekim EU zemljama, a kod nas će tek doći popularnost takvih prodaja. S tim da je ova ponuda puno povoljnija za kupca nego što je uobičajeno za ovakve ponude (jer tamo gdje su postale poznate i uobičajene tamo je i manji discount između pune tržišne vrijednosti i vrijednosti ovakvih prodaja jer kupci ne zaziru od takvih kupnjih kao možda još uvijek kod nas, za sada) jer ne samo da se stan prodaje skoro u pola cijene nego se ugovara i plaćanje naknade (koja nije najam nego naknada za opciju otkupa jer je ta opcija važna prodavatelju/plodouživatelju i želi plaćati naknadu da bi imao tu opciju).

Naknada za opciju otkupa i sama opcija otkupa nemaju veze sa plodouživanjem niti sa Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. To spada pod Zakon o obveznim odnosima i ugovora se na temelju tog zakona. Prodavatelj/plodouživatelj uvjetuje kupcu (novom vlasniku) nešto što on ne mora ispuniti, pa da osigura da će to biti ispunjeno plaća naknadu i tako koristi Zakon o obveznim odnosima i obvezuje vlasnika da mu proda natrag stan po unaprijed ugovorenim uvjetima (kupac dobro zarađuje jer je cijena otkupa znatno veća od cijene po kojoj kupac sada kupuje) i to je ta naknada od 650 eura mjesečno prvih 6 godina za opciju otkupa za fiksnih 165 000 eura do 31.12.2030. i onda naknada 750 eura mjesečno drugih 6 godina za produljenje malo izmjenjene opcije otkupa. Nakanda se plaća ili svih 12 godina, ili do otkupa, što dođe prije, i obavezno se mora plaćati ili se gubi i opcija otkupa i pravo plodouživanja i plodouživatelj mora iseliti čim bi eventualno počeo kasniti sa plaćanjem naknade. To će tako biti precizno ugovoreno u kupoprodajnom ugovoru i kupac će imati punu sigurnost.

Iznos mjesečne naknade je više nego fer, a ako netko misli da bi mjesečna naknada trebala biti veća, neka potraži drugi stan koji može sada kupiti za samo 114 000 eura bez ijednog jedinog eura dodatnog troška idućih 12 godina pa neka proba dobiti više na ime mjesečnog najma. Usput neka proba i računati netto najam/prinos, a ne brutto kao što većina neiskusnih radi.

Poziva se svaki ozbiljan kupac da sve unaprijed provjeri sa svojim odvjetnikom. Ovo sve je provjereno i sigurno zakonski čisto i pravno valjano, ali prodavatelj ne očekuje da mu se vjeruje na riječ i neka svaki ozbiljan kupac provjeri unaprijed sa svojim odvjetnikom. Nemojte pitati susjede niti prijatelje/poznanike nego pitajte odvjetnika! Susjedi/prijatelji/poznanici, kao i većina ljudi u Hrvatskoj, slabo ili nikako poznaju pojam plodouživanja i općenito Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Zakon o obveznim odnosima. Sve što želite provjeriti provjerite sa odvjetnikom!

Ovo su uvjeti za brzu prodaju. Zašto je prodavatelj toliko lud/glup da daje ovako dobru ponudu za kupca? Zato što prodavatelj radi sa kapitalom i trenutno ima priliku koju nikako ne želi propustiti, a nema dovoljno slobodnog kapitala i ovo je način da si na jednostavan način u kratkom roku oslobodi iznos koji mu je potreban, bez da prijevremeno likvidira druge aktivne investicije. Ovo nije uopće komplicirana transakcija. Sve se lako kvalitetno sroči i ubaci u kupoprodajni ugovor i to je to. Kupac plati 114 000 eura, odmah postane vlasnik 1/1, prima mjesečnu naknadu i nema nikakve brige niti ijedan jedini euro dodatnog troška niti u startu niti kroz godine. Za sve nejasnoće slobodno nazovite prodavatelja ili se obratite svom odvjetniku od povjerenja.

Za one koji se bave špekulacijom nekretninama i općenito flippanjem nekretnina... Ovakav ROI, odnosno u ovom smislu je bolje reći brzina povrata investicije (uz vjerojatno i ROI) nego samo ROI (složit će se pravi investitori koji razumiju termine) i ovakav netto prinos (naglasak na netto) ne daje niti jedna druga nekretnina ovog tipa na tržištu u Zagrebu. Vrlo je realno (gotovo sigurno) da će opcija otkupa za fiksnih 165 000 eura do 31.12.2030. biti iskorištena (najvjerojatnije u tijeku 2029. godine), a to znači da se ova prilika zaista ne može uspoređivati sa niti jednom trenutno aktivnom prodajom na zagrebačkom području, ali i bez otkupa, ovo je prilika od koje bolju, kupac koji traži nekretninu za iznajmljivanje ili investiciju, neće pronaći!

Kupnja bare ownershipa (nekretnine u kojoj ostaje plodouživatelj) je hit u EU zbog značajno niže cijene, te brojnih prednosti koje takva kupnja donosi kupcu!

Što je Bare Ownership?

Budući da se ova nekretnina prodaje sa ostankom prava plodouživanja, takva prodaja se naziva prodaja Bare Ownershipa, odnosno "golog vlasništva". Takve prodaje su potpuno legalne i zakon ih poznaje, a primjetno je da su sve češće u EU jer su otkriće pošto pružaju pregršt pogodnosti i za prodavatelja i za kupca, a već postaju poznate u praksi i u Hrvatskoj i njihov broj će se samo povećavati.

Bare Ownership (nuda proprieta) je jedinstveni koncept kupovine nekretnine koji vam omogućava da postanete vlasnik nekretnine po niskoj cijeni, ali bez prava na korištenje zbog prava plodouživanja upisanog na nekretninu (usufruct, Zakon o vlasništvu, čl. 203.). Vlasništvo nad nekretninom je u vašim rukama i vi ste jedini vlasnik (1/1), dok prodavatelj (odnosno plodouživatelj) zadržava pravo korištenja (uzurpacije) nekretnine do kraja života ili do određenog datuma, ovisi kako je određeno (upisano u ZK). Nakon toga, nekretnina prelazi u vaše potpuno neograničeno vlasništvo, točnije, nekretnina je cijelo vrijeme u 1/1 vlasništvu kupca (i može ju recimo prodati nekom drugom), ali nakon isteka prava plodouživanja vlasnik više nema ograničenja u fizičkom korištenju nekretnine i stupa u njen puni, samostalni i neograničeni posjed.

Kupnja Bare Ownershipa je iz mnogo razloga neusporedivo bolja opcija za kupca od opcije sklapanja ugovora o doživotnom uzdržavanju što je trenutno još uvijek popularnije u Hrvatskoj (ali to će se vrlo brzo promijeniti, pretpostavka je kroz 2-3 godine). Bolja je to opcija za kupca između ostalog i zato što kupac nema nikakve obveze prema nekretnini niti prema plodouživatelju (niti ga treba uzdržavati i brinuti o njemu), obveza podmirivanja režija i održavanja nekretnine je na plodouživatelju, a kupac i u ovom modelu stječe puni neograničeni posjed nad nekretninom nakon smrti plodouživatelja (ili na datum isteka prava plodouživanja ako je određen datum isteka) i također po znatno nižoj cijeni od tržišne.
Dodatna pogodnost u ovakvom modelu je što kupac može u bilo kojem trenutku prodati svoje vlasništvo nad nekretninom (bez obzira što je u njoj i dalje plodouživatelj), a kada se radi o ugovoru o doživotnom uzdržavanju tada davatelj uzdržavanja ne smije prodati prava iz ugovora (pogotovo ne nekretninu jer još niti nije njen vlasnik) jer to nije zakonski dozvoljeno niti bi bilo pravno valjano i može samo čekati smrt uzdržavane osobe.

Ovaj model je idealan za one koji žele investirati u budućnost, iskoristiti porezne olakšice (primjerice, osnovica za porez na promet nekretnina je bare ownership vrijednost, a ne puna vrijednost nekretnine) i dugoročno profitirati, a da pri tome ne žure s korištenjem imovine.

Prodaja bare ownershipa je potpuno legalna, a u EU postaje sve češća posljednjih nekoliko godina i broj takvih prodaja u EU konstantno raste u značajnom postotku. U Hrvatskoj se također povremeno ostvaruju prodaje ovog tipa, a biti će ih sve više i više i postat će uobičajene.

Najjednostavnije pojašnjenje bare ownershipa je da se prodaje samo čisto vlasništvo nekretnine, a da pravo korištenja zadržava netko drugi (plodouživatelj). Kupac (novi vlasnik nekretnine) ne može koristiti nekretninu prije smrti plodouživatelja (ili isteka prava plodouživanja), ali može prodati svoje vlasništvo nekom drugom kada god to poželi. Također, može i pričekati smrt plodouživatelja (ako nije određen datum isteka nego je doživotno pravo) i nakon smrti plodouživatelja automatski stječe sva prava nad nekretninom i naravno pravo neograničenog korištenja. Iz tog razloga bare ownership kod nekretnina sa plodouživateljem za kojeg se ne očekuje da će još dugo živjeti (ili ako je određen fiksan datum isteka prava plodouživanja koji nije daleko u budućnosti) vrijedi tek nešto manje od tržišne cijene te nekretnine, dok bare ownership kod nekretnina gdje je mlađi plodouživatelj (koji ostaje doživotno u nekretnini) ima značajno umanjenu vrijednost u odnosu na punu tržišnu vrijednost te nekretnine.


Kako se računa vrijednost bare ownershipa?

Za izračun točne vrijednosti bare ownershipa postoji službena i opće prihvaćena formula i ona se naziva "Rule 89".

Formula glasi:
89 - godine plodouživatelja = X
100 - X = Y
(Y/100) x puna vrijednost nekretnine = bare ownership vrijednost nekretnine

Pojednostavljeno:

Od 89 se oduzmu godine plodouživatelja. Usput, 89 se uzima kao procijenjeni životni vijek, iako je u Hrvatskoj on službeno manji. U Hrvatskoj je prosječan životni vijek za muškarce 77 godina, a u Zagrebu 79 godina.

Dakle, 89 - godine plodouživatelja = X
100 - X = postotak (kad se podijeli sa 100) vrijednosti bare ownershipa od pune tržišne vrijednosti 

U ovom slučaju prodaje, stariji plodouživatelj ima 73 godine pa ćemo tako računati (mada nije bitno jer u ovoj prodaji se plodouživanje ne upisuje doživotno nego fiksno na 12 godina sa točnim datumom isteka pa nema rizika za kupca da bi plodouživatelj bio dugovječan).
Znači:
89 - 73 = 16
100 - 16 = 84
To znači da je u ovom slučaju vrijednost bare ownershipa 84% od pune tržišne vrijednosti nekretnine.

Znači ako je puna tržišna vrijednost nekretnine 200 000 eura, u ovom slučaju je tržišna vrijednost bare ownershipa 168 000 eura (0.84 x 200 000 = 168 000).

Trenutno je puna tržišna vrijednost ovog stana (bez prava plodouživanja) blizu 200 000 eura, ali računati ćemo da je kvadrat 3000 eura i to daje izračun da je puna tržišna vrijednost u ovom trenutku 182 280 eura.
182 280 x 0.84 = 153 115 eura




To u ovom konkretnom slučaju prodaje ovog stana znači da ovaj stan, sa plodouživateljem koji ostaje upisan idućih 12 godina, trenutno na tržištu realno vrijedi 153 115 eura (puna tržišna vrijednost je više od 180 000 eura), a prodaje se za samo 114 000 eura i plodouživatelj se obvezuje trajno plaćati režije i dodatno plaćati naknadu od 650 eura mjesečno kupcu prvih 6 godina i onda 750 eura mjesečno zadnjih 6 godina!

Ova ponuda je JAKO DOBRA PRILIKA ZA KUPCA!

Tablica realne tržišne vrijednosti bare ownership nekretnine

Tablica bare ownership realne tržišne vrijednosti nekretnine u odnosu na godine plodouživatelja

Tablica za orijentaciju

Na ovoj tablici (tablica je od odvjetničkog društva) je vidiljivo kako je uobičajeno računati vrijednost bare ownershipa (bare property value), odnosno realne tržišne vrijednosti nekretnine na kojoj ostaje plodouživatelj imajući u vidu njegove godine, u postotku od njene pune tržišne vrijednosti.

Usufructuary je plodouživatelj i prva kolona u tablici prikazuje godine plodouživatelja.

Usufruct označava pravo plodouživanja i njegovu vrijednost u postotku od pune tržišne vrijednosti nekretnine. To je prikazano u drugoj koloni.

Pod "Bare property" u trećoj koloni je ono što nas zanima. To je vrijednost bare ownershipa, odnosno realna tržišna vrijednost u postotku od pune tržišne vrijednosti nekretnine.

Na ovoj tablici je vidljivo da nekretnina na kojoj ostaje plodouživatelj koji ima 73 godine vrijedi 84% od svoje pune tržišne vrijednosti.

Ova tablica potvrđuje da je "Rule 89" metoda za izračun vrijednosti bare ownershipa legitimna i opće prihvaćena jer i ona pokazuje vrijednosti točno u skladu sa "Rule 89" metodom izračuna za plodouživatelje starosti između 39 i 79 godina, a uzima 50% i 90% kao minimalnu i maksimalnu vrijednost što je u redu.

Izvor ove tablice: Odvjetničko društvo iz Španjolske (tamo su prodaje bare ownershipa već postale uobičajene, kao i u dobrom dijelu EU, a takve prodaje će kroz 2-3 godine postati uobičajene i u Hrvatskoj!)

U nastavku slijede najsitniji detalji i detaljna pojašnjenja svega, pa oni koji ne vole puno čitati neka preskoče i samo pogledaju odgovore na potencijalna pitanja :-)

O nekretnini

Stan se nalazi u Novom Zagrebu, u naselju Trnsko. Radi se o 2.5-sobnom stanu sa balkonom i odličnog rasporeda, kvadrature 60.76 m2. Sastoji se od ulaznog hodnika, 2 izbe (2 špajze), drugog hodnika, kuhinje, 2 sobe, kupaonice sa WC-om (i ova prostorija ima manji prozor, što često nije slučaj u drugim stanovima), treće sobe koja je nastala pregrađivanjem, lijepog balkona te pripadajućim spremištem (vlastita šupa) u podrumu nebodera. Stan je dovoljno visoko da mu vegetacija i druge zgrade ne zaklanjaju izvor prirodne svjetlosti. Neboder ima 12 katova te ima 2 dizala. Stan nije nisko, ali nije niti potkrovlje i zbog visine se pruža jako lijep pogled na grad koji ne zaklanjaju okolne zgrade jer su niže.

Dvije špajze u stanu su jedna do druge, odvojene zidom. Mogu se vrlo jednostavno spojiti u jednu prostoriju. Postoji ventilacija pa je čak moguće i spojiti ih i napraviti jednu dodatnu manju sobu, ali nema prozora (ima ventilaciju). 

Grijanje je centralno, gradska toplana. Smetlarnik za mještoviti otpad je u podrumu pa ne treba izlaziti van, a kontejneri za razdvojeni otpad su ispred nebodera. U neboderu su provedene instalacije za superbrzi internet više različitih operatera, uključujući optiku. Trenutno se u stanu koristi A1, ali instalacije i drugih operatera su provedene.

Nije novogradnja, ali je jako kvalitetna starija gradnja, armirani beton. Nije bilo oštećenja u potresu!

Zgrada, odnosno neboder, se uredno održava, ima videonadzor i portafon koji uredno radi, ulazna vrata na šifru i ključ, nove prozore i sva nova vrata između katova, a prije par godina je obnovljena kompletna fasada i dodana je termoizolacija.

U Trnskom su najcjenjeniji stanovi u neboderima koji postoje u kvartu. Ukupno je samo 7 nebodera u Trnskom i prevladavaju niže zgrade (najčešće do 5 katova) koje nemaju dizalo i najčešće zaklanjaju pogled jedna drugoj. U kvartu se najviše cijene stanovi u ovih par nebodera ne samo radi dizala već i radi toga što su stanovi u neboderima u Trnskom generalno puno boljeg rasporeda nego većina onih u zgradama. Ovaj stan je u neboderu. Od svih nebodera u kvartu, najviše je na cijeni baš ovaj neboder jer je najbolje pozicioniran u odnosu na potrebne sadržaje u kvartu i izoliran je od prometne ceste, pogotovo Avenije Dubrovnik (ne dopire buka), a još uvijek joj je dovoljno blizu pa su tramvajska i autobusna stanica blizu. Ima dovoljno besplatnog parkinga oko ovog nebodera za razliku od situacije kod drugih zgrada u kvartu.

Ovaj neboder je nasuprot velikog Parka mladenaca punog zelenila (pluća Novog Zagreba), ali i u neposrednoj blizini nebodera je puno zelenila. Na cca 300 metara od nebodera je veliki park za pse.
Neboder je u neposrednoj blizini centra kvarta (Trg Ane Rukavine) gdje je supermarket Špar, Tisak, Lutrija, kladionica, DM, paketomat, bankomati, frizer, pekara, tržnica, Mlinar, kafići, slastičarna itd. (kafići nisu noćni klubovi i ne stvaraju nikakvu buku). U blizini je i dom zravlja te ljekarna (cca 100 metara). Postolar i saloni za masažu također u krugu od 300-400m, kao i još neki sadržaji. Trnsko je miran kvart koji ima sve potrebne sadržaje.

U kvartu postoje 2 vrtića i osnovna škola, te veći broj manjih parkića za djecu, sportska dvorana, kao i 2 veća igrališta sa terenima za košarku, mali nogomet, rukomet i stolni tenis. Ovaj neboder je na cca 200-300 metara od oba vrtića i od osnovne škole.

Do tramvajske i autobusne stanice je cca 600 metara. Benzinska pumpa je udaljena cca 700 metara i radi 0-24h.
Trnsko je na odličnoj lokaciji u gradu jer se putem Avenije Dubrovnik vrlo lako krene prema istočnom dijelu grada (ili izlazu iz grada na tu stranu, Velikoj Gorici itd.), preko mosta Slobode (kod INA-e) se brzo dođe u centar grada, a blizu je i rotor za izlaz iz grada u smjeru mora ili za prelazak mosta za krenuti na zapadnu stranu grada (Trešnjevka, Jarun itd.).
U blizini je i jezero Bundek (Središće), a Novi Zagreb općenito pruža doslovno sve sadržaje potrebne za normalan život, a iz Trnskog ste bilo gdje u Novom Zagrebu autom za 5-10 minuta, ili ako idete tramvajem/autobusom za manje od 30 minuta dođete bilo gdje u Novi Zagreb.
Špar supermarket je udaljen svega 50-ak metara, kao i Konzum, Tisak, DM, frizer, tržnica, kafići, slastičarna, pekara, kemoboja, Mlinar itd. Sve je to u krugu od 50-ak metara i zato je ovaj neboder najbolje pozicionirana zgrada u kvartu (stanari nekih zgrada dublje u kvartu moraju hodati skoro 10 minuta do prvog dućana). Dom zdravlja i ljekarna su udaljeni svega 100 metara. Pošta je udaljena cca 300m, a 2 vrtića i osnovna škola su udaljeni također ne više od 300 metara. U blizini je i veliki trgovački centar Avenue Mall (Siget).

Ovaj stan je u gornjem dijelu nebodera od ukupno 12 katova, u zgradi sa novom fasadom sa termo izolacijom stavljeno prije par godina. Zgrada ima video nadzor, portafone, 2 dizala (jedan za parne i jedan za neparne katove), nove prozore i vrata na svim katovima u neboderu itd. i stalno se nešto novo radi/unaprjeđuje u samoj zgradi. Znači dobra zgrada/neboder. Ovaj stan nije potkrovlje, suteren, prizemlje niti razizemlje niti prvih par katova gdje se najviše čuje buka izvana (koja zapravo nije velika), niti je zadnji kat, nego je idealan gornji dio nebodera. Jako lijep pogled na grad, a nije potkrovlje. Stan gleda na sjever i istok, što je također idealno s obzirom na kretanje Sunca. Ima puno svjetlosti, ali Sunce ne udara direktno u stan što je idealno za vruće ljetne mjesece. Oni stanovi na drugoj strani bez obzira na klima uređaje jedva izdrže ljeti jer ih direktno tuče Sunce cijeli dan. Znači lokacija u kvartu i lokacija samog stana unutar nebodera ne može bolje!

Još nešto važno za naglasiti. Ovaj neboder je renovirao fasadu prije koju godinu, uz postavljanje termoizolacije. To je bio veliki posao koji je trajao cca godinu dana za cijeli neboder, od postavljanja skela, preko radova, pa do razmontiravanja skela. Ako sada kupite stan u zgradi u kojoj se tek planira obnova fasade, računajte na nesnosnu buku mjesecima i na radnike koji vam sa skele vire u stan, a koji obično počinju raditi (i bučiti) već oko 7 ujutro, pa usput pjevuše, pa se dovikuju itd. Drugim riječima, ovaj neboder je to prošao i odradio i miran je što se toga tiče, pa je i to još jedna velika prednost ovog nebodera! Tamo gdje to tek dolazi neće biti ugodno živjeti dok to traje, a ako bi bilo za iznajmljivanje, podstanari će brzo pobjeći.


Na nekretnini ostaje pravo plodouživanja 12 godina, ali uz mjesečnu naknadu

Ovaj stan se prodaje za samo 114 000 eura jer na njemu ostaje pravo plodouživanja na fiksnih 12 godina (2 plodouživatelja, ali za oboje se upisuje točan i fiksan datum isteka prava plodouživanja koji je 31.12.2036.).

Kupac ODMAH postaje 1/1 vlasnik i odmah se upisuje na vlasnički list kao jedini vlasnik.

Pravo plodouživanja zakonski ne brani preprodaju nekretnine u bilo kojem trenutku (iako je uvjet prodavatelja da kupac ne smije prodati nikom drugom osim njemu za fiksnih 165 000 eura prije 31.12.2030., i za taj uvjet prodavatelj/plodouživatelj plaća kupcu mjesečnu naknadu od 650 eura mjesečno, a kasnije ako nije do tada otkupio plaća 750 eura mjesečno), bez obzira ako pravo plodouživanja još nije isteklo.

Nekretnina se prodaje isključivo sa pravom otkupa za prodavatelja (prodavatelj je mlađi plodouživatelj, ujedno i 1/1 vlasnik) po fiksnoj cijeni od 165 000 eura za otkup natrag do 31.12.2030. Nakon tog datuma kupac (novi vlasnik) je slobodan prodati stan kome god poželi po cijeni koju sam odredi (ali prodavatelj/plodouživatelj ima pravo prvokupa te i dalje opciju otkupa za 205 000 eura do 31.12.2033. ili za 245 000 eura do 31.12.2036.), ili može zadržati stan i prodati ga kasnije ili useliti u njega nakon isteka prava plodouživanja ili ga ostaviti za djecu.

U oglasu nema fotografija interijera jer prodavatelj ostaje živjeti u stanu kao plodouživatelj pa izgled interijera ne bi trebao biti presudan za kupca. Stan je potpuno namješten i potpuno adekvatan za normalan život, u skroz ok stanju, a biti će i dodatno renoviran već kroz koji mjesec u manjoj adaptaciji i kroz 2-3 godine u velikoj kompletnoj adaptaciji. Te adaptacije će dodatno podići vrijednost stana, a svi radovi idu isključivo na trošak plodouživatelja i kupac (novi vlasnik) nema nikakvu obvezu sudjelovanja u troškovima niti se od njega to očekuje. Održavanje stana je isključiva obveza plodouživatelja, kao i trajno plaćanje svih režijskih troškova.

Opis nekretnine je više posvećen opisu lokacije jer ako prodavatelj/plodouživatelj do 31.12.2030. ne iskoristi svoje pravo prvokupa koje je uvjet za prodaju (ali to se 99% neće dogoditi jer je prodavatelju prioritet otkupiti stan natrag za fiksnih 165 000 eura prije isteka trajanja opcije prvokupa po toj cijeni), on će i dalje ostati u stanu do 31.12.2036. (cijelo vrijeme plaća mjesečnu naknadu).  Iz tog razloga je detaljnije opisana lokacija. Ukoliko bi kupac bio zainteresiran unaprijed doći pogledati i interier, to naravno nije problem ukoliko se radi o ozbiljnom kupcu. Naravno da će prije konačne odluke kupac doći pogledati uživo. Ključno je znati da plodouživatelj ostaje živjeti u stanu do isteka prava plodouživanja.

Nekima je odbojno čuti da prodavatelj ne napušta odmah stan i da ostaje u njemu još neko vrijeme kao plodouživatelj, ali treba biti realan. Ovo je ponuda prodaje za samo 114 000 eura upravo iz tog razloga, a kupac će još primati 650 eura mjesečno do otkupa za čak 165 000 eura ili do 31.12.2030., što dođe prije, te nakon tog datuma 750 eura mjesečno ako nije bilo otkupa. To je jako dobra prilika za kupca i u ovom obliku puno bolja nego da kupac kupi neku drugu nekretninu bez plodouživatelja i ugovori dugoročni najam sa podstanarom. Dođe mu na isto u smislu da u oba slučaja ne može osobno koristiti nekretninu, ali ovdje je 100% siguran da neće imati niti jedan jedini euro troška kroz godine, a sa klasičnim iznajmljivanjem će sigurno svako malo imati neplanirane troškove.

U ovom slučaju se plodouživanje može shvatiti kao dugoročni najam, jer će kupac dobivati mjesečnu naknadu (veću nego da za isti iznos kupi neki drugi stan i odmah ga iznajmi), a kupuje skoro u pola cijene i nema baš nikakve dodatne troškove u startu niti će ih imati kroz godine. U nastavku teksta će biti u realne računice koje pokazuju i dokazuju koliko je ovo dobra ponuda za kupca.


Nekretninu prodaje vlasnik 1/1, bez tereta

Prodavatelj je vlasnik nekretnine 1/1. Trenutno postoji upisan ugovor o doživotnom uzdržavanju, ali postignut je dogovor sa davateljem uzdržavanja i taj ugovor će biti poništen u trenutku kupoprodaje i odmah i bez odgode izbrisan iz ZK, a davatelj uzdržavanja odmah u potpunosti isplaćen (znači ništa naknadno nego odmah). Ovo će naravno potvrditi uživo i pismeno davatelj uzdržavanja i kupac će kod bilježnika u trenutku kupoprodaje direktno njemu isplatiti dogovoreni iznos za brisanje ugovora o uzdržavanju, a sve će biti precizirano u kupoprodajnom ugovoru (sve je uključeno u ukupnu cijenu za kupca od 114 000 eura) te će kupac u trenutku potpisivanja kupoprodajnog ugovora i plaćanja imati ovjerenu potvrdu da je ugovor o doživotnom uzdržavanju poništen i da je davatelj uzdržavanja suglasan da se odmah i bez odgode izbriše iz ZK. Dakle nekretnina će biti prodana bez tereta, ali sa u trajanju ograničenim pravom plodouživanja.


Kupac (novi vlasnik) će primati redovnu mjesečnu naknadu u iznosu od 650 eura mjesečno, pa kasnije 750 eura mjesečno, a plodouživatelj će trajno plaćati i sve režije

Kupac ovog stana (novi vlasnik) će na ime naknade radi održavanja prava otkupa za prodavatelja/plodouživatelja primati od prodavatelja/plodouživatelja redovnu mjesečnu naknadu u iznosu od 650 eura mjesečno, koja će biti plaćana do 10. u mjesecu svaki mjesec, počevši od prvog idućeg mjeseca nakon mjeseca u kojem je isplaćena puna prodajna cijena od 114 000 eura. Prodavatelj će naknadu od 650 eura mjesečno plaćati do trenutka otkupa stana za 165 000 eura, ili do 31.12.2030., što dođe prije.
Nakon 31.12.2030. prodavatelj/plodouživatelj će plaćati 750 eura mjesečno do isteka prava plodouživanja (ili do otkupa koji je tada moguć samo za 205 000 eura, ili za 245 000 eura).

Plaćanje 650 eura mjesečno i kasnije 750 eura mjesečno će biti ugovoreno i solemnizirano kao obveza prodavatelja/plodouživatelja, a ne opcija, što znači da prodavatelj taj iznos mora uplaćivati svaki mjesec kupcu i tako će i biti. U suprotnom bi plodouživatelj odmah izgubio pravo plodouživanja (takva će biti klauzula u ugovoru) i odmah morao iseliti pa bi kupac (novi vlasnik) odmah preuzeo nekretninu u potpunosti i tako zapravo i još bolje prošao.

Ovo je bolje nego najam iz razloga što najam nekad može izostati ako nisu ugovoreni podstanari za baš svaki mjesec (plus kad je stan iznajmljen uvijek iskrnu neki neplanirani troškovi), a plodouživatelj ovu naknadu od 650 eura mjesečno i kasnije 750 eura mjesečno mora plaćati baš svaki mjesec pod prijetnjom gubitka prava plodouživanja ukoliko to ne bi izvršavao i vlasnik nema nikakve troškove niti obveze u vezi održavanja jer je i to sve obveza plodouživatelja.

Prodavatelj se također obvezuje, u svojstvu plodouživatelja, trajno plaćati sve režijske troškove, a nema ništa protiv da računi za režije trajno (odnosno do isteka prava plodouživanja) ostanu na njegovo ime. Ne postoji zakonska obveza da novi vlasnik prebaci režije na svoje ime nego je to samo uobičajena i logična praksa, ali budući da u ovom slučaju obveza plaćanja režija trajno ostaje na plodouživatelju, nije potrebno prebacivati režije na ime i OIB kupca (novog vlasnika) i prodavatelj je suglasan da se režije nastave voditi na njega te da je on trajno obvezan podmirivati ih, pod prijetnjom gubitka prava plodouživanja ukoliko neće izvršavati svoje obveze.

Ako bi iz bilo kojeg razloga došlo do problema sa plaćanjem režijskih troškova i dodatno mjesečne naknade, plodouživatelj bi izgubio svoje pravo plodouživanja (ako izgubi pravo plodouživanja, mora odmah iseliti), a u tom slučaju nekretnini automatski skače vrijednost na punu tržišnu vrijednost i kupac (novi vlasnik) može odmah useliti, tako da je logično da bi to zapravo bila velika korist za novog vlasnika, ali plodouživatelj će baš zato da ne izgubi pravo plodouživanja sigurno redovno podmirivati režijske troškove i dodatno plaćati ugovorenu mjesečnu naknadu. Uostalom, plodouživatelju je prioritet otkupiti nekretninu natrag za 165 000 eura prije 31.12.2030. i plaća 650 eura mjesečno da bi imao tu opciju. Ne može prestati plaćati ugovorenu mjesečnu naknadu čak i da odustane od otkupa (a neće odustati) nego mora plaćati tu naknadu cijelo vrijeme sve do 31.12.2036., ili do otkupa, što dođe prije, čak i ako vlasnik nakon 31.12.2030. proda stan nekom drugom. Sve to odmah ulazi u ugovor kao obveza.

Veliki benefit za kupca

Iako se ovdje ne radi o klasičnoj kupnji nekretnine na koju je većina navikla, u raznim varijacijama i naizgled kompliciranim transakcijama (ali potpuno legalnim i zapravo puno jednostavnijim nego što se čini) uvijek leži prava zarada!

Pravo plodouživanja ne mora brinuti kupca jer je prioritet prodavatelja otkupiti nekretninu natrag prije 31.12.2030. za fiksnih 165 000 eura, nakon što ju je kupac platio samo 114 000 eura i nakon što je kupac do tog trenutka primao 650 eura mjesečno na ime naknade za pravo prvokupa, te nije imao troškove održavanja, popravaka niti za režije, jer je to sve na plodouživatelju.

Znači ako prodavatelj/plodouživatelj otkupi nekretninu natrag za 165 000 eura u 12. mjesecu 2030. godine, do tada je kupac već sakupio cca 47 000 eura od primanja naknade u iznosu 650 eura mjesečno.

Kupac je platio je 114 000 eura sada, sakupio od naknade 47 000 eura, i prodao za 165 000 eura u 12. mjesecu 2030. Tako je ovom transakcijom u 6 godine zaradio čistog profita cca 98 000 eura!

Znači cca 98 000 eura je čisti profit koji je ostvario kupac u cca 6 godina, zahvaljujući ovoj transakciji. Time je postigao efekt kao da je kupio nekretninu koju je tih 5 godina konstantno iznajmljivao za čak 1360 eura mjesečno, bez praznih mjeseci i neplaniranih troškova i problema kojih uvijek ima sa podstanarima. Dakle potpuno pasivno, uz punu pravnu sigurnost.

Nakon samo 6 godina kupac koji kupi sada ovu nekretninu za samo 114 000 eura ima rasploživo ukupno cca 212 000 eura zahvaljujući ovoj transakciji (pod pretpostavkom da nema dodatnog kapitala, da nije trošio novac dobiven od mjesečne naknade i da je imao samo 114 000 eura za kupnju nekretnine).

Znači 98 000 eura je čisti profit koji je ostvario kupac u cca 6 godina, zahvaljujući ovoj transakciji. Time je postigao efekt kao da je kupio nekretninu koju je tih 6 godina konstantno iznajmljivao za čak 1360 eura mjesečno (takvu nekretninu je nemoguće kupiti za samo 114 000 eura), bez praznih mjeseci, bez muka sa traženjem i odabirom podstanara te bez neplaniranih troškova i problema kojih uvijek ima sa podstanarima.

Neboder

Fotografija nebodera

Neboder

Konstrukcija je armirano betonska. Vrlo kvalitetna gradnja, nije bilo oštećenja u potresu.

Fasada je friška, kompletno obnovljena prije par godina, uz dodatak toplinske izolacije pa se štedi na grijanju i hlađenju. Grijanje u neboderu je centralno i jako je dobro, gradska toplana.

Neboder ima videonadzor, portafon, ulazna vrata na ključ i šifru, nove poštanske sandučiće i općenito se jako dobro održava.

Oko nebodera ima zelenila i dovoljno besplatnog parkinga. Svi važni sadržaji, uključujući i dućane, osnovnu školu, 2 vrtića, dom zdravlja itd. su u neposrednoj blizini.

Kupnja Bare Ownership vlasništva (nekretnine na kojoj ostaje plodouživatelj) je neusporedivo bolja opcija od ugovora o doživotnom uzdržavanju! Takva nekretnina odmah prelazi u vlasništvo kupca, a plodouživatelj plaća režije i održavanje. Kupac ako poželi može slobodno prodati nekretninu i dok je na njoj upisano pravo plodouživanja.

Da kupac sada želi kupiti malu nekretninu za 114 000 eura, u klasičnoj kupoprodaji bez da ostaje pravo plodouživanja, takvu nekretninu koju ne treba puno uređivati (koja ne iziskuje dodatne troškove za adaptaciju odmah u startu) i koja nije suteren, prizemlje ili potkrovlje i da je na dobroj lokaciji, kupac vrlo vjerojatno neće lako pronaći, a pogotovo ne u kratkom roku. Ako ju i pronađe, to će biti jako mali stan koji se neće moći iznajmiti za više od cca 500 eura mjesečno, a kupac će biti dužan ispravljati sve nedostatke koje će prijaviti podstanari što će mu predstavljati konstantnu prijetnju dodatnih troškova. U svakoj nekretnini je uobičajeno da povremeno pukne neka cijev, procuri voda susjedu ispod što ste vi dužni sanirati, problemi sa slavinom, tušem, kvar na perilici rublja i/ili posuđa, štednjaku, hladnjaku, zamrzivaču, da je potrebno zamijeniti neki komad namještaja itd. Također, vrlo je teško očekivati da u 5 godina neće biti praznih mjeseci, odnosno barem nekoliko mjeseci u kojima nema ugovorenog podstanara. Svaki prazan mjesec nije samo gubitak prinosa od najma u tom mjesecu nego je i direktan trošak vlasnika za režije za taj mjesec. Tu su uvijek i potencijalni, ali vrlo česti i realni problemi sa podstanarima, njihovom disciplinom, (ne)pažnjom da očuvaju pokućstvo, redovnim podmirivanjem režija i najamnine itd.

Sve se to lako izbjegne sa ovom transakcijom i u miru i bez briga se potpuno pasivno prikupi dodatan značajan kapital (650 eura stiže svaki mjesec, a 165 000 eura za otkup će stići u komadu bez potrebe za oglašavanjem nekretnine i traženjem kupca jer će prodavatelj otkupiti kroz max 6 godina) koji će donjeti ova transakcija da se nakon 6 godina kupi bolja nekretnina od one koju možete kupiti sada za samo 114 000 eura i koja će onda biti trajno rješenje.

Ako kupite sada mali skroman stančić za 114 000 eura, za većinu kupaca to će biti to zauvijek. U ovoj ponuđenoj transakciji kupac se suzdrži od trajnog rješenja samo još idućih 5 godina, ali u tom periodu bez ikakvog truda i stresa, potpuno pasivno, sakupi dodatnih 98 000 eura kapitala koje osigurava ova transakcija i onda ponovno izađe na tržište u potragu za trajnim rješenjem, ali ovaj puta sa osjetno većim kapitalom i samim time puno boljim izborom nekretnine koju je u mogućnosti kupiti!

Ova kupnja može biti interesantna i onima kojima uopće nije cilj kupovina nekretnine nego samo zaštita kapitala ili uvećanje kapitala.

Uz to, prodavatelj će otkupiti nekretninu natrag za 165 000 eura pa se i na samoj razlici u cijeni kupnje i prodaje u roku od 6 godina ostvaruje značajan profit (samo ta razlika iznosi 51 000 eura profita za kupca).

Ukoliko iz bilo kojeg razloga prodavatelj neće biti u mogućnosti otkupiti nekretninu za 165 000 eura u sljedećih max 6 godina (mala vjerojatnost jer je prodavatelju prioritet otkupiti baš ovaj stan i ima izvore financiranja koji to omogućuju) kupac (budući vlasnik) nakon 31.12.2030. može slobodno prodati nekretninu na tržištu i dobiti od nekog drugog barem 150 000+ eura (imajte u vidu da ovaj stan već danas vrijedi oko 180 000 eura u punoj tržišnoj vrijednosti i da će za 6 godina vjerojatno vrijediti i više, a da će tada ostati pravo plodouživanja u trajanju od još samo 6 godina što kupnju za recimo samo 150 000 eura čini atraktivnom svakom kupcu na tržištu kojem nije cilj odmah useliti nego kupuje za svoje dijete, a primati će tada 750 eura mjesečno kao naknadu i imati mogućnost prodaje za 205 000 eura ili 245 000 eura jer ostaje plodouživateljeva opcija otkupa svih 12 godina, ali tada po tim uvećanim cijenama), ali može i tražiti više ako to poželi jer neće imati ograničenje po pitanju cijene koju može tražiti. Naravno, može i trajno zadržati nekretninu ako to poželi i tako odluči, a prodavatelj/plodouživatelj iz nekog razloga ne iskoristi opciju otkupa. U ovom trenutku jer realna tržišna vrijednost bare ownershipa ovog stana (uz ostanak prava plodouživanja idućih 12 godina) minimalno 153 000 eura (prodaje se za samo 114 000 eura te kupac dobiva 650 eura mjesečne naknade (kasnije 750 eura mjesečno) koju plaća prodavatelj i na koju se obvezuje ugovorom), i ta vrijednost će samo rasti zbog približavanja isteka roka plodouživanja, a i zbog kretanja tržišta.

To sve znači da je ova ponuda ne samo odlična prilika za one koji traže nekretninu, nego i za sve one koji žele pasivno zaraditi konkretan iznos u samo 6 godina (može biti i brže ukoliko prodavatelj otkupi nekretninu prije kraja prvog roka koji je cilj prodavatelju/plodouživatelju, a to je također moguće).

Prodavatelj/plodouživatelj će nekretninu otkupiti za 165 000 eura do najkasnije 31.12.2030. i kupac treba računati na to (ovo nije ugovorna obveza nego opcija prodavatelja/plodouživatelja, ali i njegova ozbiljna namjera što dokazuje plaćanjem čak 650 eura mjesečno novom vlasniku kao kompenzaciju da bi imao tu opciju jer mu je ta opcija jako važna). Kupac (novi vlasnik) naravno može i trajno zadržati nekretninu ako prodavatelj/plodouživatelj ne iskoristi pravo otkupa iz nepredvidivih razloga i ako kupac odluči zadržati nekretninu umjesto da je proda nekom drugom na tržištu.

Cijena je samo 114 000 eura (stan ima 60.76 m2), a kupac će primati 650 eura mjesečno (kasnije 750 eura mjesečno) pa se može smatrati da je cijena zapravo i znatno niža!

Predviđanje tržišta

Ovo je naravno uvijek nezahvalno raditi, ali postoje poznati podaci koji mogu dati realna očekivanja.

Trebalo bi biti realno očekivati da cijene nekretnina (fokus je na Zagrebu) neće padati nego samo možda stagnirati neko vrijeme. Cijene najma su jako porasle u posljednjih nekoliko godina, a na cijenu nekretnine itekako utječe, osim samog korištenja za životne potrebe, i prihod koji je ona u stanju proizvesti. Budući su cijene najma drastično porasle i nema naznaka da će padati, cijene nekretnina će vrlo vjerojatno ostati na trenutnim razinama ili čak nastaviti rasti. Nerealno je očekivati da će padati.

U Zagrebu je veliki nedostatak slobodnih građevinskih zemljišta na kojima bi se mogle graditi nove veće zgrade u kojima bi bilo puno novih stanova što bi povećalo ponudu. Postoje prikladna zemljišta na rubnim dijelovima grada, ali to samo znači da će se grad Zagreb širiti u nadolazećim godinama, ali ne i da će padati cijene kvadrata u kvartovima koji niti sada nisu rubni dijelovi grada, a sa proširenjem grada će zapravo biti još više smatrani "pravim gradom", pa čak i širim centrom.

Referentne kamate stope su zadnjih godina snažno rasle kao odgovor središnjih banaka na visoku inflaciju. Sada dolazi vrijeme novog smanjivanja kamatnih stopa i to je već počelo u dobrom dijelu svijeta. Uskoro kreće i u SAD-u, a EU i ECB će također još dosta smanjivati kamate. To znači da će i banke koje daju stambene kredite ponovno smanjiti kamatne stope što će učiniti stambene kredite dostupnijima, a to će imati za posljedicu novo povećanje potražnje za nekretninama.

Utjecaj sniženja referentnih kamatnih stopa središnjih banaka će se itekako osjetiti na svim tržištima. Tržišta dionica će to također osjetiti, ali će i biti kapitaliziranja dobiti jer se već netko vrijeme zna da slijedi spuštanje kamatnih stopa i u posljednje vrijeme je bilo pojačanog ulaska kapitala koji samo čeka pravu vijest da ostvari ono "buy the rumor sell the news", odnosno da kapitalizira dobit kada će retail pomisliti da je vrijeme za kupnju zbog vijesti (koja je zapravo odavno poznata i samo se čekala objava). To će imati za posljedicu i velike skokove, ali i velike padove. Trenutno dionički indeksi na relevantnim tržištima postavljaju nove rekorde. Jako puno kapitala će kapitalizirati dobit i povući se, a jedan dio tog kapitala će zasigurno tada otići u nekretnine. Isto vrijedi i za tržište kriptovaluta, posebno Bitcoina. Imati ćemo još neko vrijeme skokove i padove, ali već krajem ove ili najkasnije u tijeku iduće godine dolazi novi veliki skok. Tamo će također biti kapitaliziranja dobiti i dio i tog kapitala će se preliti u nekretnine kao sigurnu luku jer zlato se smatra sigurnim, ali je jako skočilo u zadnje vrijeme i neki investitori se neće usuditi riskirati pad nakon tako velikog skoka. Biti će i problema sa gospodarstvima u idućih par godina, a to znači da će biti bijega kapitala. Kapital se mora negdje parkirati i dobar dio vlasnika kapitala će odabrati nekretnine, po dobrom starom receptu. To su sve razlozi, uz sve ostale, zašto se ne očekuje pad cijena nekretnina nego eventualno privremena stagnacija prije novog rasta.

Čim se malo oporave ekonomije EU, valja očekivati novo povećanje potražnje stranaca za nekretninama u Hrvatskoj, pa tako i u Zagrebu kao glavnom gradu. U mnogim EU državama cijene nekretnina su osjetno više nego u Hrvatskoj i dobar dio kapitala koji je ranije kupovao na EU tržištima će počet dolaziti u Hrvatsku jer su naše nekretnine još uvijek povoljnije nego kod njih i još uvijek ima prostora za daljnji rast.

APN trenutno nije aktivan, ali se očekuje da će ponovno biti aktiviran i to će dodatno potaknuti novu veliku navalu na nekretnine u Zagrebu, što će ponovno prouzročiti novi jači rast cijene kvadrata!
U izradi je Nacionalni plan stambene politike do 2030. godine. To znači da će on biti izglasan vjerojatno kroz godinu dana (to je višegodišnji plan i strategija do 2030., pa sigurno neće biti izglasan tek godinu ili dvije ranije). Resorni ministar je više puta izjavio da će nakon toga (izglasavanja Nacionalnog plana stambene politike do 2030.) biti ponovno razmatrano aktiviranje nove runde APN-a, a vrlo je vjerojatno da će biti odlučeno da se ponovno ide sa APN-om. Tim više što bi to moglo biti u godini pred nove izbore (ako je u godini prije novih parmlamentarnih izbora to bi bilo za najkasnije cca 3 godine od danas) jer je i to način da vladajući kupe glasove i ostanu na vlasti, a zna se da se koriste sve moguće metode za kupnju glasova. Kada postane očito da će krenuti nova runda APN-a, taman i tek za godinu dvije, vlasnici nekretnina koji prodaju neće željeti spustiti cijenu jer su svjedočili što se desilo sa cijenama za prošlih runda APN-a i ponovno će očekivati strelovit rast pa neće imati interesa spuštati cijene i moguće je da će ih i unaprijed podići!

Bare ownership model prodaje još uvijek nije poznat većini Hrvata, ali nekima jest i povremeno već sada imamo takve prodaje u Hrvatskoj. Kod nas, kad se ne radi o klasičnim kupoprodajama, trenutno prevladavaju ugovori o doživotnom uzdržavanju ili u nekim slučajevima dosmrtnom uzdržavanju (to su različiti ugovori), ali bare ownership je puno bolja opcija iz više razloga i uskoro će to biti prepoznato od strane tržišta. U svakom slučaju, u EU je primjetan značajan rast bare ownership prodaja nekretnina i to u prosjeku za 50% više svake nove godine u odnosu na prethodnu. Hrvatska prati trendove u EU i iako uvijek malo kasni, očekivanje je da će kroz 2-3 godine kod nas bare owneship prodaje postati sasvim uobičajene i čak da će biti hit na našem tržištu.

Također, veliki broj ljudi samo želi zaštiti svoj kapital i nije im primarno dodatno ga oplođivati nego samo žele osigurati da on ne gubi vrijednost. Nekretnine su jako dobar izbor, pogotovo u ovom trenutku stagnacije cijena pred novi val poskupljenja kvadrata, uz "garanciju" da neće padati zbog toga što je najam jako poskupio i nema naznaka da će pojeftiniti, a visoki najam drži cijenu kvadrata visoko jer taj kvadrat daje dobar prinos. Taj kapital, koji još nije, bi uskoro mogao početi ulaziti u nekretnine.

Nadalje, uz već ostvaren porast cijena nekretnina i onaj koji će opet doći na već povišene cijene, nekim investitorima i kupcima one postaju jednostavno preskupe. Njihov kapital će tražiti jeftinije i pristupačnije opcije, a to ide na ruku bare ownership prodajama. Kad se počne slijevati dodatni kapital u bare ownership, postoji čak i mogućnost da se počne smanjivati discount u odnosu na punu tržišnu vrijednost takvih nekretnina. Primjerice, trenutno bare ownership nekretnina sa plodouživateljem koji ima 44 godine vrijedi 55% pune trišne vrijednosti (gore je pojašnjena formula i način izračuna). Kada se populariziraju ovakve prodaje i kada postanu hit, realno je očekivati da će se discount na punu tržišnu cijenu smanjivati zbog povećanog priljeva kapitala (potražnja), pa da će ista ta nekretnina sa jednako starim plodouživateljem vrijediti moguće i 60%, ili čak i više, u odnosu na punu tržišnu vrijednost. Isto vrijedi i za starije plodouživatelje, ili za fiksan rok plodouživanja.

Poznat je i podatak da u Zagrebu postoji puno nekretnina koje se uopće ne koriste (nitko ne živi u njima niti se iznajmljuju). Mada ovdje treba napomenuti da je stvarni broj manji od onog koji se spominje u javnosti (više o tome u nastavku). Njihova vrijednost je često značajna. Očekivanje je da će bare ownership prodaje kroz 2-3 godine doživjeti procvat u Hrvatskoj, a to će onda doći i do vlasnika neiskorištenih nekretnina. Pošto njima očito nije namjera trenutno koristiti nekretninu, oni će vrlo vjerojatno tada biti zainteresirani za prodaju svoje nekorištene nekretnine kako bi oslobodili kapital, a kupiti će bare ownership nekretninu jer na taj način osiguravaju nekretninu za svoje potomke, a trenutno nemaju potrebe za korištenjem nekretnine. Sada oni čuvaju neiskorištene nekretnine za svoje potomke, ali kada shvate da imaju mogućnost za isto to, po znatno nižoj cijeni i da sa prodajom postojeće i kupnjom druge kao bare ownership ne gube apsolutno ništa u odnosu na trenutnu situaciju, a oslobađaju si veliki dio kapitala koji je trenutno "zarobljen" u neiskorištenoj nekretnini, oni će početi prodavati postojeće nekorištene nekretnine i kupovati bare ownership nekretnine. To će dovesti do dodatne potražnje za bare ownership nekretninama i dodatnog populariziranja takvih prodaja.

Svako tržište uvijek traži načine za održavanje zarade i njeno povećanje. Tržište nekretnina je jedno od rijetkih koje do sada nije imalo vidljivu pojavu novih proizvoda, izvedenica i derivata. Bare ownership je nešto što je pitanje dana kada će biti prepoznato kao ogromna mogućnost da se skupe kvadrate ipak učini pristupačnijima onima sa manje raspoloživog kapitala!

Najavljeni porez na nekretnine od 01.01.2025. neće spustiti cijene nekretnina niti najma! Trenutna vlast u Hrvatskoj ima politiku uvoza stranih radnika jer je to politika EU koju naša vlast slijedi, u prešutnom dealu sa HUP-om i poslodavcima (njima odgovara jeftinija radna snaga). Izbori su bili nedavno i sigurno neće biti promjene državne politike idućih najmanje 4 godine. To znači da će strani radnici nastaviti pristizati. Oni naravno trebaju smještaj, a najviše ih dolazi u Zagreb, pogotovo tijekom godine izvan glavne ljetne sezone koja traje samo 2-3 mjeseca u Hrvatskoj. To znači da će potražnja za stanovima za najam i dalje rasti. Rast potražnje znači da cijene najma neće padati. Ako ne padaju cijene najma to znači da ne pada prinos koji nosi nekretnina. Ako ne pada taj prinos, nema razloga niti ekonomske logike da pada cijena kvadrata i to znači da cijene nekretnina neće padati. Postoji čak realna mogućnost da se iznos poreza uračuna u cijenu najma i u cijene kvadrata jer novi porezi znače smanjenje profita na koji su oni koje će se oporezivati već navikli i u praksi to uvijek znači da se oni neće odreći svog već uračunatog profita nego će podići cijene.
Dodatno, najavljeni porez na nekretnine je način da se ubere više poreza od iznajmljivanja, ali se u javnosti predstavlja na drugi način. Nema toliko praznih nekretnina koliko se spominje u medijima. Te "prazne" nekretnine su dobrim dijelom iznajmljene na crno. Zato se vode kao prazne nekretnine jer nema prihoda od poreza na njihovo iznajmljivanje, a vlasnici žive na drugoj adresi pa nisu prijavljeni na adresi te "prazne" nekretnine i zato se one vode kao "prazne nekretnine" u kojima navodno nitko ne živi i koje nisu u najmu. Veliki broj njih je itekako u najmu, ali na crno! Sada se želi stati tome na kraj, a vladajući jako dobro znaju što žele, ali predstavljaju to kao porez na "prazne nekretnine" i na kratkoročni najam. Oni zapravo žele natjerati iznajmljivače na crno da i oni plaćaju porez i to će postići tako da će im naplaćivati ili porez radi "prazne nekretnine" ili porez na temelju prijavljenog iznajmljivanja. Neprijavljeno iznajmljivanje se vodi kao "prazna nekretnina". To je bit ovog najavljenog poreza, ako nekome možda nije bilo u startu jasno :-) Zašto se traži dugoročni najam dulji od 10 mjeseci? Pa zato što studenti (koji su veliki dio mase podstanara) najčešće izađu iz stana preko ljeta i oni su u unajmljenim stanovima prosječno do 9 mjeseci, znači manje od 10 mjeseci i njihovi najmodavci ulaze u obveznike tog novog poreza. Još jedna igrica vladajućih zamaskirana u "sve radimo za vas". Dakle, to znači da se neće preko noći pojaviti puno veća ponuda novih nekretnina na tržištu i time se spustiti cijenu kvadrata, nego će samo država ubrati više poreza, a iznajmljivači na crno i oni legalni iznajmljivači će vrlo vjerojatno taj novi dodatni porez uračunati u cijenu najma. Zato se nitko ne bi trebao nadati padu cijene najma, pa samim time niti kvadrata (jer visoki prinos od najma drži cijenu kvadrata visokom).
Ako sagledamo situaciju još malo dublje, najava potrebne suglasnosti 80% stanara za kratkoročni najam će samo otežati kratkoročni najam. Ako se potreban postotak ne izbaci iz zakona ili ne spusti, jako teško će biti prikupiti toliko suglasnosti, što znači biti će teže legalno kratkoročno iznajmljivati (a i to malo što bude legalno će biti pod obvezom novog poreza). Znači manje dostupnih stanova za kratkoročni najam i novi porez znači da će cijena kratkoročnog najma otići gore, a ne dolje. Neki od tih do nedavno kratkoročnih iznajmljivača će se prebaciti na dugoročno iznajmljivanje. Reklo bi se da će ponuda porasti, pa pasti cijena dugoročnog najma, ali to nije točno. Kratkoročni iznajmljivači su navikli na puno veće prinose u godinu dana nego dugoročni iznajmljivači. Zato će ti novopečeni dugoročni iznajmljivači težiti izvući što veću zaradu, što znači da neće banuti na tržište dugoročnog najma sa manjim cijenama od postojećih nego u najboljem slučaju sa istim cijenama. Povećana ponuda će se vrlo brzo anulirati sa povećanom potražnjom jer nitko ne treba naivno misliti da će uskoro prestati pritok stranih radnika, jer neće. To znači nastavak rasta potražnje stanova za najam, a kad strani radnici popune potrebe za radna mjesta koja traže niskokvalificiranu radnu snagu, počet će dolaziti oni malo kvalificiraniji na malo bolje plaćena radna mjesta. Dakle, strani radnici neće prestat dolazit, a to znači nastavak rasta potražnje za stanovima za najam. Također, Zagreb nema niti milijun stanovnika, a sigurno će za koju godinu prijeći tu brojku. Slobodnih parcela za stanogradnju u Zagrebu je sve manje. Za koju godinu će Novi Zagreb postati skoro kao širi centar, a Botinec, Mičevac, Sveta Klara, Čehi itd. će se počet smatrat sastavnim dijelom grada, a ne kao predgrađe ili rubni dio grada kao što je sada. Znači naivno je misliti da će cijene nekretnina pasti. Stagnirat kratkotrajno možda, ali pasti neće. Sve u svemu, niti cijene najma niti cijene kvadrata više neće padati (mogu samo stagnirati neko vrijeme prije novog vala rasta). Tko je jamio, jamio je. Tko sad hoće nekretninu, bilo za najam ili za život, taj će je i platiti, i bolje je platiti/kupiti sada nego za desetak godina, kao što je bilo bolje kupiti prije 5 godina nego danas.

Ima kupaca koji žele osigurati nekretninu za svoju djecu ili unuke i nije im važno da mogu odmah ući u nju i koristiti je, ali imaju samo 100 000 eura i žele ipak barem komforan dvosobni stan, a za taj novac to ne mogu kupiti, barem ne u dobrom kvartu u Zagrebu, niti će ikada više moći. Bare ownership i njima nudi mogućnost da već danas za 100 000 eura osiguraju nekretninu za svoju djecu ili unuke koja zapravo već danas vrijedi 200 000 eura i koja im u klasičnoj transakciji nikako nije dostupna, ali kao bare ownership im odmah postaju dostupne i takve vrijedne nekretnine.
Dodatna prednost bare ownershipa je i ta što ako vlasnik u bilo kojem trenutku ipak zatreba novac, može vrlo jednostavno prodati svoje vlasništvo i tako "osloboditi" svoj kapital. Vrijednost bare ownershipa raste sa svakim porastom cijene kvadrata, ali uz to dodatno raste i sa svakom dodatnom godinom života plodouživatelja, tako da su investicije u bare ownership vrlo mudre investicije i za očuvanje vrijednosti kapitala, i kao ulaganje za budućnost i osiguravanje stambene sigurnosti svojoj djeci/unucima već danas uz znato manji izdatak, ali i za uvećanje vrijednosti uz potpuno oslobođenje od ikakvih troškova i sve potpuno pasivno.
To je vrlo značajno i sasvim je sigurno da će vrlo brzo biti prepoznato kao važna mogućnost i prilika. Tržište nekretnina je sporo, ali nezaustavljivo. Treba očekivati da će u Hrvatskoj kroz samo 2-3 godine biti prepoznati benefiti kupnje bare ownershipa, tim više što su mnogima kvadrati postali trajno preskupi i nedostižni, a kupnja bare ownershipa im ipak pruža priliku za kupnju pristojne nekretnine za malu cijenu.

Sve ovo bi se trebalo ostvariti u iduće 2-3 godine, a čim nešto postane očito većini, to odmah počinje imati utjecaj na cijene nekretnina, što znači da bi cijene nekretnina trenutno mogle stagnirati neko kraće vrijeme, ne i padati (najam je drastično porastao i on će držati cijene nekretnina na trenutnim razinama), a da će onda kroz 2-3 godine ponovno početi rasti. To znači da će i ova nekretnina vrijediti više već za samo 2-3 godine, tako da će se u svakom slučaju bare ownership ovog stana moći lako prodati bilo kome za najmanje cca 160 000 eura nakon 31.12.2030.


Cijene najma i odnos sa cijenama nekretnina, imajući u vidu novi porez na nekretnine

Ovih dana je puno buke u medijskom prostoru vezano uz najavljeni porez na nekretnine. Taj porez NEĆE SPUSTITI CIJENE NAJMA NITI CIJENE NEKRETNINA! Uporno se gura lažni podatak da je u Hrvatskoj čak do 600 000 praznih nekretnina, od čega navodno veliki broj samo u Zagrebu. To nije točno! Naravno da ima zaista praznih nekretnina, ali njhov broj je drastično manji od broja sa kojim se špekulira u medijima i koji lažno predstavljaju vladajući da bi opravdali uvođenje novog poreza kao nešto potrebno i pozitivno. Oni pod "praznu nekretninu" svrstavaju nekretnine na čijoj adresi nije prijavljeno prebivalište vlasnika, niti imaju evidentirano da se te nekretnine iznajmljuju. Velika većina tih "praznih nekretnina" je iznajmljena, ali na crno bez plaćanja poreza na prihod od najma! Drugim riječima, ta brojka koja se spominje kao brojka "praznih nekretnina" jer broj nekretnina koje se u Hrvatskoj iznajmljuju na crno pa zato nisu evidentirane kao prebivalište vlasnika niti su evidenciji nekretnina koje se iznajmljuju. To nisu prazne nekretnine nego su itekako na tržištu, ali na crno, i zato ovaj novi porez neće uopće povećati ponudu, a još manje će sniziti cijene!

Uporno se ponavlja da će porez natjerati vlasnike "praznih" nekretnina da aktiviraju te nekretnine i stave ih na tržište bilo kroz prodaju, ili kao dostupne za najam. Onda se dalje govori da će zbog zakona ponude i potražnje, odnosno povećanja ponude u ovom slučaju, pasti cijene najma i nekretnina i da će se stanovanje učiniti dostupnijim. To jednostavno nije točno. Te nekretnine već jesu na tržištu i zato nema smisla vjerojati da će se ponuda povećati i tako spustiti cijene.

Te nekretnine već jesu na tržištu i iznajmljuju na crno, a sada će vlasnici na njih morati plaćati dodatni porez. Što mislite tko će platiti taj porez? Vlasnici sigurno ne. Platiti će ga najmoprimci kroz najam! Vlasnici su već uračunali trenutni prihod od najma u svoj mjesečni budget; za pokrivanje anuiteta kredita kojim su kupili tu nekretninu ili za pokrivanje povećanih troškova života. Cijene u trgovinama su osjetno veće nego prije koju godinu, a padati neće i vjerojatno će s vremenom dalje rasti. Najmodavci pritisnuti novim porezom i visokim cijenama u trgovinama se sigurno neće odreći već uračunatog prihoda, tako da je totalno iluziorno očekivati da će se cijene najma u Zagrebu spustiti.

Najmodavci na crno će sada morati plaćati i porez na svoju "praznu" nekretninu, kao i svi oni koji iznajmljuju na kraće od 10 mjeseci. Studenti čine veliki dio populacije podstanara/najmoprimaca, a oni najčešće preko ljeta odu svojim kućama i nisu u Zagrebu što znači da su najčešće u unajmljenim stanovima 9 mjeseci godišnje. Stanova za najam u Zagrebu ipak ima dovoljno, pa nema potrebe da si studenti "čuvaju" unajmljeni stan tako da plaćaju 3 mjeseca najam za stan u kojem u tom periodu uopće ne borave jer mogu bez problema nakon ljeta pronaći drugi. Zanimljivo, oslobođenje od plaćanja poreza je određeno za najam koji traje baš jedan mjesec kraće nego na koliko većina studenata unajmljuje (za oslobađanje od ovog novog poreza mora biti 10 mjeseci neprekidnog najma, a studentima većinom odgovara 9 mjeseci najma). Sve je to jako dobro proračunato od zakonodavca i nije slučajno, ali se po običaju lažno predstavlja javnosti.

Porez na nekretnine će vjerojatno poskupiti kratkoročni najam (moguće ne odmah, ali s protekom vremena da), ali i povećati broj nekretnina u kratkoročnom najmu na crno, jer oni koji iznajmljuju dnevno ili kratkoročno, a legalno, će biti na udaru ovog novog poreza i naravno da će ga naplatiti najmoprimcima preko cijene najma. Oni koji iznajmljuju dnevno/kratkoročno, a uspiju dobiti 80% potpisa sustanara, će povisiti cijenu najma jer će biti među rijetkima koji su to uspjeli jer je to teško skupiti, a i biti će obveznici novog poreza pa netko to mora platiti, a oni sigurno neće iz svog džepa. Smanjiti će se broj legalnog dnevnog najma, što znači da se ponuda zapravo neće povećati nego će ostati jednaka, nego će ostati ista, ali će dobar dio sadašnje ponude prijeću u "ilegalu" jer mnogi neće sakupiti 80% potrebnih potpisa sustanara, a nakon što su mnogo uložili u uređenje stana/apartmana za kratkoročni najam i nakon što su taj prihod već uračunali u svoj budget sigurno se neće prebaciti na puno manje isplativ dugoročni najam. Oni koji iznajmljuju dnevno sigurno neće prijeći na dugoročno iznajmljivanje jer im i uz novi porez kratkoročni najam, pogotovo dnevni, donosi puno veći prihod, pa i profit.

Slijedom navedenog, ovaj novi porez na nekretnine je mazanje očiju i zapravo način da se iznajmljivače na crno (koje vladajući nazivaju vlasnicima "praznih nekretnina") natjera da plaćaju taj novi porez na nekretnine. To znači da će ogroman broj stanova koji se trenutno iznajmljuju na crno biti pod udarom novog poreza, a vlasnici/najmodavci će onda taj porez uračunati u cijenu najma i to će platiti najmoprimci.

Znači, ili će se ti stanovi (netočno evidentirani kao "prazne nekretnine") koji se već iznajmljuju (trenutno na crno) prijaviti kao stanovi u najmu pa će vlasnici plaćati porez na najam, ili će ostati u najmu na crno i vlasnici će na te nekretnine plaćati novi porez. U oba slučaja, ti stanovi koji su trenutno evidentirani kao "prazni stanovi" dolaze pod udar novog poreza. Znači vlasnici će imati veći rashod nego do sada, pa uz povećane troškove života, samo naivni mogu misliti da će se vlasnici tih stanova odreći svog prihoda na koji su navikli i koji su već uračunali u svoj budget. Pojednostavljeno, novi porez ide preko leđa najmoprimaca!

Vjerojatno će se većina složiti sa ovim gore, a to znači da se uopće neće povećati ponuda stanova za najam ili za prodaju jer je ključan podatak da uopće nije toliko puno praznih stanova kako se predstavlja nego su to već iznajmljeni stanovi, ali na crno, i koji će sada doći pod udar novog poreza, bilo zbog toga što će vlasnici konačno prijaviti najam i plaćati porez na najam, ili zato što će vlasnici nastaviti iznajmljivati na crno, ali će plaćati porez na "praznu nekretninu" jer će se taj njihov iznajmljen stan i dalje voditi kao "prazan", ali će sada biti oporezivan.

Porez na nekretnine u Zagrebu sigurno neće ići po minimalnoj stopi jer je Zagreb ipak glavni grad i hrvatska metropola, tako da će vjerojatno ići i po stopi od 8 eura za kvadrat. To znači da će iznos godišnjeg poreza iznositi pola do jedne cijele najamnine za većinu stanova, a to nije baš zanemariv iznos za ljude koji ovise o prihodu od najma. Zato treba računati da će oni to uračunati u cijenu najma. U najboljem slučaju, cijene najma će ostati neko vrijeme iste jer su jako porasle u posljednjih par godina, a SIGURNO NEĆE PADATI, posebice radi ovog novog nameta vlasnicima!

Znači efekt poreza na nekretnine će biti totalno suprotan efektu koji se predstavlja kao namjera i želja zakonodavca. Toliko o porezu na nekretnine i o nadanjima najmoprimaca i kupaca nekretnina da će cijene padati. Neće!

Nadalje, u Zagrebu, u koji konstantno dolaze novi stanovnici iz cijele Hrvatske (privremeni ili stalni), u zadjih par godina je počeo dolaziti i ogroman broj stranih radnika. Taj trend neće stati jer će uskoro za ovim niskokvalificiranim stranim radnicima početi dolaziti i oni kvalificiraniji, jer se otvorilo jako puno agencija koje su specijalizirane za dovođenje stranih radnika i one će "gristi" da konstantno imaju posla, a i poslodavcima odgovara da dolaze jeftiniji radnici. Kada se zadovolje potrebe Wolta, Glova, građevine itd. za stranim jeftinijim radnicima, poslodavci bolje plaćenih poslova će počet tražiti radnike za svoja poduzeća, jer će im i potpuno kvalificirani Indijac ili Nepalac biti jeftiniji od Hrvata. To znači da će se trend dolaska stranih radnika nastaviti još godinama, a to onda dalje znači da će potreba za unajmljivanjem stanova u Zagrebu (u kojem ima posla cijelu godinu) i dalje rasti.

Znači cijene najma neće padati jer će potražnja čak rasti, a ponuda se neće značajno povećavati jer je gore obrazložen efekt koji će imati novi porez na nekretnine (negativan efekt za najmoprimce), a u Zagrebu nema dovoljno slobodnih zemljišta da bi se izgradio veliki broj novih zgrada sa stanovima za najam.

Jednostavno rečeno, najam bi trebao neko vrijeme stagnirati na trenutim razinama, a onda će opet ići gore, iako vjerojatno ne brzinom kakvom je rastao zadnjih nekoliko godina.

Sada dolazimo do računice za cijenu kvadrata. Dok je najam na trenutnim razinama, dotle je opravadana trenutna cijena kvadrata jer kvadrati ne samo da pružaju prostor za život/stanovanje pa da bi ta vrijednost trebala biti statična, nego pružaju i prinos od najma pa su u ovisnosti sa tim prinosom. Taj prinos neće padati radi gore navedenih razloga, što znači da nema nikakvog razloga da bi padala cijena kvadrata. Nekretnine u Zagrebu će ostati na trenutnim cijenama, a kasnije će cijene ponovno rasti, i sa time se svaki kupac treba pomiriti, umjesto da odgađa kupnju u lažnoj nadi da će cijene pasti. Neće, za nekoliko godina će kvadrati biti i skuplji. Zato je bolje onima koji imaju cash bolje kupiti nekretninu sada nego za 5 ili 10 godina.

Uobičajeno je da najam stambene nekretnine otplati vrijednost nekretnine nakon cca 18-23 godina. Uobičajeno je da donosi godišnji prinos cca 3-6% vrijednosti nekretnine. Za industrijske/komercijalne nekretnine je uobičajeno da najam otplati nekretninu za cca 12-15 godina, a da godišnji najam industrijske/komercijalne nekretnine donosi cca 8-10% vrijednosti nekretnine.

To je uobičajena gruba procjena i ne uračunava troškove održavanja nekretnine, poreze, popravke itd., ali se uzima kao neka referentna točka. Treba imati u vidu i odnos cijene najma sa anuitetom kredita. Primjerice, u ovom trenutku anuitet većine hrvatskih banaka za kredit od 120 000 eura na 20 godina iznosi cca 730 eura mjesečno (ovisno o banci, ali tu je negdje). Kada se računa otplata kredita namirom iz najma, uobičajeno je računati kredit na 20 godina i da dužnik dodaje 100-200 eura mjesečno od najma da namiri anuitetet kredita. Neki ne žele ništa dodavati iz džepa pa uzimaju kredit na dulji rok da im bude anuitet manji, ali uobičajeno je u ovakvim slučajevima uzeti u obzir kredit na 20 godina i dodavanje 100-200 eura mjesečno povrh najma da se namiri anuitet.

Po toj računici, kupac kupuje stan za recimo 110 000 - 120 000 eura. To je po trenutnom stanju tržišta manji stan koji ima 30-35 kvadrata u koji ne treba u startu uložiti, ili eventualno maksimalno 40 m2, ali u koji odmah treba uložiti u veliku adaptaciju.
Recimo da kupac za 110 000 - 120 000 eura uspije kupiti 35 m2 i da ne treba ništa uložiti nego odmah može krenuti sa iznajmljivanjem. Danas je realno očekivati da će se taj stan iznajmiti za cca 500 eura mjesečno. Anuitet kredita je cca 730 eura, što znači da bi ta osoba trebala dodavati cca 230 eura iz džepa da podmiri anuitet. To je čak i nešto malo više od uobičajenih 100-200 eura koliko je standard za ovakve slučajeve. To je još jedan argument koji potvrđuje da anuiteti sa ove trenutne razine sigurno neće ići dolje, a čak postoji mogućnost i da vrlo brzo odu gore. Ipak, do nedavno su bile povišene kamate na stambene kredite radi suzbijanja inflacije pa je ovaj gap između realne cijene najma i anuiteta kredita malo skočio preko 200 eura (uobičajeno je dodavati od najma za podmirenje anuiteta kredita 100-200 eura, pa je razlika od cca 230 malo iznad uobičajene). Krenula je faza snižavanja referentnih kamatnih stopa centralnih banaka. Banke možda, ali samo možda, kroz nekih godinu dana spuste kamate na stambene kredite, pa bi se ova razlika između najma i anuiteta mogla anulirati, odnosno smanjiti da uđe u standardni okvir 100-200 eura razlike. Dakle najam se neće smanjivati jer je već sada prevelika razlika koju kupac nekretnine na kredit radi iznajmljivanja mora dodavati da podmiri anuitet. Bilo bi logično očekivati da će najam ubrzo gore da se smanji ta razlika (to nije nemoguće), ali ipak treba imati na umu i da su do nedavno bile povišene referentne stope centralnih banaka i time i kamate stambenih kredita komercijalnih banaka pa je to razlog zašto je razlika prešla uobičajeni okvir.

Ovo upravo navedeno je još jedan argument koji potvrđuje da najam neće padati, a ako najam, odnosno prinos, ostane na trenutnoj razini onda nema razloga da cijena kvadrata padne. Upravo iz tog razloga, ovako obrazloženo i potrkrijepljeno činjenicama, treba očekivati da će cijene najma ostati na trenutnim razinama, a kroz koju godinu će opet otići gore, ali ne brzinom kojom su išle zadnjih nekoliko godina.
To se poklapa i sa mogućnošću smanjenja kamata na stambene kredite uslijed smanjenja referentnih kamata centralnih banaka, a to pak znači da će stambeni krediti postati malo jeftiniji, samim time i traženiji, a to onda dalje znači da će se povećati potražnja za kupnjom stanova, a to onda znači da će cijene kvadrata opet malo porasti. Poraste najam/prinos, pa onda i kvadrat i sve se poklapa i ide u prilog ovim predviđanjima i očekivanjima. Znači zaboravite na jeftiniji najam i na jeftinije nekretnine. Tko je jamio jamio je, ostali će platiti skuplje.

Znači cijene najma jedno vrijeme stagniraju na trenutnoj razini, a onda idu opet malo gore. To preneseno na cijene kvadrata znači da će cijene nekretnina sada jedno vrijeme stagnirati (jer stagnira i prinos koji te nekretnine donose), a onda će opet poskupiti.

To ide u prilog i ovoj ponudi za prodaju ovog stana. Cijena od samo 114 000 eura za stan od 60.76 m2 je izrazito povoljna usprkos vremenski fiksno ograničenom ostanku prava plodouživanja (12 godina od danas). Iskorištavanjem ove ponude se kupi sada nekretnina za samo 114 000 eura koja trenutno vrijedi cca 180 000 eura, a ta vrijednost radi svega navedenog neće padati nego će samo biti veća kroz godine. Temeljem računice o godišnjem prinosu od najma u odnosu na vrijednost nekretnine također se dokazuje da je realno očekivanje najma od nekretnine plaćene cca 110 000 - 120 000 eura (ovaj stan se prodaje za samo 114 000 eura) nekih 6000 eura godišnje (brutto, bez odbijanja troškova i poreza), što daje cca 500 eura mjesečno. Toliko je realno dobiti danas od stana koji na klasičan način kupite na tržištu za cca 110 000 - 120 000 eura i koji je odmah useljiv. U ovoj ponudi ćete potrošiti samo 114 000 eura (i niti jedan euro za uređenje ili bilo kakav trošak) i primati ćete naknadu od 650 eura mjesečno do otkupa za 165 000 eura prije 31.12.2030., a ako se propusti taj otkup onda 750 eura mjesečno od 01.01.2031. do 31.12.2036., što je više od 500 eura mjesečno. Kupujete i uz popust od cca 66 000 eura u odnosu na punu vrijednost, a nakon 12 godina od danas će ovaj stan vrijediti najmanje 200 000 eura, ako ne i više.

Imajući u vidu ovo predviđanje kretanja tržišta nekretnina koje je obrazloženo i vrlo realno, ova ponuda prodaje stana od 60.76 m2 u dobrom zagrebačkom kvartu za samo 114 000 eura je jako isplativa za kupca!

Kupac nema nikakav trošak niti u startu niti kroz godine, niti jedan jedini euro troška, a kupuje 60.76 m2 ovako jeftino i primati će cijelo vrijeme mjesečnu naknadu kao da je stan u dugoročnom najmu.

Zašto ovakva kupnja?

Ukratko, zato što ste jedan od onih koji cijene svoj kapital i nije im teško malo se dodatno informirati i potražiti naizgled komplicirana i još uvijek pomalo neuobičajena rješenja, ali koja su zapravo jednostavna i potpuno legalna, a najvažnije, koja vam daju najviše za vaš kapital!

Naravno, ova ponuda naizgled ne odgovara onima koji traže nekretninu u koju će oni osobno odmah useliti i u njoj početi odmah živjeti i ovo se čini kao da nije ponuda za njih (ipak pročitajte idući pasos). Ali već za one koji traže nekretninu koju će iznajmljivati ovo je vrlo isplativa ponuda. Iako neće moći useliti niti iznajmljivati ovu nekretninu (zbog prava plodouživanja koje ostaje na ovom stanu), ova ponuda im može biti poluga za povećati svoj kapital na potpuno pasivan i siguran način i nakon 6 godina kupiti drugu nekretninu sa većim kapitalom (što omogućuje bolji izbor nekretnine) koja će biti trajno rješenje.

Ako i tražite nekretninu u koju ćete odmah useliti, a trenutno ste možda podstanari, ovo ipak može biti ponuda i za vas!
Prodavatelj će plaćati kupcu 650 eura mjesečne naknade (kasnije i 750 eura mjesečno) za držanje aktivne opcije prvokupa. Uzmimo da ste trenutno negdje podstanar i plaćate 700 eura mjesečno za najam i želite izaći iz podstanarstva i kupiti svoj stan u koji ćete odmah useliti. Ako odgodite tu kupnju za samo još idućih 6 godina, i kupite ovaj stan sada, ova transakcija može biti vaša poluga za kupnju boljeg stana za 6 godina nego kakvog možete kupiti danas i momentalno smanjenje troška podstanarstva!
Vi trenutno plaćate recimo 700 eura najam. Od prodavatelja/plodouživatelja ćete primati 650 eura mjesečno i on će iskoristiti opciju prava na otkup za 165 000 eura do najkasnije 31.12.2030. Ako on i ne otkupi do tada (a bude), vi tada možete slobodno prodati bilo kome drugome na tržištu, a realno biste morali dobiti više od 150 000 eura. Znači sada plaćate 700 eura najam, ali postali ste odmah 1/1 vlasnik ovog stana i dobivate 650 eura mjesečno na ime naknade za opciju prvokupa (ta naknada ulazi u ugovor kao obveza i sjeda svaki mjesec bez iznimke). To znači da vi sada iz svog džepa ne dajete više 700 eura za najam nego samo razliku od 650 do 700 što znači da sad praktički plaćate podstanarstvo iz svog džepa samo 50 eura mjesečno! Za 6 godina prodate ovaj stan natrag ili prodavatelju ili bilo kome drugome na tržištu, ali za 165 000 eura. To znači da ste zaradili samo na transakciji kupoprodaje 51 000 eura u samo 6 godina i da ste si za vrijeme čekanja tog profita smanjili podstanarski najam na samo 50 eura mjesečno. Tada imate na raspolaganju za kupnju nekretnine koja će biti trajno rješenje uvećani kapital za tu razliku za koju ste profitirali, a to znači da ako sada odgodite trajno rješenje za samo 6 godina vi ćete nakon 6 godina moći kupiti 15-ak kvadrata veću nekretninu nego što to možete sada. To je jedna soba više! Značajna razlika i sigurno bi vam s protekom godina bilo jako drago što ste tako odlučili kad je bila prilika i što ćete nastavak života provesti ipak u petnaestak kvadrata većoj nekretnini, što nikako nije zanemarivo. 

Ovo je transakcija u kojoj nakon što vaš odvjetnik provjeri sve detalje i nakon što bude sročen ugovor koji obuhvaća sve dogovoreno i odradi se transakcija, vi više nemate nikakve brige niti obveze, primate 650 eura mjesečno, i čekate maksimalno 6 godina (točnije najkasnije do 31.12.2030.) otkup/prodaju za fiksnih 165 000 eura, ako ne prodavatelju, onda već od 01.01.2031. bilo kome drugome na tržištu i po cijeni koju sami odredite, osim ako odlučite zadžati nekretninu (ali prodavatelju je prioritet da on bude taj koji će otkupiti i planira to svakako odraditi po fiksnoj cijeni od 165 000 eura koja se u startu ugovara, a planovi prodavatelja su da to bude u tijeku 2029. godine ili najkasnije u 2030., ali moguće i bilo kada između 2027. i 2030.).

Nekretnine se ne kupuju svaki dan. Ova oglasna web stranica ima jako puno teksta i detaljnih pojašnjenja i zapravo je vrlo neuobičajen oglas za prodaju nekretnine, ali iako je potpuno jasno i očekivano da mnogi uopće neće sve čitati (ili da će čak odmah prijeći na novi oglas čim vide puno teksta ovdje), ipak ima onih koji su stigli do ovdje i sada ovo čitaju :-) Ovo i jest prodaja namijenjena onima koji traže najviše za svoj kapital i koji su spremni dodatno se informirati da bi shvatili detalje ove ponude. Ništa se ne skriva niti prešućuje i sve je detaljno pojašnjeno baš zato da bude sve manje više jasno od početka i da se pristupi dogovaranju kupoprodaje samo sa ozbiljnim kupcima. Nije u interesu niti kupca niti prodavatelja da naknadno bude nekih neugodnih iznenađenja ili da jednoj ili obje strane ne budu jasna sva prava i obveze pa da dođe do problema. Zato sve mora biti razjašnjeno od starta, pa čak i kada to znači ovako opširan i zamoran oglas :-)

Ovo nije ponuda za one koji traže nekretninu u kojoj će početi već sutra živjeti. To mora biti svakom jasno jer se jasno kaže da ostaje prave plodouživanja. Mada pročitajte ponovno 3. pasos u ovom poglavlju. Iako se čini da ovo nije ponuda niti za one koji traže nekretninu koju će već sutra počet iznajmljivati, baš suprotno, ovo je ponuda koja i njima može biti vrlo korisna!

Za samo 114 000 eura nije realno očekivati da ćete pronaći drugu ponudu nekretnine na kojoj ćete zaraditi cca 98 000 eura, potpuno pasivno i bez nepredvidivih troškova, u samo 6 godina.

Ovo je ovako detaljan oglas sa ovoliko teksta na web stranici kreiranoj isključivo u svrhu prodaje zato da se oni ozbiljni potencijalni kupci koji bi mogli biti zainteresirani, ali se nisu susretali sa pojmom prava plodouživanja, mogu informirati o tome i naučiti i shvatiti na koji način se u takvim slučajevima računa realna tržišna vrijednost nekretnine na kojoj ostaje plodouživatelj (bare ownership) i da shvate da ovakva prodaja nije nikakav bauk i da je broj ovakvih prodaja u eksponencijalnom porastu posljednjih nekoliko godina u EU, te da će trend ovakvih prodaja vrlo brzo doći u Hrvatsku pa ako sada kupe nekretninu sa plodouživateljem moći će je lako prodati već za samo 2-3 godine (ako zanemarimo ovdje uvjetovanu opciju prvokupa za što će novi vlasnik primati 650 eura mjesečno pa kasnije 750 eura mjesečno kao kompenzaciju za opciju otkupa) jer će tada ovaj tip prodaja biti puno popularniji i kod nas.

Ovo je idealna kupnja za one koji imaju kapital malo preko 100 000 eura i žele kupiti nekretninu, ali bi htjeli da to bude pristojna nekretnina u dobrom kvartu. Vi ovdje možete za samo 114 000 eura kupiti ovaj stan, primati 650 eura mjesečno, i za 6 godina ga prodati za garantirano 165 000 eura prodavatelju/plodouživatelju ili za isti ili možda i veći iznos nekom drugom na tržištu.
Na taj način za 6 godina imate kapital od cca 212 000 eura i puno bolji izbor za kupnju pristojne nekretnine u dobrom kvartu nego što to imate danas sa kapitalom od samo stotinjak tisuća eura. To je prilika da za 6 godina kupite stan barem 25 kvadrata veći nego što to možete danas, a to je značajna razlika i znači čak i jednu veliku sobu više!

Čak i oni koji imaju raspoloživ kapital za kupnju nekretnine veći od 114 000 eura bi trebali razmisliti o ovoj ponudi jer je ovo prilika da na potpuno pasivan način povećaju svoj kapital za čak cca 98 000 eura i onda nakon 6 godina ponovno izađu na tržište sa osjetno uvećanim kapitalom i tada odaberu kao trajno rješenje bolju i veću nekretninu od one koju mogu trenutno kupiti jer će imati značajno veći kapital za kupnju pa će moći tražiti bolje nekretnine od onih koje mogu kupiti danas sa malim kapitalom na klasičan način. Ulazak u ovaj posao i odgoda pronalaska trajnog rješenja za samo idućih 6 godina može značiti relativno brzo kupnju nekretnine sa jednom velikom sobom više, a to je značajna razlika koja može bitno utjecati na komfor daljnjeg življenja.

Ovo je dobra kupnja i za one koji samo žele zaštiti vrijednost svog kapitala. Bare ownershipu samo raste vrijednost zbog toga što je svake godine sve bliži istek prava plodouživanja. Što je bliži istek prava plodouživanja to je manji discount u odnosu na punu tržišnu vrijednost nekretnine i samim time vrijednost bare ownershipa konstantno i nezaustavljivo raste iz godine u godinu.

Ovo je dobra kupnja i za investitore koje zapravo ne zanima nekretnina nego ih samo zanima uvećanje njihovog kapitala. Oni bi u ovom poslu dobivali 650 eura svaki mjesec idućih 6 godina, a tada bi prodali natrag bare ownership vlasništvo prodavatelju za unaprijed ugovorenih fiksnih 165 000 eura, koje su oni platili samo 114 000 eura 6 godina ranije. Ako prodavatelj iz bilo kojeg razloga ne bi otkupio, za 165 000 eura do 31.12.2030. u tom slučaju će novi vlasnik moći prodati na tržištu također za 165 000 eura ili možda čak i više ukoliko se ostvare predviđena kretanja tržišta. To znači da je njihov čisti profit cca 98 000 eura nakon samo 6 godina.

Naravno, ovo je i odlična prilika za kupnju onima koji žele za malo novca kupiti lijepu i komfornu nekretninu u dobrom kvartu koju će ostaviti svojoj djeci. Ako je nekome samo važno iskoristiti svoj kapital i riješiti brigu stambenog zbrinjavanja djece, ovo je rješenje.

Jasno da zbog ostanka prava plodouživanja vlasnik tu nekretninu neće moći koristiti niti iznajmljivati prije isteka prava plodouživanja koje se ugovara na 12 godina, ali zato i je cijena samo 114 000 eura. Također, ne može se znati koliko će plodouživatelj još živjeti (iznenadna smrt nije rijetkost) kao niti koliko će vrijediti kvadrat za 12 godina. Vrlo se lako može dogoditi da kupcu dođe na isto ili čak povoljnije kupiti ovu nekretninu sada za samo 114 000 eura i preuzeti punu kontrolu nakon isteka plodouživatelja nego kupiti sad odmah takvu nekretninu (iste veličine u istom kvartu) na tržištu za više od 180 000 eura koliko trenutno vrijedi ova nekretnina bez plodouživatelja i iznajmljivati je i podmirivati sve troškove koji će se pojaviti u nadolazećim godinama, kao i plaćati režije za sve mjesece u kojima neće biti ugovoreni podstanari. Pogotovo ako bi se kupovalo na kredit i vratilo banci duplo ili troduplo od iznosa glavnice. Lako se može dogoditi da se sa protekom godina ispostavi da bi ova kupnja bila bolja opcija ili barem da ne bi bila značajna razlika, a briga budućeg stambenog zbrinjavanja djece se sada odmah može riješiti.

U Hrvatskoj nisu rijetkost ugovori o doživotnom i ugovori o dosmrtnom uzdržavanju (to su 2 različita tipa ugovora). Oni iziskuju angažman davatelja uzdržavanja i konstantne troškove davatelja uzdržavanja. Takvi ugovori su opće poznati u Hrvatskoj, ali bare ownership vlasništvo je još uvijek mnogima nepoznanica, a neusporedivo je bolja opcija. Vrlo brzo će se shvatiti prednosti bare ownershipa i kupnje/prodaje istog.
Primjerice, ugovor o doživotnom uzdržavanju, uz to što zahtijeva konstantne izdatke i angažman od davatelja uzdržavanja, se ne može prodati niti prebaciti na drugu osobu. To nije zakonski dozvoljeno. S druge strane, bare ownership vlasništvo se može slobodno prodati ili darovati nekoj drugoj osobi i plodouživatelj nema nikakav utjecaj na to niti to može spriječiti. To je zakonski dozvoljeno!

Dok čekate da se pojavi nekretnina po vašem ukusu i unutar vašeg budgeta, možete kupiti ovaj stan da vam kapital ne stoji neiskorišten i da ga ne gricka inflacija nego da ga aktivirate i da vam donosi 650 eura mjesečno (kasnije 750 eura mjesečno) bez da imate ikakav angažman i brige, a onda nakon šest godina uz dodatan profit kod prodaje za 165 000 eura prodate bare ownership vlasništvo i tada kupite sa većim budgetom nekretninu koja će vam biti trajno rješenje.


Koji su rizici za kupca u ovakvoj kupoprodaji?

Za kupca zapravo nema značajnih rizika! Plodouživanje je pravo poznato našem zakonu (Zakon o vlasništvu čl. 203.), kao i samo vlasništvo. Tako da je s pravne i zakonske strane sve čisto. Sada se spominju "rizici" čisto da se pokaže da se u ovoj prodaji ništa ne skriva niti ne uljepšava.

Naravno, svima je uvijek prisutan strah da onaj tko koristi nekretninu, a nije vlasnik, neće podmirivati račune za režije. To je rizik koji treba spomenuti, ali zapravo nije ništa opasno za vlasnika nekretnine. U ovoj kupoprodaji prodavatelj nudi da režije ostanu na njegovo ime i spreman se ugovorno obvezati na trajno plaćanje istih. To bi bilo navedeno u kupoprodajnom ugovoru kao trajna obveza prodavatelja/plodouživatelja. Već samim time se novi vlasnik na neki način ogradio, ali u slučaju eskalacije problema sa eventualnim ne plaćanjem režija novi vlasnik ima pravo tužiti plodouživatelja zbog nepoštivanja plodouživateljevih ugovornih obveza (plaćanje režija) i to je dovoljan razlog da sud bez ikakve dileme presudi u korist novog vlasnika nekretnine i naredi hitno plaćanje svih neplaćenih režija plus svih eventualno nastalih dodatnih troškova u hitnom roku pod prijetnjom gubitka prava plodouživanja u slučaju nepodmirenja u datom roku. U kupoprodajnom ugovoru će biti i klauzula koja će znatno olakšati i ubrzati brisanje prava plodouživanja u slučaju da plodouživatelj ne ispunjava svoje obveze.
U ovakvom slučaju u kojem je velika razlika između cijene nekretnine kao prodaja bare ownershipa i njene pune tržišne vrijednosti niti jedan priseban plodouživatelj neće dopustiti da zbog nekoliko neplaćenih računa ostane bez prava plodouživanja. To je dovoljna garancija da se rizik da plodouživatelj ne plaća režije neće ostvariti. Ako bi se ipak ostvario iz bilo kojeg razloga, u tom slučaju će nakon nekog vremena (u roku od par mjeseci) plodouživatelj sasvim sigurno odlukom suda izgubiti svoje pravo plodouživanja i plodouživatelj će biti odlukom suda izbrisan iz ZK. Tada bi vrijednost bare ownershipa novog vlasnika toliko dobila na cijeni da bi tih nekoliko neplaćenih računa ili čak i nekoliko tisuća eura nagomilanih dugova (nekoliko tisuća eura nagomilanog duga bio zaista bio najdrastičniji mogući scenarij) bilo zanemarivo u odnosu na to koliko je porasla vrijednost bare ownershipa novog vlasnika nekretnine, a novi vlasnik ima slobodu prodati svoje bare ownership vlasništvo bilo kada. Zapravo to onda i nije više samo bare ownership vlasništvo nego puno neograničeno vlasništvo jer više nema prava plodouživanja.

Isto vrijedi i za slučaj da plodouživatelj prestane plaćati ugovorenu naknadu od 650 eura mjesečno (kasnije 750 eura mjesečno). U tom slučaju novi vlasnik ima pravo to potraživati sudskim putem, ali i također tražiti poništenje prava na plodouživanje radi neizvršavanja ugovornih obveza. U kupoprodajnom ugovoru će biti klauzula koja bi olakšala i ubrzala brisanje pravanje plodouživanja u takvom slučaju čak i bez tužbe, samo uz zahtjev zemljišnoknjižnom sudu za brisanje uz prilaganje dokaza da su prekršene obveze iz ugovora.
U ovoj ponudi nekretnine prodavatelj/plodouživatelj se ugovorno obvezuje plaćati naknadu u iznosu od 650 eura mjesečno (kasnije 750 eura mjesečno) ili dok on ne otkupi nekretninu. To je ugovorna obveza i on ne može svojevoljno odustati od plaćanja te naknade. Iz tog razloga kupac (novi vlasnik) bi imao potpuno pravo tužiti prodavatelja/plodouživatelja za neizvršavanje ugovornih obveza, tražiti naknadno namirenje nastalog duga i plaćanje nedospjelih mjesečnih uplata te također tražiti ukidanje prava plodouživatelja. Sud ne bi imao izbora nego presuditi u korist tužitelja. Logično je da se prodavatelj/plodouživatelj ne bi doveo u takvu situaciju pa je i ovaj rizik potpuno zanemariv.

Dakle, rizik da prodavatelj/plodouživatelj neće plaćati režije ili ugovorenu naknadu od 650 eura mjesečno (kasnije 750 eura mjesečno) za opciju prvokupa je potpuno zanemariv. U ugovoru će biti klauzula koja bi u takvom eventualnom slučaju znatno olakšala i ubrzala novom vlasniku proces brisanja prava plodouživanja sa nekretnine i sve bi bilo gotovo za samo par mjeseci.
Prodavatelj/plodouživatelj ima prihode od svojih poslova i plaćanje režija i naknade za opciju prvokupa nije uopće upitno. Čak i u nekom drastičnom slučaju da radi neke više sile prodavatelj/plodouživatelj ostane bez svih očekivanih prihoda, on može otići u svoju vlastitu kuću koju ima na moru i iznajmiti ovaj stan što bi bio dovoljan mjesečni prihod za podmirivanje režijskih troškova i naknade za opciju prvokupa. Prava plodouživanja je vrlo lako izgubiti ako plodouživatelj ne izvršava svoje ugovorne obveze (u ugovor ide i klauzula koja će to znatno olakšati i ubrzati), a to plodouživatelj nikako ne želi, i to je garancija da će sve ugovoreno biti ispoštovano na vrijeme.

Treći eventualni rizik bi mogao biti da prodavatelj/plodouživatelj propusti otkupiti nekretninu do 31.12.2030. za 165 000 eura. a da kupac ne želi zadržati nekretninu nego je računao na to da će ju prodavatelj/plodouživatelj otkupiti za 165 000 eura do 31.12.2030. (iako to nije neki ozbiljan rizik jer novi vlasnik može u tom slučaju prodati bilo kome drugome, ako želi prodati).
Taj otkup nije prodavateljeva/plodouživateljeva obveza nego opcija pa ga kupac (novi vlasnik) ne može radi toga tužiti, ali je slobodan prodati bilo kome drugome za bilo koji iznos, pa i viši od 165 000 eura. Jedna od garancija da će prodavatelj/plodouživatelj iskoristiti svoju opciju i otkupiti natrag stan za fiksnih 165 000 je i to što za tu opciju od prvog dana plaća čak 650 eura naknade. Kao plodouživatelj nije dužan plaćati nikakvu naknadu za ostanak u stanu sve dok traje njegovo pravo plodouživanja, ali on ipak plaća 650 eura mjesečno, i to na ime naknade za pravo prvokupa. Taj iznos je prodavatelj procijenio kao fer mjesečnu kompenzaciju novom vlasniku da mu ostavi otvorenu opciju otkupa natrag. To bi značilo bačen novac u ne malom mjesečnom iznosu da prodavatelj/plodouživatelj nije ozbiljan u namjeri iskorištavanja svoje opcije u roku i da nema već unaprijed isplaniranu financijsku konstrukciju i dostatne prihode.
Ako bi se ipak radi neke više sile dogodilo da izostane otkup natrag od strane prodavatelja/plodouživatelja, u takvom slučaju je jedini rizik da kupac (novi vlasnik) neće uspjeti prodati ovu nekretninu na tržištu za 165 000 eura, ali to je malo vjerojatno ako će kupac pokušavati prodati nekoliko mjeseci i biti realan sa cijenom (165 000 eura će za 6 godina biti sasvim realno očekivanje, a u prilog tome ide i činjenica da će za 6 godina pravo plodouživanja vrijediti još samo idućih 6 godina). To je sasvim realna tržišna cijena za bare ownership ovoga stana, odnosno biti će realna za 6 godina, a trenutno je realna cijena 153 000 eura, što je i dalje znatno više od 114 000 eura za koliko se ovaj stan trenutno prodaje. Treba podsjetiti da će plodouživatelj i tada plaćati mjesečnu naknadu, tada od čak 750 eura, što će svakako biti privlačno svakom tadašnjem potencijalnom kupcu jer će kao novi vlasnik primati sigurnih 750 eura bez ikakvog angažmana i troška.
Čak i da novi vlasnik nakon 6 godina, ako prodavatelj ne iskoristi opciju otkupa, proda vlasništvo nekom drugom za samo 140 000 eura (to bi bilo značajno ispod realne tržišne cijene bare ownership vlasništva i s obzirom da tada ostaje još samo 6 godina plodouživanja i da se plaća mjesečna naknada 750 eura i da će stan biti renoviran to je stvarno prejeftino i moralo bi biti više) da vrati iznos koji je sada platio i nešto ipak zaradi i tada je novi vlasnik ipak profitirao jer je prodao za 26 000 eura više nego za koliko je kupio i uz to je 6 godina primao naknadu od 650 eura mjesečno što je kao da je cijelo to vrijeme bio najmodavac nekretnine kakvu trenutno ne može kupiti za samo 114 000 eura i da ju je iznajmljivao za 650 eura mjesečno bez ijednog praznog mjeseca i bez ijednog dodatnog troška i bez ijednog problema sa podstanarima.

Sumirani "rizici" za novog vlasnika:

Plodouživatelj prestane plaćati režije = gubi pravo plodouživanja
(nije realno da se dogodi jer plodouživatelj nije lud da se dovede u takvu situaciju)

Plodouživatelj prestane plaćati mjesečnu naknadu od 650 eura = plodouživatelj gubi pravo plodouživanja i opciju otkupa
(nije realno da se dogodi jer plodouživatelj nije lud da se dovede u takvu situaciju)

Plodouživatelj ne iskoristi opciju otkupa = novi vlasnik može prodati bilo kome drugome, a realna tržišna vrijednost samo bare ownershipa je preko 150 000 eura pa novi vlasnik ne može biti na gubitku jer je kupio za samo 114 000 eura i primao 650 eura mjesečne naknade kroz 6 godina, bez da je imao ikakve troškove. I dalje ima vlasništvo nad nekretninom vrijednom preko 180 000 eura i može čekati istek prava plodouživanja, koje će tada trajati još samo idućih 6 godina, da bi u potpunosti preuzeo nekretninu i uselio u nju (ili iznajmio nekom, ili što god poželi) ili može bilo kada odlučiti prodati vlasništvo bilo kome, a realan iznos koji bi morao dobiti je preko 150 000 eura.


Dakle rizici su zapravo zanemarivi i malo vjerojatni, a ako bi se iz nekog nepredvidivog razloga ipak ostvario neki od tih rizika, to ne bi učinilo nikakvu značajnu ili čak bilo kakvu štetu za kupca (novog vlasnika) i čak mu može donjeti znatnu materijalnu korist radi momentalnog porasta vrijednosti njegovog vlasništva zbog brisanja plodouživatelja iz ZK ukoliko plodouživatelj ne bi ispunjavao svoje ugovorne obveze. Neispunjavanje ugovorenih obveza od strane plodouživatelja (a te obveze ulaze u kupoprodajni ugovor) znači gubitak prava plodouživanja. To je dovoljno jamstvo da će plodouživatelj redovno ispunjavati svoje obveze.

Za kraj dijela o "rizicima" evo jednog citata: "Najveći rizik u životu je ne preuzeti rizik". To je velika istina. Naravno, jako je važan kvalitetan risk management, a u ovom slučaju je risk management toliko kvalitetan (kupac se odmah upisuje na vlasnički list kao 1/1 vlasnik, kupnja po jako niskoj cijeni koja osigurava kasniju preprodaju po puno većoj cijeni, obvezno primanje mjesečne naknade, plodouživatelj obvezno plaća sve režije cijelo vrijeme, nikakav dodatni trošak za kupca niti u startu niti kroz godine trajanja prava plodouživanja, potpuna pravna sigurnost jer je sve legalno i sve će biti detaljno precizirano u kupoprodajnom ugovoru itd.) da gotovo da nikakav rizik za kupca ne postoji! Izgubiti ne može osim ako počne atomski svjetski rat (ali onda je najmanji problem nekretnina i kupac bi u tom slučaju loše prošao sa kupnjom bilo koje druge nekretnine po bilo kojoj cijeni). Kupac će ovdje sigurno profitirati! Čak nema niti rizika od bujičnih poplava koje su postale učestale i problematične u zadnje vrijeme jer je ovaj stan u neboderu na dovoljnoj visini da niti tri Save da se izliju ga ne mogu potopiti za razliku od stanova u prizemlju, a suterene nećemo niti spominjati (iako je Kajzerica puno bliže koritu Save nego Trnsko pa bi Kajzerica u takvom slučaju bila potopljena, a pod rizikom bi bilo i Središće, kao i Zapruđe, gledano sa ove južne strane Save).
Još nešto, Trnsko je dovoljno udaljeno od Save da nema izraženi problem sa komarcima kao što imaju Kajzerica, Središće i Zapruđe. Komaraca ima svugdje, ali u Trnskom se može sasvim normalno sjediti na vanjskim terasama kafića, dok je od 5. do 9. mjeseca u kvartovima bliže Savi (Kajzerica, Središće i Zapruđe sa ove strane Save) izražen problem sa komarcima (ne kao u Osijeku, ali ipak puno izraženiji nego u dijelu Novog Zagreba južno od Avenije Dubrovnik).

Rizici su navedeni baš zato da bi se pokazalo potencijalnim kupcima da se ništa ne uljepšava nego da se realno sagledava cijela situacija i ova ponuda, uključujući i potencijalne rizike za kupca. Činjenica je da je ova prodaja zaista odlična prilika za kupca.

Plodouživatelj je trajno ugovorno obvezan plaćati troškove režija i mjesečnu naknadu za opciju otkupa, te su svi redovni i izvanredni troškovi održavanja nekretnine njegova obveza i kupac (novi vlasnik) nema nikakve troškove.

Matematika


Matematika je na strani ove ponude. Trošak za kupca je ukupno 114 000 eura sada, nema dodatnih niti neplaniranih troškova, primitak za kupca 650 eura mjesečno u trajanju narednih 6 godina, prodaja za 165 000 eura nakon cca 5-6 godina, ili nastavak primitka mjesečne naknade tada od 750 eura mjesečno. To je čisti profit za kupca od cca 98 000 eura u relativno kratkom roku (računajući da će biti otkup za 165 000 u roku 6 godina jer je realno da hoće)!

To se može shvatiti i kao da ste sada kupili nekretninu za samo 114 000 eura i da ste je na idućih 6 godina odmah sljedeći dan uspješno iznajmili u dugoročni najam po cijeni od ogromnih 1360 eura mjesečno + režije, bez ikakvih vaših daljnjih angažmana, neplaniranih troškova, razmišljanja da li ćete svaki mjesec imati izajmljeno, da li će biti sve u redu sa podstanarima i njihovim ponašanjem i podmirivanjem troškova režija itd.


Ako sada kupujete nekretnininu kao investiciju i za iznajmljivanje, BOLJU PONUDU OD OVE NEĆETE PRONAĆI, a evo i zašto!

Kupac (novi vlasnik) nema niti jedan jedini euro troška, niti u startu niti kroz godine, kao što ne mora niti trošiti svoje vrijeme (na traženje podstanara, na održavanje, popravke itd.).

Ako prodavatelj/plodouživatelj iskoristi svoju opciju otkupa za fiksnih 165 000 eura do 31.12.2030. (a uvjeren je da bude i to mu je važan cilj, a projekcija budućih prihoda mu to omogućava) to je 98 000 eura čistog profita za kupca (novog vlasnika) u samo 6 godina (to je skoro duplo od investiranog, a bez ikakvog rizika gubitka kapitala), kada se zbroji mjesečna naknada od 650 eura mjesečno (koja je netto) i razlika između kupovne i prodajne cijene, odnosno kao da je 6 godina iznajmljivao ovaj stan za čak 1360 eura mjesečno (netto), bez ikakvog angažmana i troškova.

Ako prodavatelj/plodouživatelj uslijed neke više sile ne iskoristi opciju otkupa do 31.12.2030., tada kupac (novi vlasnik) ima pravo odmah nakon 31.12.2030. prodati bilo kome drugome i tada će plodouživanje ostajati još samo 6 godina, pa će oni koji kupuju za djecu biti zainteresirani za takvu kupnju ako dobiju popust u odnosu na punu tržišnu vrijednost (pogotvo jer će primati i 750 eura mjesečne naknade), a stan će biti friško i detaljno renoviran tada (obveza plodouživatelja da to odradi prije 31.12.2030. ulazi u kupoprodajni ugovor, pod prijetnjom gubitka prava plodouživanja ako to ne bi bilo odrađeno), pa će ovaj stan po trenutnim cijenama nekretnina tada vrijediti barem 190 000+ eura (sada po trenutnom stanju na tržištu vrijedi cca 180 000 eura, a može se prodati u relativno brzoj prodaji za cca 170 000 eura) i ako tadašnji kupac dobije popust kod prodaje u odnosu na punu tržišnu vrijednost stana i ako tadašnji kupac tako dobije mogućnost kupnje ovog stana za recimo 150 000 eura pojavit će se kupac i prodaja će se dogoditi. To je kao da je sadašnji kupac (novi vlasnik) 6 godina iznajmljivao ovaj stan za čak cca 1100 eura mjesečno (netto) u takvom slučaju, bez ikakvog angažmana i troškova.

U najgorem mogućem scenariju, da prodavatelj/plodouživatelj uslijed neke više sile ne iskoristi opciju otkupa do 31.12.2030., tada kupac (novi vlasnik), ako želi baš jako brzo prodati, može ponuditi ovaj stan na tržištu za samo 140 000 eura (to je zaista minimum koji bi lako i brzo morao dobiti u prodaji za 6 godina) jer će plodouživanje tada trajati još samo 6 godina, i novi vlasnik će primati 750 eura mjesečne naknade, a stan će biti friško i detaljno renoviran, pa će se jako brzo pronaći kupac koji kupuje za svoju djecu i ne treba odmah useljenje (ima takvih i ima ih kojima ne smeta pričekati istek plodouživanja i useljenje jer se to potvrdilo pozivima koji dolaze na ovaj oglas, ali ne odgovara im opcija otkupa na kojoj prodavatelj inzistira) jer će mu kupnja za 140 000 i naknada od 750 eura mjesečno eura biti veliki motivacijski popust u usporedbi sa punom tržišnom vrijednosti ovog stana. Sadašnji kupac (novi vlasnik) prima 650 eura mjesečno 6 godina i onda prodaje uz dodatni profit u odnosu na sadašnju jako nisku kupovnu cijenu. U tom slučaju ispada kao da je sadašnji kupac (novi vlasnik) 6 godina iznajmljivao ovaj stan za čak cca 970 eura mjesečno (netto), bez ikakvog angažmana i troškova.
Dakle i u ovakvom najlošijem scenariju za sadašnjeg kupca ispalo bi za njega puno bolje i isplativije nego da kupi bilo koji drugi stan sada za iznajmljivanje i za veći iznos od samo 114 000 eura, uz dodatne troškove, angažman itd. Samo probajte zamisliti koliko bi vas danas koštala kupnja stana koji možete iznajmljivati odmah i bez ikakvog dodatnog troška za cca 1000 eura mjesečno, a jednak efekt vam je u ovoj ponudi omogućen za samo 114 000 eura i garantirano bez ijednog eura dodatnog troška (i to je najlošiji mogući scenarij). Da ponovimo, to je najlošiji scenarij za kupca, a najrealniji je da će prodavatelj/plodouživatelj izvršiti otkup prije 31.12.2030. za fiksnih 165 000 eura i da će kupac nakon 6 godina imati efekt kao da je iznajmljivao za 1360 eura mjesečno i raspolagati će sa budgetom od 212 000 eura koji će onda moći iskoristiti za kupnju stana koji će mu biti trajno rješenje.

Sve ovo gore navedeno je pod uvjetom da cijene nekretnina i za 6 godina budu na trenutnoj razini, a vjerojatnije je da će za 6 godina biti 10-30% veće (pročitajte sekciju "Predviđanje tržišta") jer se očekuje da će stagnirati godinu dvije, pa onda nastaviti rasti. Znači ako cijene za 6 godina budu više (a trebale bi biti), onda ovo gore navedeno ide još više u prilog kupcu (novom vlasniku) i ako će nakon 31.12.2030. prodavati nekom drugom, bez problema će od bilo koga drugoga dobiti najmanje 150 000+ eura za prodaju, usprkos ostanku prava plodouživanja tada još daljnjih 6 godina, tim više što će novi vlasnik tada primati 750 eura mjesečne naknade.

Sad usporedite ovu gore računicu sa realnom računicom što drugo danas možete kupiti za samo 114 000 eura (ili čak i za cca 130 000 eura), koliko ćete u startu potrošiti na renovaciju, koliko ćete imati iznenadnih troškova kroz 6 godina, koliko ćete platiti poreza od najma, koliko će biti praznih mjeseci u kojima nije ugovoren podstanar i u kojima sami plaćate režije, koliko ćete se morati angažirati oko traženja podstanara i onda oko udovoljavanja njihovim zahtjevima, a sve za realnih samo 400-500 eura mjesečnog najma u tom drugom slučaju, i to brutto, jer stan kupljen danas za samo 114 000 eura realno u najmu vrijedi 400-450 eura mjesečno (a i zasigurno je potrebno investirati u adaptaciju prije početka iznajmljivanja, pa tek onda možete računati na možda maksimalno 500 eura mjesečno brutto), a nekih eventualnih 650 eura mjesečno za takav stan je neodrživo i brzo bi vam izašao podstanar koji bi se zaletio pa eventualno prvo platio toliko jer bi brzo shvatio da za 650 eura mjesečnog najma ima bolje mogućnosti. Pa onda traži novog podstanara, riskiraj prazan mjesec ako se odmah ne pronađe novi podstanar (bez prihoda od najma taj mjesec i uz vaš trošak režija taj mjesec), pa brige, stres itd.

U ovim gore navedenim scenarijima, ako slučajno prodavatelj/plodouživatelj ne bi otkupio za 165 000 eura do 31.12.2030. (a bude), sadašnji kupac (novi vlasnik) je zarađivao 6 godina potpuno pasivno i bez ikakvog troška (jer je redovito primao 650 eura mjesečno netto), i onda je još dobro zaradio na razlici između kupovne i prodajne cijene, pa za 6 godina ima znatno veći kapital za kupiti neku drugu nekretninu puno veću i bolju od one koju bi danas kupio za samo 114 000 eura (ili čak i za 130 00 eura) i koja će mu onda biti trajno rješenje. U najvjerojatnijem scenariju sadašnji kupac nakon 6 godina ima cca 212 000 eura budgeta za kupnju druge nekretnine, zahvaljujući iskorištavanju ove ponude sada!

Važno za ponoviti je i da sadašnji kupac (novi vlasnik) uopće ne mora čekati istek prava plodouživanja i useljenje 6 godina nakon proteka prvih 6 godina, nego može odmah nakon 31.12.2030. preprodati ovaj stan i jako dobro zaraditi (to se naravno odnosi na one kojima nije u interesu pričekati useljenje nego im je cilj investicija i sigurna zarada).

Prodavatelj i sada, kada plodouživanje ostaje još 12 godina, ima nekoliko konkretnih ponuda za prodaju iznad 100 000 eura (više je ponuda, a one su u rasponu od 100 000 - 115 000 eura, ali u svim tim ponudama bez opcije otkupa za prodavatelja/plodouživatelja), čak i bez plaćanja mjesečne naknade i bez obveze plodouživatelja da renovira nego samo da održava trenutno stanje, uz ostanak plodouživanja idućih 12 godina, jer ti ponuđači već sada kupuju za svoju djecu i ne žele riskirati da cijene nekretnina opet odu gore. Znači POTVRĐENO JE DA IMA KUPACA KOJIMA NE SMETA OSTANAK PLODOUŽIVANJA, ali koji naravno vide sada svoj interes u kupnji po značajno manjoj cijeni od pune tržišne vrijednosti i koj ne žele da prodavatelj/plodouživatelj ima opciju otkupa (što prodavatelju ne odgovara pa zato te ponude nisu prihvaćene). Ovo je važna informacija i argument za one koji misle da nitko neće kupiti nekretninu sa ostankom prava plodouživanja. Većini to ne odgovara, ali naravno da ima onih kojima to ne smeta i koji jesu spremni kupiti, pogotovo jer će primati i mjesečnu naknadu!

Čak i ako bi sadašnji kupac (novi vlasnik) nakon 31.12.2030. pričekao još idućih 6 godina do useljenja (umjesto da preproda stan odmah nakon 6 godina kad stječe tu mogućnost (ako prodavatelj/plodouživatelj radi neke više sile nije iskoristio svoju opciju otkupa), opet bi bolje prošao nego da sada kupi neku drugu nekretninu za samo 114 000 eura, pa čak i za više. Matematika (realna matematika) u nastavku će to potvrditi.

Ova kupnja je i osiguranje za kupca (novog vlasnika) od eventualnog pada cijena nekretnina. Realno je da će cijene nekretnina malo stagnirati, pa onda nastaviti rasti, a ne padati (pročitajte sekciju "Predviđanje kretanja tržišta"), ali u slučaju da se ipak dogodi nepredviđeni pad ova kupnja je osiguranje za kupca i od toga jer će on bez obzira na stanje na tržištu 6 godina primati 650 eura mjesečno, a prodavatelj/plodouživatelj će otkupiti za 165 000 eura jer i ako bi za taj iznos mogao za 6 godina kupiti neki drugi ovakav stan (a to je nerealno očekivati, pogotovo znajući da će ovaj stan do tada biti friško i detaljno renoviran i da će plodouživatelj u njega investirati svojih cca 40 000 eura kroz idućih 6 godina i to ulazi u ugovor kao obveza pod prijetnjom gubitka prava plodouživanja ako se ne izvrši) prodavatelj/plodouživatelj želi ponovno postati vlasnik baš ovog stana (jer želi ovaj kvart i želi neboder umjesto zgrade i želi ovaj kat i ovakav pogled i orijentaciju stana na ove strane svijeta, a to za malu cijenu ne može kupiti niti će moći za 6 godina i zato će sigurno platiti 165 000 eura za otkup prije 31.12.2030., osim ako se desi nešto totalno neplanirano, a ne bi trebalo) i ništa mu ne mijenja ako bi mogao i za čak 30 000 - 40 000 eura manje kupiti neki drugi sličan stan (jer neće pronaći baš sve ovako isto kao što je ovaj stan), a uopće je nerealno očekivati da bi to bilo moguće.


Evo jedne konkretne računice za sve koji ovih dana kupuju stan u Zagrebu za iznajmljivanje, ali sa ograničenim budgetom...

Uzmimo da kupac ima raspoloživo 120 000 eura (to je više nego kolika je prodajna cijena ovog stana). Za to je teško naći stan koji nije premali, koji nije suteren, prizemlje, razizemlje, zadnji kat ili potrkovlje, koji ne treba uređivat i da je u dobrom kvartu, a ne negdje na rubu ili izvan grada. Ako je manje od 40 m2, to je zaista mali stan. Ajmo zamisliti da kupac ipak uspije "uhvatiti" stan od 40 kvadrata u dobrom kvartu, iako je to upitno ili zasigurno treba dodatno uredit (platit dodatno nakon kupovine). Znači to 99% treba barem malo urediti ako je vlasnik pristao prodati stan od 40 m2 za samo 120 000 eura. Znači potrebno je još barem 5000 eura, i to je umanjena procjena ako treba i drvenariju srediti, ličiti, PVC itd. Kupaonu, kuhinju, instalacije i ostalo bolje niti ne spominjati. Znači da je uređenje samo 5000 eura, ipak treba to odraditi. Dok se pronađu i odaberu majstori (samo prikupljanje i "vaganje" ponuda traje par dana), dok se dogovorite, dok oni odrede termin kada mogu doći, to je najmanje mjesec dana. Pa ako radovi potraju tjedan dana (najmanje), pa onda još neki komad namještaja treba kupit, pa dok se to nađe, pa dok se to dopremi, pa dok se sastavi itd. ode i drugi mjesec. Znači da kupac 01.11.2024. kupi takav stan za 120 000 eura, može računati da će biti iznajmljen tek od 01.01.2025. i to samo u najboljem slučaju i ako neće dugo tražiti podstanare (studenti ulaze pretežno do 01.10. i onda pada potražnja, barem što se njih tiče). Realno je da takav stan ipak neće biti pronađen i kupljen "sutra", nego će proći još barem cca 6 mjeseci dok se ne pronađe i odradi kupnja. Znači kupac je kupio oko 01.03.2025.. Onda na to dodajte još 2 mjeseca za ovo gore navedeno da će biti potrebno i to znači da će u najboljem slučaju biti iznajmljen najranije 01.05.2025. U tom periodu su studenti već ušli u stanove, a strane radnike (unajmi jedan, useli ih se 10, često unište pokućstvo i pobjegnu kad se promijeni njihova situacija) i upitne osobe nitko vjerojatno ne želi uzeti tako da nije sigurno niti da neće možda biti potrebno tražit podstanare i dulje od mjesec dana. Onda ako kupac nije brzo pronašao odgovarajuće podstanare i iznajmio, dođe ljeto i tek onda je u Zagrebu teško iznajmiti na dulje, znači može potrajat i do jeseni 2025. da uđu prvi podstanari. Ali uzmimo kao najbolji slučaj da je stan ipak iznajmljen od 01.05.2025.

U ovoj ponudi ako kupac kupi ovih dana (11. mj. 2024.), on će prvu naknadu od 650 eura dobiti 01.12.2024. (pretpostavka da je stan prodan u 11. mjesecu 2024.) Znači do 01.05.2025, što je neki realno najraniji datum kad bi kupac mogao počet iznajmljivat ako kupi klasično, on je iskorištavanjem ove ponude već zaradio 3900 eura do tada, a potrošio je ukupno 114 000 eura jer nema nikakvih daljnjih troškova. U drugoj klasičnoj soluciji kupnje je do 01.05.2025. potrošio ukupno 125 000 eura, a još nije počeo zarađivat. Znači samo da temelju ovoga kupac je do 01.05.2025. već u plusu 14 900 eura ako je iskoristio ovu ponudu umjesto da je inzistirao na klasičnoj kupnji.

Ako gledamo do 31.12.2030. do kad bi prodavatelj/plodouživatelj najkasnije otkupio stan nazad za 165 000 eura, ili od kad kupac može prodati bilo kom drugom, u ovoj ponudi bi zaradio cca 47 450 eura do tad, a u klasičnoj soluciji sa stanom kojeg bi iznajmljivao za 600 eura bi zaradio cca 40 800 eura (mada teško će za samo 120 000 eura kupiti stan u koji neće morati puno uložiti u startu, a da ga odmah može iznajmiti za 600 eura mjesečno). Samo se čini da je slično, ali to zapravo uopće nije tako jer je kupac u klasičnoj soluciji u startu potrošio puno više i vrlo vjerojatno imao barem poneki problem sa podstanarima i dodatni trošak do 31.12.2030. Također, za traženje 600 eura najma kupac neće izbjeći malo uređenja nakon kupnje (a 600 eura nije baš realno i realnije je 500 eura mjesečmo, i to je brutto). Promatrano cijene najma, uz činjenicu da se uvijek moraju malo spustiti oglašene cijene, realno za 40 kvadrata je dobiti cca 500 eura (brutto) + režije, a 600 eura samo ako je stan baš dobar i imate sreće. Znači 40 800 eura samo u slučaju da niti jedan jedini mjesec stan ne ostane prazan (a svaki prazan mjesec nije samo gubitak očekivanog prihoda od najma nego i neplanirani dodatan trošak za režije), a to je jako teško ostvariti kroz period od 6 godina. Dalje, podstanari će možda tražiti ugovor i prijavu (to je zakonska obveza i naravno da je normalno, ali znamo da to mnogi najmodavci izbjegavaju) jer se danas svi bore za svoja prava, pogotovo nakon što su cijene najma toliko poskupile. Podstanari sada plaćaju puno i zato žele bar da je legalno i da imaju svoja prava. Znači odbijte cca 10% od najma što ide za porez i više niste na 40 800 eura zarade nego 4080 eura manje. U ovdje ponuđenoj ponudi za kupnju stana prodavatelj/plodouživatelj plaća 650 eura na ime naknade za održavanje prava otkupa natrag, ali to se može formulirati i drugačije i u zasebnom ugovoru kako bi kupac fiskalno bolje prošao. Prodavatelj će 650 eura mjesečno plaćati kupcu (mjesečna naknada za aktivnu opciju otkupa), a da li će kupac prijaviti taj primitak se prodavatelja/plodouživatelja ne tiče niti će išta pitati u vezi toga. Prodavatelju/plodouživatelju je samo važno da ima dokaz za svaku od tih uplata mjesečne naknade, a da li će plaćati novom vlasniku na ruke, na neki račun, u cryptu ili kako god nije važno.

Također, u ovoj ponudi kupac je siguran da nije odgovoran ako iskrsnu bilo kakvi troškovi. Ako prestane raditi perilica, pukne neka cijev ili bilo što, to nije problem o kojem kupac treba brinuti. U klasičnoj kupnji nekretnine, ako prestane raditi perilica, podstanar odmah zove i očekuje da to bude riješeno u par dana. U periodu od 6 godina nema šanse da se ne pojave neki neplanirani troškovi. Najčešće perilica, slavine u kuhinji ili kupaoni, cijev, tuš, susjedu ispod procuri pa vlasnik mora to hitno riješit (i platit), To se redovno dešava i nema šanse da netko prođe bez neplaniranih troškova povremeno. Zato onih 40 800 eura u klasičnoj soluciji kupnje nema šanse da ne padne za najmanje 5000 eura u periodu od 6 godina (a može i osjetno više) zbog raznih neplaniranih troškova koji će se u tom periodu 100% pojaviti.

Znači ova ovdje ponuda za kupnju stana garantira da do 31.12.2030. kupac ima potrošeno ukupno fiksnih 114 000 eura i zarađeno cca 47 450 eura. Klasična kupnja nekretnine nudi do 31.12.2030. da kupac ima potrošeno ukupno najmanje 125 000 eura i zarađeno maksimalno 35 800 eura (vjerojatno manje). Znači gledano samo na zaradu od najma, bez uračunatog startnog troška i sa minimalnim tekućim troškovima kroz 6 godina i sa minimalnim brojem praznih mjeseci i uz ignoriranje vrlo vjerojatnih povremenih muka sa traženjem podstanara i sa njihovim ponašanjem, u soluciji da se kupi ovaj stan kupac profitira cca 11 650 eura, samo gledano na temelju najma, odnosno naknade! Bez ikakve muke i brige, totalno pasivna zarada koja redovno stiže bez ikakvog angažmana kupca (novog vlasnika). Potrošio je u startu više (120 000 eura cijena + 5000 eura startnih troškova naspram ukupnih samo 114 000 eura iz ove ponude), a zaradio manje.

Uz to, ako je kupac već sada kupio nekretninu za trajno po cijeni od 120 000 eura, to je budimo iskreni mala i skromna nekretnina. U ovdje ponuđenoj opciji bi kupac sada potrošio samo 114 000 eura, a za 6 godina bi imao raspoloživo cca 212 000 eura (otkup za 165 000 eura je prilično siguran) i za to se već može kupiti vrlo pristojan i komforan stan u dobrom kvartu koji bi onda bio trajno rješenje za kupca. Uz to, ukoliko kupac već sada ima nešto više od 114 000 eura raspoloživog kapitala, recimo 130 000 eura, tu razliku od 16 000 eura koju je već uračunao utrošiti za kupnju nekretnine može zapravo koristiti 6 godina za dodatno oplođivanje kapitala i ukoliko je uspješan još dodatno zaraditi, što neće moći ako odmah sada potroši cijeli kapital koji ima na raspolaganju. Može za tu razliku koju sada ne mora potrošiti kupiti recimo neku malu garažu ili garažno mjesto i dodatno i to iznajmljivati tih 6 godina.
Dakle matematika kaže da bi iskorištavanjem ove ponude kupac u 6 godina zaradio samo od mjesečne naknade u iznosu 650 eura koju će dobivati za opciju prvokupa sigurnih cca 47 450 eura nasuprot zaradi od u najboljem slučaju jedva 35 800 eura koja bi se prikupila od najamnine kroz 6 godina u soluciji klasične kupnje nekretnine i njenog iznajmljivanja. Također, u soluciji klasične kupnje bi kupac u startu potrošio najmanje 125 000 eura, dok bi u ovoj ponudi potrošio fiksnih 114 000 eura.

Samo na temelju toga je razlika u korist ove ponude najmanje cca 23 000 eura i matematika to jasno potvrđuje. Ovdje nije uračunata i zarada na prodaji za 165 000 eura samo 6 godina nakon kupnje za samo 114 000 eura, a i to bi trebalo računati pa onda dolazimo do ukupne prednosti iskorištavanja ove ponude umjesto klasične kupnje u vrijednosti od cca 50 000 eura! To nije mali iznos! Također, govorimo o stanu od 60 kvadrata u ovoj ponudi, i eventualno maksmimalno 40 kvadrata u soluciji klasične kupnje stana za ograničeni budget. To je 20 kvadrata razlike, a ta razlika trenutno vrijedi cca 60 000 eura. Vrijedit će trajno više, i rasti više, a i iznajmljivanje stana od 60 kvadrata će trajno pružati veći prinos nego iznajmljivanje stana od samo 40 kvadrata. Probajte izračunati razliku u korist ove ponude u periodu od recimo 30 godina. Ova ponuda nedvojbeno nema konkurencije na trenutnom tržištu! Provjereno! Samo se čeka tko će prvi prepoznati ovu priliku i iskoristiti je.

Ovo je bila računica samo za prvih 6 godina. Minimalno za 11 650 eura bolje prolazi kupac koji iskoristi ovu ponudu (samo na temelju najma + prolazi za dodatnih 11 000 eura jer je toliko manje potrošio u startu) , a u slučaju otkupa, koji je vrlo vjerojatan i gotovo siguran, kupac ove ponude prolazi bolje za više od 50 000 eura nego ako sada kupi neki drugi stan na tržištu za isti novac. Imajte na umu da je računica rađena pod pretpostavkom da će stan od samo 40 kvadrata biti uspješno iznajmljen svih 6 godina bez ijednog praznog mjeseca za 600 eura. U praksi je to jako teško ostvarivo i previše je 600 eura mjesečno za tako mali stan, i to je bruto iznos, a i teško je očekivati da neće biti niti jednog praznog mjeseca, a svaki prazan mjesec umanjuje prinos ne samo za 600 eura nego i za trošak režija taj mjesec jer tada vlasnik sam plaća režije.


Još malo matematike :-)

Dodatna matematika u hipotetskom slučaju da prodavatelj/plodouživatelj ne iskoristi svoju opciju prvokupa do 31.12.2030. i da novi vlasnik ne proda nikom drugom nakon isteka opcije prvokupa nego da dočeka istek prava plodouživanja za 12 godina i potpuno preuzimanje nekretnine bez ograničenja. U tom slučaju se pravo plodouživanja odmah briše (ističe na točno određen datum i prvi idući dan kreće brisanje što bi moralo biti i formalno odrađeno u ZK u roku od par tjedana jer nema nikakve osnove niti za žalbu niti za bilo kakvu odgodu brisanja) i prodavatelj/plodouživatelj izlazi van iz stana (jer prvi dan nakon isteka prava plodouživanja bi značio nelegalnu uzurpaciju nekretnine i to riješava policija ako je potrebno). Znači nakon 12 godina nekretnina vlasniku odmah postaje useljiva, a također njena vrijednost automatski ide na punu tržišnu vrijednost, kolika god će ona biti za 12 godina. Znači vlasnik može ili useliti ili prodati nekom drugom po punoj tržišnoj vrijednosti.

Ako računamo što je isplativije u slučaju da osoba iskoristi ovu ponudu i kupi sada ovaj stan po oglašenim uvjetima za samo 114 000 eura ili da za isti novac kupi ovih dana neki drugi stan na tržištu, a da se dogodi da ne bude otkupa niti prodaje nekom drugom ovog stana u idućih 12 godina, u nastavku dolazi računica.

Hipotetska pretpostavka je za ovaj primjer da će cijena kvadrata ostati ista kakva je danas. Ako ide gore (a u 12 godina će ići gore), otići će gore i bare ownership vrijednost ovog stana i puna tržišna vrijednost. Isto vrijedi i za bilo koji drugi stan koji bi osoba sada kupila na tržištu, ali taj drugi stan je za samo 114 000 eura nemoguće kupiti u dobrom kvartu i u dobrom stanju koji ima 60 kvadrata. Zato bi taj drugi stan morao biti znatno manji. To znači da ako cijena kvadrata ode gore, ovaj stan će više dobiti na vrijednosti nego neki drugi manji stan jer ovaj ima barem 20-ak kvadrata više nego što bi imao neki drugi stan kupljen sada za samo 114 000 eura (u dobrom kvartu i da nije suteren, prizemlje, potkrovlje i da nije u stanju kao da je bomba eksplodirala u njemu). Znači računamo da cijena kvadrata bude za 12 godina kakva je i danas, iako je realno da će biti veća i u tom slučaju će ovaj stan dobiti na vrijednosti više nego neki drugi manji u istom periodu (logično zbog veće kvadrature ovog stana).

Znači kupac sada kupi ovaj stan za samo 114 000 eura i prima naknadu od 650 eura mjesečno za opciju otkupa do 31.12.2030., a nakon tog datuma prima 750 eura mjesečno do kraja (do isteka prava plodouživanja koje ističe 31.12.2036.) U trenutku kupnje pretpostavimo da kupcu ostaje 0 eura na računu dok ne primi prvu mjesečnu naknadu. Ako prodavatelj/plodouživatelj nije iskoristio opciju otkupa i otkupio natrag, kupac (novi vlasnik) je zaradio 47 450 eura na ime naknade do 31.12.2030. (pretpostavka da je stan prodan u 11. mj. 2024. i prva naknada je kupcu sjela u 12 mj. 2024.), i sada ima na računu cca 47 450 eura. Nakon 31.12.2030. počinje se plaćati uvećana naknada od 750 eura mjesečno. Plaća se toliko još tih zadnjih 6 godina, što znači da će vlasnik u tom periodu dodatno uprihoditi 54 000 eura. Kupac (novi vlasnik) dočeka 31.12.2036. (istek prava plodouživanja i iseljenje plodopuživatelja) sa ovim stanom od 60 kvadrata i 101 450 eura na računu.

Drugi slučaj je da osoba sada kupi neki drugi stan na tržištu za 114 000 eura i da mu u tom trenutku ostane na računu 0 eura. To znači da nema novca za uređivanje stana (čak i ako ima, onda ga taj drugi kupljeni stan ne košta 114 000 eura nego toliko plus trošak adaptacije koji bi vjerojatno bio veliki) i da mora kupiti stan koji se može odmah iznajmiti bez prethodnog troška adaptacije jer nema dodatnog novca za adaptaciju. To znači da ako mu se posreći uspjet će kupiti stan koji ima 35-40 m2, ali baš mu se mora posrećiti. Računati ćemo da je kupio stan od 40 m2 koji je odmah spreman za iznajmljivanje i ne traži adaptaciju i dodatni startni trošak (mada je to ravno jackpotu jer stanovi od 40 kvadrata koji su odmah spremni za izjajmljivanje za čak 600 eura mjesečno se ne mogu pronaći na tržištu za samo 114 000 eura). Pogledajte cijene uređenih stanova za iznajmljivanje od 40 kvadrata i probajte kupiti neki za samo 114 000 eura, vrlo vjerojatno neće biti te sreće, ali ajmo hipotetski gledati da vam se posrećilo i da ste uspjeli.

Taj stan od 40 m2 se odmah iznajmi za 600 eura mjesečno (realnije je 500 eura, i to brutto, ali ajmo reći da uspije dobiti 600 eura mjesečno). Gore je navedena računica koja jasno prikazuje da netto prinos u 6 godina u takvom slučaju ne bi bio veći od 35 800 eura jer treba uračunati u bruto poneki mjesec bez podstanara, trošak režija koji plaća vlasnik u praznim mjesecima, neizbježni iznenadni troškovi popravka (tuš, slavine, perilica, cijevi itd.), porez itd. Znači 6 godina je maksimalni netto prinos 35 800 eura. Nakon 12 godina je znači 71 600 eura. Pretpostavka je da je najam cijelo vrijeme 600 eura iako će vjerojatno ići gore kroz 12 godina, ali će onda ići i kvadrati pa će i stan iz ove ponude koji ima 60 kvadrata još više dobiti na vrijednosti od manjeg stana iz ove hipotetske situacije.

Znači osoba u ovom drugom slučaju na dan 31.12.2036. (znači nakon 12 godina) ima vlasništvo nad stanom od 40 m2 i 71 600 eura na računu, nasuprot vlasništva nad stanom od 60 m2 i 101 450 eura na računu kao što nudi ova ponuda. To je 29 850 eura više na računu i 20 kvadrata više u kvadratima (trenutno 20 kvadrata više vrijedi cca 60 000 eura više). Znači već nakon 12 godina je profit u korist iskorištavanja ove ponude cca 89 850 eura.
Ako se nakon 12 godina oba stana nastave iznajmljivati, za prvi (iz ove ponude) se može dobiti po trenutnim cijenama najma (zanemarimo da će biti veće za 12 godina) 800 eura mjesečno, a za ovaj drugi 600 eura mjesečno (po trenutnim uvjetima, realnije bi bilo 700 eura nasuprot 500 eura mjesečno, ali ajmo računati da je 800 nasuprot 600 eura). Tako kupac stana iz ove ponude ima 29 850 eura više u cashu, ali i 20 kvadrata više i nastavlja sa mjesečno 200 eura većim prinosom od najma. Tih 20 m2 više, po trenutnoj cijeni kvadrata od cca 3000 eura vrijedi 60 000 eura (za 12 godina će 20 kvadrata vrijediti još više). Znači na ovaj način je kupac ove ponude profitirao minimalno cca 90 000 eura i nastavlja primati 200 eura mjesečno više od najma nego ona osoba koja bi kupila drugi stan kako je navedeno u primjeru, jer kupac ove ponude ima 20 m2 veći stan. Ta razlika od 90 000 eura u ukupnoj vrijednosti i u najmu od 200 eura mjesečno više u korist iskorištavanja ponude za kupnju ovog stana je po trenutnim tržišnim uvjetima. Ako kvadrat i najam odu gore kroz 12 godina, a budu, ta razlika u korist ove ponude će biti još i veća.
Matematika je vrlo egzaktna, i evo i u ovom primjeru je vidljivo na strani ponude za kupnju ovog stana. Svatko želi najbolje iskoristiti svoj kapital i onaj tko se malo potrudi sve staviti na papir i proučiti ovu ponudu bi morao vrlo brzo shvatiti da bolja ponuda od ove trenutno nije aktivna na tržištu. Također, opcija otkupa za fiksnih 165 000 eura će 99% biti iskorištena unutar 6 godina, a i da ne bude, za barem 150 000 eura će se moći pronaći neki drugi kupac na tržištu nakon 6 godina (jer stan vrijedi puno više, biti će u međuvremenu detaljno renoviran, a i dalje će nositi mjesečnu naknadu tada od 750 eura mjesečno do isteka prava plodouživanja 31.12.2036.). Matematika u tom slučaju je uvjerljivo na strani ove ponude i govorimo o velikoj zaradi za kupca.


A sada evo i još malo završne matematike :)

Evo još malo matematike, ali REALNE, a ne one pogrešne kakvu kupci često koriste. Oni najčešće ne rade razliku između brutto i netto kada računaju prihod od najma, nerealni su po pitanju očekivanog iznosa najma, ne računaju troškove itd. Prema iskustvu na temelju dosadašnjih pregovora, kupci također zaboravljaju da ovaj stan plaćaju samo 114 000 eura i da je suludo računati prihod od najma za ovakav stan i 60 kvadrata u nekoj alternativi ovoj ponudi jer ono što mogu alternativno kupiti za samo 114 000 eura je stančić koji nikako ne može pružati iznos najma koliko nosi ovaj stan, osim ako će platiti umjesto 114 000 eura punooooo više :) Ali evo u nastavku REALNE računice sa jednakim ovakvim stanom...

Zamislimo da kupac ima odmah raspoloživ dovoljan iznos da kupi ovakav stan u klasičnoj kupoprodaji, znači stan od 60.76 m2, koji nije suteren, prizemlje, razizemlje niti potkrovlje ili zadnji kat, i da je stan u dobrom kvartu i u dobroj zgradi. Takav stan tržišno trenutno vrijedi cca 180 000+ eura, a u nekoj brzoj prodaji (kad je prodavatelju hitno) se može kupiti za cca 170 000 eura.

Recimo da kupac ima sada odmah raspoloživo 170 000 eura i da bira između kupnje ovog stana u ovoj ovakvoj ponudi i za samo 114 000 eura, ili kupnja istog takvog stana u klasičnoj ponudi (bez ostanka prava plodouživanja) za 170 000 eura.

Recimo da kupac kupuje radi iznajmljivanja i da ga zanima nakon koliko vremena će vratiti novac na temelju prinosa od iznajmljivanja. Voditi ćemo se računicom da cijelo vrijeme cijena najma i cijena kvadrata bude kakva je danas da bude lakše računati, jer i ako ode gore, ide za oba stana koja su u ovom primjeru jednaka pa dođe na isto.

Po trenutnim tržišnim uvjetima, ovaj (ili ovakav isti stan u jednako dobrom kvartu i da je sve ostalo jednako) se danas može iznajmiti za 700 eura + režije. Neki traže i 800 eura, pa čak i više, ali realna vrijednost najma ovakvog stana danas je 700 eura jer je pun oglasnik stanova od 50+ kvadrata za 600 eura i ne mogu se baš lako iznajmiti jer cijene najma jesu otišle snažno gore zadnjih par godina, ali ipak nisu toliko koliko mediji pumpaju paniku.

Samo napomena, računat ćemo brutto jer je tako uobičajeno (barem kod laika, a to je većina) kad se računa rok za povrat investicije, ali pravi iskusni investitori znaju da je to pogrešno i da se treba računati netto.

Znači 700 eura mjesečno od najma, pa ako je stan kupljen za 170 000 eura potrebno je 242 mjeseca da se otplati (gruba računica sa najmom od 700 eura, što nije zapravo realno jer je to brutto, a treba gledati netto). To je 20 godina i 2 mjeseca.

Prosječan godišnji prinos od najma stambene nekretnine iznosi 3% - 6% godišnje za Europu (u SAD je malo viši). U Hrvatskoj je realno da je brutto prinos oko 4%, a ako je 5% to je super (ovo će vam potvrditi svaki iskusni agent za nekretnine i investitor, pritom misleći na brutto), a prosječan rok da se vrati uloženo u stambenu nekretninu putem najma iznosi 18-23 godina. To je uobičajena računica, ali u bruttu. Ovaj gore izračun sa 700 eura mjesečnog najma i 20 godina i 2 mjeseca da se otplati se uklapa u tu računicu. Uklapa se i navedeni podatak da je realno za 60 kvadrata (dobar stan, dobar kvart) danas očekivati 700 eura mjesečno, a maštanja i medijska pumpanja o 800-1200 eura mjesečno za najam 60 kvadrata (u klasičnom zagrebačkom kvartu, ne na Pantovčaku) su samo lažne senzacije.

Znači. kupac sada kupi isti ovakav stan za 170 000 eura i iznajmljuje ga za 700 eura mjesečno i vratit će novac nakon 20 godina i 2 mjeseca.

Drugi slučaj, kupac sada kupi ovaj stan iz ove ponude za samo 114 000 eura, prima 650 eura mjesečno idućih 6 godina i 1 mjeseca (do 31.12.2030.), a onda dalje prima 750 eura mjesečno do 31.12.2036. kada plodouživatelj izlazi iz stana i kupac preuzima stan u potpunosti. Znači 73x650 + 72x750 = 101 450 eura. Toliko uprihodi ovaj stan u idućih 12 godina. Plaćen je 114 000 pa je razlika 12 550 eura. Toliko još trena uprihoditi daljnjim iznajmljivanjem da se vrati cijela investicija. To znači još 18 mjesec1, što je godinu i pol. Znači ovaj stan vrati cijelu investiciju za cca 13.5 godina, nasuprot 20 godina i 2 mjeseca ako kupite sada neki drugi stan istog ranga! To je više nego 6 godina brže nego ako sada kupite neki drugi stan istog ranga, a plaćate puno manje pa je ova ponuda dostupnija onima koji sada nemaju 170 000 eura ili ako imaju, ostaje im kapital za oplođivanje na druge načine pa si mogu dodatno zaraditi za to vrijeme! Ovo sve je pod pretpostavkom da plodouživatelj nije izvršio otkup (a bude) i da stan nije prodan nekom drugom nakon 6 godina uz također dobar profit za sadašnjeg kupca. Ako bude otkup, povrat investicije je još brži!

Ovdje u ovoj usporedni je također jedna bitna razlika! Kupac je kupnjom ovog stana potrošio čak 56 000 eura manje, nije imao niti jedan jedini euro troška nakon kupnje niti u čitavih prvih 12 godina (renovaciju i održavanje je plaćao plodouživatelj), nije morao tražiti podstanare, nervirati se radi bezobraznih podstanara itd.
U ovoj ponudi kupac garantirano nema niti jedan jedini euro troška tih prvih 12 godina. Da li se netko želi kladiti da u drugoj usporednoj ponudi kupac neće imati nikakav trošak prvih 12 godina? Hm, ajmo se radije kladiti da će imati, i da će se iznos ukupnih troškova i/ili propuštenog prinosa radi ponekog mjeseca bez podstanara) biti ukupno više tisuća eura! Sa ovim će se složiti svatko tko ima iskustva sa iznajmljivanjem kao najmodavac, a prodavatelj u ovoj ponudi itekako ima tog iskustva i zato je siguran u ovu matematiku.

Također, u ovoj ponudi će kupac primati 650 eura mjesečno netto do 31.12.2030. i onda 750 eura mjesečno netto do 31.12.2036. (pretpostavka da nije bilo otkupa niti prodaje nekom drugom), i nije odgovoran za nikakve troškove u stanu jer o svemu brine plodouživatelj i sve što bude potrebno podmiruje plodouživatelj iz svog džepa! Tih 650 eura mjesečno pa onda 750 eura mjesečno nije najam nego naknada za opciju otkupa, a ako prodavatelj/plodouživatelj iskoristi opciju, a to je cilj prodavatelja/plodouživatelja i vrlo je vjerojatno da će se dogoditi, onda kupac dobije 165 000 eura u cashu već vrlo brzo (najkasnije do 31.12.2030.) i računica je za njega još povoljnija! Znači pošto to nije klasičan najam ne mora se niti prijaviti, pa ne mora biti niti plaćen porez na najam. Prodavatelj/plodouživatelj taj iznos naknade može kupcu (novom vlasniku) isplaćivati i na ruke ako tako bude dogovoreno, ili u cryptu, ili kako god. U prvom primjeru gore je tih prvih 6 godina računato da je prinos od najma 700 eura i da je baš svaki mjesec bio iznajmljen stan svih 5 godina (to nije baš realno očekivati), a to bi bio brutto iznos u tom slučaju. Trebalo bi odbiti i porez i troškove koji se uvijek pojavljuju kod iznajmljivanja, i odbiti 700 eura u svim praznim mjesecima i dodati kao trošak režije u tim mjesecima koje tada plaća vlasnik itd. Računicu nakon 12 godina nećemo dodatno komentirati jer je u oba slučaja vlasnik u istom položaju jer nakon 12 godina ima puno raspolaganje i ovim stanom i nije više ograničen uvjetima iz kupoprodajnog ugovora pa bi uvjeti iznajmljivanja za oba stana tada bili jednaki.

Neki će reći da bi u prvom primjeru kupac iznajmljivao stan za više od 700 eura mjesečno. Trenutno je realno 700 eura mjesečno za ovakav stan, a svatko je slobodan provjeriti samostalno u oglasniku koliko je lijepih stanova od 60 kvadrata, koji nisu suteren, prizemlje itd. i koji su u dobrim zagrebačkim kvartovima (ne periferija), trenutno dostupno za 700 eura mjesečno. Jako puno! Neki traže više, ali to nije realno. Neki i za prodaju ovakvog stana traže sada debelo preko 200 000 eura, ali niti to nije trenutno realno. Zato računamo da se evo barem prve 4 godine, od idućih 12, u prvom primjeru iznajmljuje za 700 eura mjesečno, pa nakon 4 godine se podigne najam na 800 eura mjesečno, pa nakon još 4 godine se podigne na 900 eura mjesečno. Najam je posljednjih godina jako porastao i više neće vrtoglavo rasti pa je upitno i da li će rasti za 100 eura svake 4 godine, ali ajmo računati da će biti tako.

To je onda u takvoj računici prosječna cijena najma u idućih 12 godina 800 eura mjesečno (4 godine 700 eura, pa 4 godine 800 eura pa 4 godine 900 eura daje prosjek od 800 eura mjesečno). Znači ipak nije 700 eura mjesečno nego 800 eura mjesečno u prosjeku kroz 12 godina, ali nije to točno jer je to brutto iznos. Treba odbiti porez i neizbježne troškove koji će se javiti kroz 12 godina iznajmljivanja i koji ukupno sigurno neće biti mali (u ponudi prodaje ovog stana kupac garantirano nema niti jedan jedini euro troška u idućih 12 godina). Znači ako bi u prvom primjeru, uz prosječan najam 800 eura mjesečno kupac (vlasnik) izašao sa čistih 700 eura mjesečno u prosjeku mogao bi smatrati da je jako dobro prošao. Nismo računali niti neizbježne prazne mjesece u 12 godina kao niti trošak vlasnika za režije u mjesecima u kojima nema ugovorene podstanare, ali zadržat ćemo se na povoljnoj računici da bi prosjek ipak bio 700 eura mjesečno.

Znači ona gore računica je točna! U tom prvom slučaju će vlasnik vratiti investiciju nakon 20 godina i 2 mjeseca. Bilo je važno usporediti ovih prvih 12 godina u oba slučaja, a nakon 12 godina su oba stana (ovaj iz ove ponude i neki drugi isti takav kupljen u klasičnoj kupoprodaji) u identičnom položaju.

Znači potrebno vrijeme za povratak investicije je u prvom slučaju 20 godina i 2 mjeseca od danas, a u ovoj ponudi 13.5 godina, s tim da je ako iskoristi ovu ponudu kupac platio čak 56 000 eura manje! Ajmo se sada pozabaviti sa tih 56 000 eura koliko ostaje kupcu ako iskoristi ovu ponudu umjesto da kupi klasično neki drugi ovakav stan. Da li kupac možda želi i garažu uz ovaj stan? Ako da, može kupiti garažu za sebe (u blizini ima nekoliko kompleksa garaža u Trnskom, prvi samo ulicu dalje, te također i kod HAK-a u SIgetu veliki kompleks garaža sa prizemljem i jednim katom (3 minute hoda od ovog nebodera). Znači kupac ako iskoristi ovu ponudu, a zapravo je u startu imao 170 000 eura na raspolaganju, može dobiti i garažu uz ovaj stan i još može kupiti najmanje 1 garažu dodatno koju će iznajmljivati (to bi bilo 28 000 eura za svaku od dvije garaže, a za taj iznos se kupe jako lijepe garaže). Od najma te dodatne garaže bi kupac morao imati najmanje 100 eura mjesečnog prinosa. Ako računamo kroz 12 godina (jer nakon 12 godina preuzima ovaj stan u potpunosti i od tada je u jednakom je položaju kao i sa kupnjom bilo kojeg drugog ovakvog stana), kupac bi od najma te garaže uprihodio dodatnih ukupno 14 400 eura, i imao jednu garažu koju koristi za svoje potrebe.

Znači nakon 20 godina i 2 mjeseca, ako je kupac imao namjeru potrošiti 170 000 eura, ako kupi neki drugi isti ovakav stan u klasičnoj kupoprodaji (bez ostanka prava plodouživanja) on ima samo ovakav stan i konačno je nakon 20 godina i 2 mjeseca vratio investiciju (iako je to brutto računica, a u netto računici bi trajalo duže). Ako pak iskoristi ovu ponudu i kupi ovaj stan, on ima ovaj stan i nakon 13 godina je vratio cijelu investiciju u stan i dodatno može odmah u startu (danas) kupiti i najmanje 2 garaže od kojih će jednu koristiti i jednu iznajmljivati pa nakon 12 godina u ovom slučaju kupac ima ovaj stan, 2 garaže i 14 400 eura! Sad vjerojatno svatko shvaća koliko je ova ponuda povoljnija od bilo koje druge trenutno aktivne na zagrebačkom tržištu nekretnina u ovim financijskim okvirima.

Ako se kupuje stan za iznajmljivanje, kupac ne može useliti u njega niti ga koristiti, svejedno da li se radi o podstanaru u najmu koji je u stanu ili o plodouživatelju koji je u stanu. Ova ponuda je kao da ugovarate dugoročni najam sa podstanarom i zaista nitko ne bi trebao imati predrasude oko prava plodouživanja jer i matematika dokazuje da je ovo znatno povoljnija kupnja!

Treba dodati i da se plodouživatelj u ovoj ponudi ugovorno obvezuje, pod prijetnjom gubitka prava plodouživanja ako ne izvrši obvezu (gubitak prava plodouživanja vrijedi za slučaj neizvršavanja bilo koje obveze), renovirati stan na svoj trošak i procjena je da će trošak tih već isplaniranih radova biti cca 35 000 - 40 000 eura. To će platiti plodouživatelj iz svog džepa i vlasnik nema nikakav trošak niti angažman. Plodouživatelj će to napraviti radi sebe jer je već isplanirano, ali ako iz nekog nepredvidivog razloga propusti iskoristiti svoju opciju otkupa za 165 000 eura prije 31.12.2030. (do tada će morati po ugovoru već biti odrađena renovacija) u tom slučaju kupac može ponuditi nekom drugom da kupi renovirani stan koji će potpuno preuzeti kada istekne pravo plodouživanja (a za to vrijeme će mu plodouživatelj plaćati 750 eura mjesečno što je dovoljna motivacija da tadašnji kupac kupi stan sa takvim uvjetima), a plodouživatelj je zakonski dužan održavati stan cijelo vrijeme.

Ova ponuda je zaista bolja od svega što trenutno možete pronaći na tržištu, samo treba sve dobro razmotriti i biti realan u računicama (jer neki, zapravo većina, računaju totalno pogrešno i potpuno zanemaruju troškove koji su im neizbježni ako kupe neki drugi stan za iznajmljivanje), staviti sve na papir i uvjeriti se u to. Ova matematika ovdje potvrđuje tvrdnju da je ovo izuzetno dobra prilika za kupca!

Vrlo je važno i što kupac ako iskoristi ovu ponudu ima mogućnost za 6 godina prodati ovaj stan bilo kome drugome ako to poželi (iako je prodavatelj/plodouživatelj 99% uvjeren da će on otkupiti u tih 6 godina za fiksnih 165 000 eura) i kupiti puno bolju nekretninu nego kakvu može kupiti danas za samo 114 000 eura (jer će imati na raspolaganju puno veći budget zahvaljujući iskorištavanju ove prilike) i koja će mu onda biti trajno rješenje.



Pitanja

Ovo su pitanja koja bi mogao imati kupac i odgovori na njih

Zato što za 114 000 eura možete na klasičan način bez ograničenja u korištenju (postojanja prava plodouživanja) kupiti samo jako skromnu nekretninu i vrlo je vjerojatno da ćete imati dodatne troškove već u startu i vrlo brzo zažaliti što niste kupili veću i bolju nekretninu u boljem kvartu, ali biti će kasno jer je vaš budget potrošen. Ako i uspijete uhvatiti neku relativno pristojnu nekretninu za samo 114 000 eura ili čak i za samo 130 000 eura i nekim čudom izbjegnete dodatne troškove već u startu, to će vam otežati kasniju zamjenu sa boljom nekretninom i vjerojatno je da ćete biti osuđeni na tu skromu nekretninu možda i do kraja života. Razlog je što ako će rasti vrijednost vaše skromne nekretnine, rasti će i vrijednost boljih nekretnina i konstantno će vam bježati mogućnost zamjene za bolju. Primjerice, ako desetak kvadrata veća nekretnina sada košta 30-ak tisuća eura više, i ako kvadrat kroz godine poskupi. povećat će se i razlika koju morate doplatiti za više kvadrata, logično :)
Također, većina ljudi nije fleksibilna i neće se lako angažirati oko prodaje postojeće nekretnine i potrage za novom boljom (to je i angažman i stres), a i taj proces zahtijeva vrijeme i ne bi bilo nimalo čudno da potraje i godinu dana, pa čak i više do konačnog rješenja, a za to vrijeme bi izostao barem dio planiranih prihoda od iznajmljivanja (sigurno u razdoblju od kad ste prodali postojeću i prije nego ste kupili drugu i pripremili je za iznajmljivanje, ali i podstanari ne bi ostali u postojećoj prije prodaje ako bi im konstantno dolazili potencijalni kupci u razgledavanje).

U ponudi koja je ovdje ponuđena vam se nudi siguran primitak od 650 eura mjesečno (kasnije 750 eura mjesečno), sigurno izbjegavanje bilo kakvih troškova i relativno siguran otkup za 165 000 eura nakon maksimalno samo 6 godina što znači da se ne biste morali angažirati oko potrage za kupcem nego imate dogovorenog kupca unaprijed i vrlo jednostavnu transakciju (ako se slučajno i dogodi da prodavatelj/plodouživatelj ne otkupi, slobodni ste nakon 6 godina prodati bilo kome drugom, ili pričekati istek plodouživanja i u potpunosti i bez ograničenja preuzeti nekretninu. Čak i ako imate sada veći budget, ovo je prilika da za samo 6 godina, potpuno pasivno osigurate još veći budget i onda sa tako uvećanim budgetom i puno boljim izborom zbog većeg budgeta kupite zaista lijepu nekretninu kao trajno rješenje!

Odgovor na pitanje iz naslova je i zato što u ovoj ponudi nekretnine, ako ste sve pažljivo pročitali, uviđate da je ovo ponuda koja vam daje jednak efekt kao da ste za potrošenih samo 114 000 eura kupili nekretninu koju ste odmah sljedeći dan uspješno iznajmili u siguran dugoročni najam, i to za čak 1360 eura mjesečno (nekretnina koja nosi 1360 eura od najma u Zagrebu trenutno na tržištu košta preko 250 000 eura i nikad ne možete znati koliki će biti neplanirani troškovi za vrijeme korištenja, ali i koliko će mjeseci biti bez podstanara), bez dodatnih troškova, bez troškova uređenja, bez traženja podstanara, bez neugodnih iznenađenja i problema sa podstanarima, bez mjeseci u kojima stan nije iznajmljen, bez troška režija u mjesecima u kojima nema podstanara pa sami plaćate režije, bez troškova za popravke kada podstanari prijave neki nedostatak itd. Znači, potpuno pasivna zarada cca 1360 eura mjesečno gledano u periodu od 6 godina, odnosno do 31.12.2030.

Dodatno se informirajte u dijelu "Zašto ovakva kupnja" i "Matematika". Ukratko, sa ovim poslom vi ćete u razdoblju od samo 6 godina ostvariti ukupan pasivan profit od cca 98 000 eura, što je jednako kao da ste sada kupili nekretninu za 114 000 i odmah je iznajmili za 1360 eura, što je inače nemoguće jer nekretnine koje nose 1360 eura mjesečno koštaju jako puno (najmanje 250 000 eura, ako ne i preko 300 000 eura) i skupe su za održavanje.

Ovakav posao se nekima možda čini kompliciran, ali zapravo uopće nije, i prava zarada uvijek leži tamo gdje većina ne ide! Komfor i jednostavnost koštaju. Ako želite jednostavno i komforno (klasičnu kupnju nekretnine bez plodouživatelja), onda ćete to i platiti puno više nego što vam je ponuđeno u ovoj ponudi, a sa iskorištavanjem ove ponude možete na pasivan i siguran način profitirati i kasnije sa oplođenim i većim budgetom kupiti nekretninu klasično i trajno.

Ova ponuda je zapravo puno jednostavnija nego što se može činiti na prvi pogled. Vrlo je jednostavno sve važno ubaciti u kupoprodajni ugovor i dalje nema nikakvih problema. Nepoštivanje obveza od strane plodouživatelja znači njegov gubitak prava na plodouživanje jednostavnom odlukom suda koja ne bi bila upitna u takvom slučaju i koja bi bila brza (klauzula koja će biti u ugovoru će osigurati jednostavnost i brzinu eventualne sudske odluke o brisanju prava plodouživanja bez potrebe za tužbom, samo uz zahtjev, što itekako ide na ruku kupcu). Gubitak prava plodouživanja za novog vlasnika znači momentalni i velik porast vrijednosti nekretnine jer ono što ju sada čini ovako povoljnom je isključivo ostanak prava plodouživanja.

Sve se može odraditi u samo nekoliko dana, ovisno koliko treba vašem odvjetniku da sve provjeri i eventualno nešto preformulira.

Dobivate 650 eura mjesečno prvih 6 godina, pa onda 750 eura mjesečno zadnjih 6 godina, upisano u ugovor kao obveza plodouživatelja i računate na otkup od strane prodavatelja/plodouživatelja za 165 000 eura u roku od 6 godina (ako ne otkupi prodavatelj/plodouživatelj, možete slobodno prodati bilo kome drugome i 165 000 eura će za 6 godina biti realna tržišna vrijednost bare ownershipa ove nekretnine, a trenutno je realna tržišna vrijednost bare ownershipa 153 000 eura, i to bez mjesečne naknade, a ona dodatno povisuje vrijednost), a onda nakon 6 godina sa osjetno uvećanim kapitalom možete ponovno izaći na tržište i potražiti puno bolju nekretninu nego kakvu možete kupiti danas sa samo 114 000 eura, a koja će vam onda biti trajno rješenje.

Ako tražite nekretninu za sebe (ili za roditelja, sina/kćer i sl.) u kojoj ćete odmah početi živjeti onda ova ponuda nije na prvi pogled idealna za vas (ipak pročitajte 3. pasos u dijelu "Zašto ovakva kupnja" jer ova ponuda vam može doći kao izvrsna poluga za kupnju bolje nekretnine za samo 6 godina), ali u svim drugim slučajevima ovo je jako isplativa ponuda za vas i isplati se detaljno sve proučiti i razmotriti.

Dodatno, prodavatelj/plodouživatelj se obvezuje na dvije adaptacije koje idu isključivo na njegov trošak, što znači da će se nekretnina redovito održavati i sve to ide na trošak samo plodouživatelja. Iduće 2 adaptacije su već isplanirane, i prva ide za samo koji mjesec, a druga je planirana za 2027. godinu. Ukupan zbrojeni trošak obje adaptacije će biti oko cca 35 000 - 40 000 eura. To će biti odrađeno prije isteka opcije otkupa za 165 000 eura (znači prije 31.12.2030.) i biti će dodatni prodajni argument za kupca ako iz bilo kojeg razloga prodavatelj/plodouživatelj propusti iskoristiti svoju opciju prvokupa za fiksnih 165 000 eura, a sadašnji kupac poželi prodati bilo kome drugome odmah nakon isteka opcije prvokupa. Ako novi vlasnik ne bi prodao nego bi pričekao istek plodouživanja i uselio, imati će relativno friško renovirani stan i neće imati potrebe za ulaganjem u njega (plodouživatelj se ugovorno obvezuje renovirati na isključivo svoj trošak, a zakonski je dužan cijelo vrijeme održavati nekretninu).

Znači sada kupujete nekretninu za samo 114 000 eura, primate od prvog dana 650 eura mjesečne naknade (kasnije 750 eura mjesečno), imate gotovo garantiranu prodaju za max 6 godina za fiksnih 165 000 eura, plodouživatelj zadržava pravo plodouživanja samo idućih 12 godina (to će biti samo 6 godina nakon 6 godina ako se ne iskoristi opcija prvokupa pa da idete prodavati nekom drugom) i plodouživatelj prihvaća ugovorno se obvezati na 2 adaptacije u idućih 6 godina jer to radi zbog sebe i to je već isplanirano.

Dakle prodavatelj prodaje uređen komforan stan od 60.76 m2 u dobrom kvartu u Zagrebu za samo 114 000 eura, plaćat će 650 eura mjesečno (kasnije 750 eura mjesečno) na ime naknade za opciju otkupa, ostaje plodouživatelj fiksnih 12 godina, ali planira otkupiti natrag za 165 000 eura u roku od max 6 godina, investirat će u neketninu kojoj ste vi vlasnik svojih cca 35 000 - 40 000 eura u idućih 6 godina (to radi zbog sebe, ali ako propusti otkupiti kroz 6 godina to je direktna korist za vas i vašu nekretninu) i te dvije adaptacije će ići u ugovor kao obveza prodavatelja/plodouživatelja jer to nije marketinški trik nego stvarna namjera i obveza prodavatelja/plodouživatelja i neizvršenje bi imalo za posljedicu brisanje prava plodouživanja! Ovo je ponuda o kojoj svakako valja dobro razmisliti jer je bolja od svega što je trenutno ponuđeno na tržištu.

Na nekretnini ostaju 2 plodouživatelja. Stariji ima 73 godine, a mlađi ima 44 godine i on je prodavatelj i trenutni vlasnik 1/1.

Za oba plodouživatelja se upisuje pravo plodouživanja na fiksnih 12 godina (upisuje se točan datum isteka koji je 31.12.2036.) i nakon isteka se pravo plodouživanja briše iz ZK bez mogućnosti produljenja, a plodouživatelji odmah nakon isteka prava plodouživanja iseljavaju i kupac (novi vlasnik) preuzima stan u potpunosti!

Cijena stana je samo 114 000 eura upravo iz razloga što ostaju plodouživatelji, ali i u ovom konkretnom slučaju je realna vrijednost za ovu kupovinu (bare ownership vrijednost) u ovom trenutku 153 000 eura, i to ne računajući da plaćanje mjesečne naknade pdiže vrijednost (puna tržišna vrijednost ove nekretnine kad bi se prodavala bez plodouživatelja je preko 180 000 eura).

U ostatku sadržaja ovog oglasa/webstranice možete saznati točan način izračuna realne tržišne vrijednosti u ovakvim prodajama (bare ownership vrijednost).

Ostanak plodouživatelja na nekretnini je uvjet prodaje. Bez toga nema prodaje i pravo plodouživanja mora jasno pisati od starta u kupoprodajnom ugovoru i upisuje se u ZK (prodavatelj ne prihvaća da se upiše kasnije), ali je upravo radi toga cijena ovako povoljna. U stanu trenutno žive dvije osobe i one ostaju plodouživatelji. Upisuje im se pravo plodouživanja na fiksnih 12 godina (upisuje se točan datum isteka koji je 31.12.2036.) nakon čega on automatski gubi to pravo i iseljavaju, a kupac (novi vlasnik) preuzima stan u potpunosti.

Cijena je samo 114 000 eura radi ostanka prava plodouživanja idućih 12 godina, ali to i nije dugačak period kad je nekretnina u pitanju, pogotovo ako se kupuje za djecu i posebno imajući u vidu da je cijena znatno manja od tržišne i da će kupac (novi vlasnik) primati 650 eura mjesečno 6 godina, a u tom periodu najvjerojatnije prodati ovaj stan natrag prodavatelju/plodouživatelju za fiksnih 165 000, ili nakon 31.12.2030., kada će primati 750 eura mjesečno, može prodati bilo kome drugome na tržištu za vrlo vjerojatno također barem 165 000 eura (ili može odlučiti pričekati istek plodouživanja i useliti), a da će ovaj stan u međuvremenu biti 2 puta adaptiran na trošak plodouživatelja i da će nakon 6 godina eventualna prodaja nekom drugom biti prodaja sa pravom plodouživanja na samo idućih 6 godina (jer je sada 12, a tada će 5 već proći), i tadašnji kupac će preuzeti primanje naknade i dobivati 750 eura mjesečno do 31.12.2036. što je više nego dovoljna motivacija za kupnju i garancija da će biti lako pronaći kupca.

Pravo plodouživanja ne priječi prodaju stana nekom drugom prije isteka prava plodouživanja.

Ne. Ovo je za prodavatelja način za aktiviranje "mrtvog" kapitala što je zapravo svaka nekretnina u kojoj netko živi pa zato nije na tržištu. Radi se o prodaji, ali uz vremenski ograničen ostanak prava plodouživanja (fiksno 12 godina) i mogućnost otkupa natrag. Kupac odmah postaje 1/1 vlasnik i odmah se upisuje njegovo ime u vlasnički list, a pravo plodouživanja ne priječi vlasnika da i prije isteka prava plodouživanja proda ovaj stan nekom drugom.

Kupac kao novi vlasnik gotovo da nema nikakve obveze! Uvjet za prodaju je da kupac ostavi prodavatelju opciju da samo prodavatelj može otkupiti nekretninu, i to za fiksnih 165 000 eura, do najkasnije 31.12.2030. Kupac (novi vlasnik) će za to primati naknadu u iznosu od 650 eura mjesečno kao kompenzaciju (kasnije 750 eura mjesečno, ali vlasnik može prodati i nekom drugom uz ponudu prvokupa za 205 000 eura ili 245 000 eura plodouživatelju). Kupac (novi vlasnik) u prvih 6 godina ne smije otuđiti nekretninu na bilo koji način i to je njegova obveza. Nakon 31.12.2030. i ta obveza kupca prestaje važiti.

Kupac (novi vlasnik) nema obvezu plaćati režije sve dok je pravo plodouživanja aktivno jer će biti ugovoreno da je to trajna obveza plodouživatelja. Kupac (novi vlasnik) nema obvezu održavati nekretninu niti sudjelovati u bilo kojim troškovima koji bi nastali povezani sa nekretninom ili njezinim korištenjem.

Budući da ostaje pravo plodouživanja, to ne spada pod ugovorne obveze kupca nego je određeno hrvatskim zakonom u dijelu o pravu plodouživanja (Zakon o vlasništvu. čl. 203. i dalje), pa se naglašava da kupac ima obvezu ne narušavati privatnost plodouživatelja i njihovo pravo na puno plodouživanje nekretnine. To znači i da iako je vlasnik nekretnine, nema pravo dolaska u stan bez jasne dozvole plodouživatelja, osim u eventualnim zaista iznimnim situacijama (povremeno uz najavu može doći uvjeriti se da je nekretnina u dobrom stanju, a održavanje nekretnine je i zakonska obveza plodouživatelja). Ugovorit će se da kupac ima pravo povremeno doći provjeriti stanje, ali mora biti jasno da plodouživatelj nije klasičan podstanar i da želi svoju privatnost pa kupac (novi vlasnik) mora biti svjestan da neće moći dolaziti u stan "svakih par dana" kao što to često rade neki malo "zeznuti" najmodavci. Kupac mora znati da iako će on od prvog dana cijelo vrijeme biti pravi vlasnik 1/1, kada ostaje pravo plodouživanja to vlasniku ne daje ovlasti koje ima primjerice najmodavac, pa da može slobodno dolaziti u stan kada to poželi. Jako je važno da vlasnik shvaća odredbu zakona o pravu plodouživanja.

Ukratko, kupac zapravo nema obveze osim održavanje prava na otkup za prodavatelja i zabranu otuđenja i opterećenja nekretnine prvih 6 godina, ali mora poštivati prava plodouživatelja.

Prodavatelj/plodouživatelj, zajedno sa svim svojim obvezama koje mu nalaže zakon, temeljem ugovora koji će biti sklopljen, ima obvezu trajnog plaćanja režija i održavanja nekretnine u skladu sa potrebama i svojim mogućnostima.

Također, prodavatelj/plodouživatelj ima obvezu plaćanja kupcu (novom vlasniku) naknade u iznosu od 650 eura mjesečno na ime naknade za održavanje prava na otkup do 31.12.2030., pa onda 750 eura mjesečno do kraja (isteka prava plodouživanja 31.12.2036.), ili do otkupa natrag, što dođe prije.

Prodavatelj/plodouživatelj će (naravno isključivo na svoj trošak) izvršiti manju adaptaciju stana u vrijednosti od 5000-10000 eura krajem 2024. ili početkom 2025. godine (vjerojatnije da će biti odrađeno kroz samo koji mjesec), a planirana je veća kvalitetna i detaljna renovacija kompletne kupaone, kompletne kuhinje i zamjena kompletne unutarnje drvenarije kvalitetnom novom (trenutno stanje cijelog stana je potpuno zadovoljavajuće, ali radi dodatnog komfora i osvježenja prostora se planira adaptacija/renovacija) u roku od 2-3 godine (najvjerojatnije u tijeku 2027.). To će donjeti dodatnu korist za kupca (novog vlasnika) ukoliko prodavatelj/plodouživatelj) iz bilo kojeg razloga do 31.12.2030. ne otkupi nekretninu jer će u tom slučaju kupac (novi vlasnik) ako odluči prodati vlasništvo nekom drugom (nakon 31.12.2030. to smije) dok još traje pravo plodouživanja imati dodatni prodajni argument da je stan friško i detaljno adaptiran. Prodavatelj/plodouživatelj će to svakako odraditi jer on živi i ostaje živjeti u ovom stanu pa to radi zbog sebe i za svoj vlasititi dodatni komfor.

Dakle, obveze prodavatelja/plodouživatelja koje ide u kuprodajni ugovor i zakonski ga obvezuju su trajno plaćanje režija i plaćanje mjesečne naknade za opciju otkupa u iznosu od 650 eura mjesečno, pa od 01.01.2031. do 31.12.2036. 750 eura mjesečno.
Također, obveze prodavatelja/plodouživatelja koje idu u kupoprodajni ugovor je renovacija do najkasnije 31.12.2030. (to će biti najvjerojatnije odrađeno prvi dio već za koji mjesec i onda ostatak već u 2027. godini).

Ne. Onog trenutka kad nekretnina promijeni vlasnika, ukoliko postoji neki dug za režije prijašnjeg vlasnika taj dug ostaje odgovornost tog prijašnjeg vlasnika i zakonski je nemoguće da se taj ili bilo koji drugi dug prijašnjeg vlasnika upiše na nekretninu novog vlasnika ili da na bilo koji drugi način tereti novog vlasnika nekretnine, čak i ako se radi o dugu za režije na toj nekretnini. Ovo je zakonski vrlo jasno i oko toga nema nikakve dvojbe. Nakon promjene vlasnika, novi vlasnik nikako ne može biti odgovoran za bilo koji dug povezan sa tom nekretninom ili prijašnjim vlasnikom niti je zakonski moguće da se neki stari dug upiše na tu nekretninu nakon što se promijenio vlasnik.

U slučaju da prodavatelj/plodouživatelj ne bi plaćao režije nakon što kupac postane vlasnik nekretnine, u tom slučaju komunalna poduzeća imaju pravo nakon nakupljenog duga (isključivo od datuma NAKON što je novi vlasnik postao vlasnik nekretnine) i neuspješne naplate drugim načinima upisati zabilježbu na nekretninu, ali do toga neće doći! Plodouživatelj bi u tom slučaju izgubio pravo plodouživanja odlukom suda radi neispunjavanja svojih ugovorenih obveza (što bi i automatski značilo da odmah iselja i da vrijednost nekretnine ide na punu tržišnu vrijednost), tako da se plodouživatelj sigurno neće dovesti u tu situaciju! A da se i dogodi iz bilo kojeg nepredvidivog razloga (a neće), to bi zapravo išlo na ruku vlasniku nekretnine jer bi se riješio plodouživatelja i njegova nekretnina bi odmah značajno dobila na vrijednosti.

Režije ostaju trajna ugovorna obveza prodavatelja/plodouživatelja, a on je i suglasan da se ne radi prijenos i da ostanu na njegovo ime i OIB (nema zakonske obveze za prijenos nego je prijenos samo uobičajena praksa), i on će ih redovno plaćati!

Također, u kupoprodajni ugovor ide klauzula koja bi kupcu (novom vlasniku) značajno olakšala i ubrzala brisanje prava plodouživatelja u slučaju da plodouživatelj prestane plaćati režije, tako da kupac (novi vlasnik) može biti siguran da će režije trajno biti plaćane na vrijeme.

Prodavatelj/plodouživatelj ima izvor prihoda (više njih), a ima i mogućnost odlaska u vlastitu kuću na moru ili drugu nekretninu u slučaju da radi neke više sile slučajno izgubi izvore prihoda i da iznajmi ovaj stan u Trnskom i tako pokrije trošak režija i mjesečne naknade za opciju otkupa da ne bi izgubio pravo plodouživanja.

Radi svega navedenog može se smatrati da je nemoguće da se dogodi da se režije ili mjesečna naknada za opciju otkupa ne bi plaćalo na vrijeme.

To se neće dogoditi jer je to ugovorna obveza prodavatelja/plodouživatelja i prestanak plaćanja bi značio gubitak prava prodavatelja na otkup (a to pravo je prodavatelju/plodouživatelju jako važno) te bi također značio gubitak prava plodouživanja i obavezno iseljenje (to pravo je prodavatelju/plodouživatelju također jako važno i neće se dovesti u situaciju da ga izgubi).
Treba naglasiti da će u kupoprodajni ugovor ići i klauzula koja bi znatno olakšala i ubrzala brisanje prava plodouživanja u slučaju da plodouživatelj ne izvršava svoje ugovorne obveze (režije, mjesečna naknada, renovacija, održavanje). Uz tu klauzulu neće biti potrebna tužba radi brisanja prava plodouživanja nego će biti dovoljan samo zahtjev zemljišno knjižnom sudu uz predočenje dokaza da plodouživatelj nije izvršio svoju obvezu (npr. dug za režije, dug za mjesečnu naknadu..). Nadalje, novi vlasnik bi imao pravo sudskim putem zahtijevati plaćanje dugovanja nastalog propuštanjem plaćanja ove naknade, podmirenje sudskih troškova, kao i plaćanje svih budućih još nedospjelih mjesečnih naknada do 31.12.2036.

Dakle vjerojatno je jasno da se sigurno neće dogoditi da izostane plaćanje mjesečne naknade, ali ako bi se iz bilo kojeg nepredvidivog razloga to i dogodilo, kupac (novi vlasnik) ima jako dobru pravnu poziciju i uspješno bi se naplatio sudskim putem, te bi također bez problema ishodio brisanje prava plodouživanja u kratkom roku čime bi drastično profitirao zbog momentalnog porasta vrijednosti njegovog vlasništva nad nekretninom i mogao bi odmah useliti u stan, ili ga prodati po puno tržišnoj vrijednosti.

Sve će biti vrlo precizno regulirano kupoprodajnim ugovorom i u ugovoru će biti zasebna klauzula koja bi kupcu znatno olakšala naplatu njegovog potraživanja i brzo i sigurno brisanje prava plodouživanja sa nekretnine.

Kupac ne treba imati strah da će doći do ikakvih problema jer prodavatelju/plodouživatelju nikako nije u interesu izgubiti niti opciju otkupa niti pravo plodouživanja, a u mogućnosti je redovno plaćati mjesečnu naknadu za opciju prvokupa u iznosu od 650 eura mjesečno (kasnije 750 eura mjesečno), te također ima mogućnost otići u vlastitu kuću na moru ili drugu nekretninu i iznajmiti ovaj stan u Trnskom i dobivenim najmom podmirivati ovu naknadu i režije u slučaju neke nepredvidive katastrofe za njegove očekivane prihode uslijed neke više sile.

Radi svega navedenog, kupac zaista ne treba brinuti da ova naknada ne bi bila redovno plaćana.

Prioritet prodavatelja je otkup, i to do najkasnije 31.12.2030. i to će 99% sigurno biti odrađeno jer postoji financijska konstrukcija i konkretan plan koji to omogućavaju.

Jedna od čvrstih logičnih garancija da će prodavatelj/plodouživatelj otkupiti ovaj stan natrag prije 31.12.2030. za fiksnih 165 000 eura je i to što plaća mjesečnu naknadu da bi uopće imao tu svoju opciju u iznosu od čak 650 eura mjesečno, i to kao ugovornu obvezu, te što bi mu propuštanje otkupa u tom roku stvorilo dodatni trošak u slučaju kasnijeg otkupa jer nakon 31.12.2030. može otkupiti samo za 205 000 eura ili zadnje tri godine još skuplje, za 245 000 eura. Plodouživatelj nije najmoprimac i on nije dužan plaćati ikakvu naknadu za boravak u nekretninini dok mu traje pravo plodouživanja, ali u ovom slučaju plaća 650 eura mjesečno (kasnije 750 eura), ugovoreno kao mjesečna obveza, isključivo kao kompenzaciju kupcu (novom vlasniku) za otvorenu opciju otkupa. Prodavatelj/plodouživatelj zna svoje mogućnosti i sigurno ne bi ponudio plaćanje naknade od čak 650 eura mjesečno (pod prijetnjom gubitka prava plodouživanja) samo da bi imao opciju otkupa da nije siguran da će biti u mogućnosti otkupiti stan natrag za 165 000 eura prije 31.12.2030. Kao plodouživatelj zakonski nije dužan plaćati nikakvu naknadu za ostanak u stanu dok traje pravo plodouživanja, ali se ipak obvezuje na tu naknadu od 650 eura mjesečno (kasnije 750 eura mjesečno) jer mu je važna opcija prvokupa i siguran je da će je iskoristiti, jer u suprotnom ne bi pristao bacati 650 eura mjesečno u vjetar.

Ovdje se ništa ne skriva i ne uljepšava, pa ćemo reći da su uvijek mogući neki neplanirani i neočekivani scenariji uslijed neke više sile pa u slučaju da iz bilo kojeg neočekivanog razloga prodavatelj/plodouživatelj propusti iskoristiti opciju otkupa do 31.12.2030. u tom slučaju odmah nakon tog datuma kupac (novi vlasnik) postaje slobodan prodati vlasništvo, ako to poželi, bilo kome bilo kada za bilo koji iznos, bez ikakve suglasnosti prodavatelja/plodouživatelja, ali mora ponuditi prvokup prodavatelju/plodouživatelj tada za 205 000 eura ili 245 000 eura i prodavatelj/plodouživatelj ima samo 15 dana da to iskoristi (i plati puni iznos) ili vlasnik postaje slobodan prodati bilo kome drugome za bilo koji iznos.

Ako je kupac (novi vlasnik) zabrinut za pronalazak drugog kupca ako prodavatelj ne otkupi, ne mora strahovati jer je realna vrijednost bare ownershipa trenutno 153 000 eura (službena i opće prihvaćena metoda izračuna vrijednosti je u sekciji "Bare ownership"), i to bez računanja mjesečne naknade koja se plaća i koja podiže cijenu skoro na punu tržišnu vrijednost, a biti će za 6 godina veća jer će pravo plodouživanja biti za 6 godina kraće u odnosu na trenutnih 12 godina (znači tada će trajati još samo 6 godina). Također, predviđanje kretanja tržišta u iduće 2-3 godine je radila osoba kojoj je to posao i koja je do sada bila uspješna u svojim prognozama ovog tipa. Očekivano kretanje tržišta nekretnina u Hrvatskoj je privremena stagnacija i onda novi rast, a nikako pad. Stan koji donosi sigurnih 750 eura mjesečno bez izostanka, bez ikakvih ulaganja i troškova, iako uz ostanak plodouživanja tada još 6 godina, zaista ne bi trebao biti problem prodati. Ne smije se zaboraviti niti da će prije 31.12.2030. ovaj stan biti detaljno renoviran. Imajući sve to u vidu, nakon 6 godina ako prodavatelj/plodouživatelj iz nekog razloga nije otkupio, ovaj stan bi moralo biti zaista lako prodati i za više od 165 000 eura nekom drugom!

Stan u dobrom kvartu, od 60.76 kvadrata, koji je friško i detaljno renoviran (biti će do 31.12.2030.), koji donosi 750 eura mjesečnog prihoda (ta naknada se plaća i eventualnom novom vlasniku ako bi sadašnji kupac nekome prodao), ako se za 6 godina od danas (kad će cijene kvadrata vjerojatno biti i nešto više nego što su danas) ne proda za barem 150 000+ usprkos ostanku plodouživanja još 6 godina tada, onda ste stavili pogrešan broj telefona u oglas jer je nemoguće da se ne nađe kupac pa vjerojatno zovu na pogrešan broj.

Za realnu tržišnu vrijednost nekretnine na kojoj ostaje plodouživatelj se koristi službena formula koja se naziva "Rule 89". Potrebno je znati punu tržišnu vrijednost nekretnine (klasična vrijednost, bez plodouživatelja) i godine plodouživatelja ili trajanje plodouživanja i onda se može lako i točno izračunati.

"Rule 89" je formula po kojoj se od 89 oduzmu godine plodouživatelja (ili najmlađeg ako ih je više) i onda se broj koji se dobije oduzme od 100. Broj koji se tada dobije je postotak od pune tržišne vrijednosti nekretnine i tako se točno izračuna realna tržišna vrijednost nekretnine na kojoj ostaje plodouživatelj.

Više o načinu bare ownership vrijednosti i načinu izračuna možete pročitati u dijelu "Bare Ownership".

Imajte u vidu da je ta računica za slučaj kad plodouživatelj ne plaća nikakvu mjesečnu naknadu, a u ovoj ponudi će se plaćati mjesečna naknada (doduše za opciju otkupa), tako da uz plaćanje mjesečne naknade ovaj stan bi mogao biti prodavan i po punoj tržišnoj vrijednosti, ali prodavatelj je svjestan da je mnogima odbojno što ne mogu odmah useliti i što postoji opcija otkupa (iako je otkup po puno višoj cijeni nego po kojoj kupac kupuje) pa se zato stan prodaje ovako jeftino.

Prema kupoprodajnom ugovoru koji će sklopiti kupac i prodavatelj, odgovor je ne. Prodavatelj inzistira na takvom ugovoru i bez opcije otkupa za njega neće niti biti dogovora kupoprodaje niti transakcije.

Ipak, u slučaju da kupac poželi prodati vlasništvo nekom drugom, po cijeni koju sam odredi, prije isteka 31.12.2030., prodavatelj ne odbija mogućnost dogovora, ali naglašava da će glavni uvjet za bilo kakav dogovor tog tipa biti da njemu ostaje i kod eventualnog novog kupca opcija otkupa za fiksnih 165 000 eura do 31.12.2030., te da će vjerojatno tražiti neki manji postotak od prodaje kao proviziju za pristanak. Znači kupac bi se možda mogao dogovoriti sa prodavateljem da dobije suglasnost prodaje nekom drugom prije 31.12.2030., ali isključivo ako bi taj kome bi kupac prodao pristao na zadržavanje opcije prvokupa do 31.12.2030. po fiksnoj cijeni od 165 000 eura za prodavatelja (odnosno mora pristati jer će ta opcija biti upisana u ZK). Također, moguće da bi prodavatelj u takvom slučaju za svoju suglasnost tražio naknadu u nekom manjem postotku iznosa prodaje (vjerojatno 1% - 2%).

Zašto naknada za suglasnost? Zato što se mijenja vlasnik na nekretnini na kojoj prodavatelj i dalje ima pravo plodouživanja i opciju otkupa, a plaća ne malih 650 eura mjesečno da bi samo on prije 31.12.2030. imao pravo kupiti ovaj stan.

Generalno, na ovo pitanje se kao odgovor može smatrati NE, ali ipak postoji mogućnost dogovora, bez garancije da će prodavatelj pristati. Može se dogoditi da vlasniku hitno zatreba novac, pa da odluči likvidirati ovu investiciju prije nego što plodouživatelju bude odgovaralo iskoristiti opciju otkupa i prije nego što vlasnik stekne pravo da to učini bez suglasnosti plodouživatelja (znači prije 31.12.2030.) pa plodouživatelj može shvatiti takvu eventualnu situaciju i sjesti za stol sa vlasnikom pa dogovoriti nešto u tom smislu.

Što se tiče mjesečne naknade od 650 eura za opciju otkupa (kasnije 750 eura mjesečno), u ovom slučaju je plodouživatelj može nastaviti plaćati nekom drugom, sve ovisno o dogovoru.

Sve ovo vrijedi i za otuđenje prije 31.12.2030. na bilo koji način (darovanje, hipoteka, zalog itd.)

S druge strane, ako prodavatelj ne otkupi stan do 31.12.2030., novi vlasnik ima puno pravo odmah nakon tog datuma prodati ga bilo kome drugome po bilo kojoj cijeni bilo kada i za to mu ne treba nikakva suglasnot prodavatelja/plodouživatelja (samo mora prvo ponuditi prvokup plodouživatelju za 205 000 eura ili za 245 000 eura, ovisno koji je datum).

Ne.

Ova opcija je prodavatelju jako važna i nije zainteresiran za prodaju ako ne bi imao pravo na otkup.

Pa ovo je prodaja debelo ispod cijene za ovakav stan u ovom kvartu, uz plaćanje mjesečne naknade otprilike u visini vrijednosti najma za ovakav stan, te još uz trošak održavanja i kvalitetne i detaljne renovacije. Pa onda bi prodavatelj mogao prodati po punoj tržišnoj cijeni i odmah ugovoriti dugoročni najam i tako prodati za više od 50 000 eura veći iznos. Također, prodavatelj radi s kapitalom i ima svoje računice, pa vrednuje opciju otkupa u konkretnom iznosu i zato je ovakav popust, jer ta opcija otkupa ostaje prodavatelju/plodouživatelju, a ona ima svoju konkretnu vrijednost.

Kao kompenzaciju i ublažavanje možebitnog negativnog stava kupca prema ugovaranju ove opcije prodavatelj će se obvezati plaćati 650 eura (kasnije 750 eura) mjesečne naknade kupcu kao kompenzaciju što će on držati otvorenom ovu opciju.
Prodavatelj se ne želi odreći ove opcije niti ako bi se kupac odrekao ponuđene mjesečne naknade ili čak i povisio iznos koji će platiti za nekretninu i oko toga neće pregovarati. Znači ova opcija obavezno mora ići u kupoprodajni ugovor.

Također, prodavatelj ne pristaje na kraći rok za iskorištavanje ove opcije umjesto navedenih rokova., niti na veći iznos cijena za otkup, kao niti na veći iznos mjesečne naknade od ponuđenih 650 eura mjesečno do 31.12.2030. i onda 750 eura mjesečno do 31.12.2036., jer smatra da je ovako kako je oglašeno vrlo fer ponuda za kupca koji će u samo 6 godina zaraditi cca 98 000 eura profita.

Generalno da (iako bi kapara bila veća od uobičajene), ali nazovite da popričamo o tome jer ovisi i o volji banke da uzme pod hipoteku (bilo bi ugovoreno da se od otkupa prvo zatvara kredit) nekretninu na kojoj ostaje plodouživanje (iako vremenski točno ograničeno), i o vremenu čekanja isplate, i o visini kapare u takvom slučaju jer je ova prodaja radi oslobađanja kapitala za jednu dobru priliku koju prodavatelj trenutno ima i to neće dugo trajati.

Ne. Odnosno postojeći ugovor o doživotnom uzdržavanju se poništava ovom prodajom jer će davatelj uzdržavanja, sukladno već postignutom dogovoru sa prodavateljem, biti u potpunosti isplaćen (cijena za kupca je ukupno 114 000 eura i poništenje ugovora o doživotnom uzdržavanju je uračunato u tu cijenu) i potpisati izjavu kojom ugovor o doživotnom uzdržavanju postaje ništetan i kojom daje neopozivu suglasnost da se taj ugovor odmah i bez odgode izbriše iz ZK. Davatelj uzdržavanja će to i osobno potvrditi kupcu unaprijed.
U trenutku solemnizacije kupoprodajnog ugovora na tom ugovoru će biti i potpis davatelja uzdržavanja da više nema nikakvih potraživanja prema ovoj nekretnini tako da onaj tren kad bilježnik solemnizira kupoprodajni ugovor taj ugovor o doživotnom uzdržavanju momentalno prestaje važiti i briše se za ZK.

Kupac kupuje nekretninu bez hipoteke i tereta, uz iznimku da će ostati pravo plodouživanja što je više puta spomenuto i pojašnjeno. Bez obzira na pravo plodouživanja, nekretnina se može dalje prodavati i preprodavati bez ikakvih ograničenja i bez ikakve suglasnosti plodouživatelja (nakon 31.12.2030.).

Kupac (novi vlasnik) može slobodno ovaj stan koristiti i kao hipoteku za neki svoj budući kredit, nakon 31.12.2030. ako prodavatelj/plodouživatelj iz nekog nepredvidivog razloga nije iskoristio opciju otkupa i otkupio ovaj stan natrag prije 31.12.2030.

Uglavnom, kupac sada kupuje ovaj stan bez ikakvog tereta, osim uz upis vremenski ograničenog trajanja prava plodouživanja (12 godina), što nije nikakva zakonska zapreka za eventualnu preprodaju prije isteka prava plodouživanja.

Na nekretninu je upisan ugovor o doživotnom uzdržavanju, ali to ne treba niti najmanje brinuti potencijalnog kupca jer se nekretnina prodaje bez tog tereta! Taj ugovor će biti poništen i odmah i bez odgode izbrisan iz ZK, a davatelj uzdržavanja u potpunosti isplaćen prilikom kupoprodaje.

Sa davateljem uzdržavanja je postignut dogovor i on će biti osobno prisutan kod zaključivanja kupoprodaje i potpisati će izjavu da u potpunosti odustaje od svih svojih prava iz tog ugovora i da daje suglasnost da se odmah i bez odgode taj ugovor izbriše iz ZK, što znači da u trenutku potpisa postaje ništetan i nestaje sa nekretnine. Takva klauzula će biti već u kupoprodajnom ugovoru koji će potpisati i davatelj uzdržavanja istovremeno kad ga potpišu i kupac i prodavatelj i plodouživatelj.

Isplata davatelja uzdržavanja je uključena u prodajnu cijenu od 114 000 eura i to je ukupan iznos koji kupac plaća, a dio za isplatu davatelja uzdržavanja ide direktno njemu. Sve će biti detaljno precizirano u kupoprodajnom ugovoru i na solemnizaciji ugovora kod javnog bilježnika će biti osobno prisutni i kupac i prodavatelj i plodouživatelj i davatelj uzdržavanja. Kupovnina i potpuna isplata davatelja uzdržavanja može biti isplaćena i u samom trenutku solemnizacije u prisutstvu javnog bilježnika, tako da za kupca ne postoji nikakav rizik da bi ugovor o doživotnom uzdržavanju ostao aktivan i upisan na nekretninu.

Sve ovo možemo raspraviti i potvrditi prije bilo kakvog ugovora i predugovora i kapare na zajedničkoj kavi gdje će prisustvovati kupac, prodavatelj i davatelj uzdržavanja.

Prodavatelj nema ništa protiv da kupac samostalno odabere bilježnika koji njemu odgovara (u Zagrebu) i da na solemnizaciji kupoprodajnog ugovora bude prisutan i odvjetnik kupca.

Ovo je logično pitanje jer je razlika čak cca 98 000 eura u korist kupca na štetu prodavatelja, ali prodavatelj ima svoju računicu i već isplanirano kako će iskoristiti kapital da se i njemu to isplati. Čak i da svi planovi prodavatelja vezanih uz njegovu investiciju propadnu (a neće) prodavatelj ipak zadržava pravo plodouživanja idućih 12 godina od trenutka kupoprodaje i ostaje mu dovoljno vremena da ipak ne pretrpi štetu radi ove transakcije, a kao krajnja opcija za prodavatelja/plodouživatelja, baš u slučaju neke katastrofe i više sile na njegovu štetu i isteka prava plodouživanja i gubitka svih drugih mogućnosti, može uvijek preseliti u svoju drugu nekretninu jer ovo nije jedina nekretnina koju posjeduje.

Prodavatelj se odlučio na prodaju jer isplaćuje davatelja uzdržavanja i oslobađa si kapital za jednu drugu investiciju i ima gotovu financijsku konstrukciju koja bi trebala podržati isplativost ove prodaje po ovoj cijeni i kasnije otkupa po većoj cijeni, uz mjesečno plaćanje naknade za opciju otkupa. 

Nekretnine u kojima vlasnik živi su najčešće samo "mrtvi kapital", uz to što ipak daju vlasniku krov nad glavom i prostor za život, što naravno nije nikako zanemarivo. Ali uglavnom, nekretnine u kojima vlasnik živi su ipak "mrtvi kapital" (osim ako su iskorištene za hipoteku).

Prodaja bare ownershipa, uz zadržavanje prava plodouživanja, za vlasnika otvara pregršt novih mogućnosti, a ne mijenja ništa bitno po pitanju njegovog stanovanja i života. Kao što piše i u dijelu "predviđanje tržišta", ovaj tip prodaje nekretnine je već prepoznat u EU i u eksponencijalnom je porastu. U Hrvatskoj se također već događaju ovakve prodaje, ali pravi boom prodaja ovog tipa tek dolazi! Vrlo brzo će ovakve prodaje postati jako popularne i u Hrvatskoj, a procjena je da će to postati vidljivo kroz 2-3 godine, znači oko 2027. godine.

Vlasnici nekretnina koji se odluče na prodaju bare ownershipa uz zadržavanje prava plodouživanja prodaju nekretninu po znatno manjoj cijeni od tržišne, ali ostaju živjeti u njoj pa im se ništa značajno nije promijenilo osim što je više ne mogu prodati ili staviti pod hipoteku jer više nisu vlasnici. Dakle oni ostaju u nekretnini (onoliko dugo koliko traje pravo plodouživanja, u ovom slučaju fiksnih 12 godina), a oslobodili su si dio kapitala iz nje i mogu iskoristiti taj kapital kako god žele, pa i tako da ga oplode negdje drugdje. Upravo to je namjera prodavatelja jer mu je trenutno otvorena jedna dobra prilika i on ima jasan plan i svoju računicu koja ovu prodaju po niskoj cijeni i kasniji otkup po višoj cijeni čini za njega ne samo prihvatljivom nego i u konačnici isplativom.

Svaki ozbiljan kupac koji je proučio sve detalje ove prodaje i kojemu oni odgovaraju može slobodno doći pogledati stan uživo prije konačne odluke.

Prodavatelj uopće nije radio fotografije stana, a razlog je što je ovo je prodaja nekretnine u kojoj ostaje živjeti plodouživatelj idućih 12 godina (zato i je ovako niska cijena). Dok postoji pravo plodouživanja, kupac nema pravo na korištenje nekretnine (ali može prodati vlasništvo nekom drugom bilo kada). To znači da kupac neće odmah useliti u nekretninu, niti ju ima pravo iznajmiti ili koristiti na bilo koji način dok postoji tuđe pravo plodouživanja. Iz tog razloga, interijer kupcu ne bi trebao biti važan i zato je više u fokusu lokacija i opis nekretnine, što je trenutno važnije za slučaj da prodavatelj/plodouživatelj ne otkupi pa da za 12 godina kupac useli, nego sam interijer. Stanje je skroz ok i kupac može slobodno doći pogledati uživo prije konačne odluke, ali prodavatelj nije niti radio fotografije jer ostaje vremenski ograničeno pravo plodouživanja kako je navedeno. Tj. ne da potencijalni kupac može doći pogledati nego naravno da će doći pogledati prije konačne odluke.

To je i dom plodouživatelja pa nema razloga da se unutrašnjost javno pokazuje u ovom trenutku, a logično je očekivati da će se interijer kroz godine mijenjati, da će biti zamijenjen poneki komad namještaja kada to bude potrebno itd.

Također, neovisno o tome da li će stan sada biti prodan, već krajem ove godine ili najkasnije u tijeku iduće (najvjerojatnije već za samo koji mjesec) će biti rađena manja renovacija, a veća renovacija (kompletna kupaona i kuhinja, unutarnja drvenarija i ponešto dodatno) je u planu kroz 2-3 godine. To ulazi u ugovor kao obveza plodouživatelja pod prijetnjom gubitka prava plodouživanja ako se ne izvrši pa nije samo obećanje nego će sigurno biti izvršeno. Trenutno stanje kuhinje i kupaone je potpuno zadovoljavajuće, ali radi dodatnog komfora i osvježenja prostora se planira renovacija i to će biti odrađeno kako je i planirano bez obzira da li će stan sada biti prodan ili neće jer prodavatelj to radi zbog sebe i svog dodatnog komfora.

Trenutno je stan potpuno namješten i u njemu se svakodnevno živi. Nema nikakvih bitnih nedostataka, klimatiziran je i uređenje je standardno, iz ovog stoljeća, ne iz prošlog :-) Da se malo našalimo, nije ga jučer uređivala Mirjana Mikulec, ali ovaj stan je adekvatno uređen i naravno opremljen svim kućanskim aparatima, mada ponovno, interijer ne bi trebao biti važan kupcu jer ostaje pravo plodouživanja, a i logično je da će se interijer mijenjati i obnavljati u nadolazećim godinama (sve je to obveza prodavatelja/plodouživatelja).

U slučaju da iz bilo kojeg razloga prodavatelj/plodouživatelj ne iskoristi opciju otkupa do 31.12.2030., do tada će stan biti i friško adaptiran (manja renovacija u vrijednosti 5000-10000 eura već ove ili najkasnije početkom iduće godine i velika renovacija kupaone i kuhinje kroz 2-3 godine, najvjerojatnije u tijeku 2027. godine), pa će samim time kupac (novi vlasnik) na tržištu nakon 31.12.2030. moći ponuditi friško renoviran stan ako se odluči da ga ne želi zadržati i da želi prodati.

Iako u stanu ostaje plodouživatelj pa interijer u ovom trenutku ne bi trebao biti važan kupcu, ozbiljan kupac može slobodno doći pogledati stan.

Da, cijena je fiksna i iznosi samo 114 000 eura, a kupac će primati 650 eura mjesečno do 31.12.2030., pa onda od 01.01.2031. do 31.12.2036. 750 eura mjesečno, ili do otkupa natrag, što dođe prije. Povoljnija ponuda od ove, s obzirom na dobiveno za novac, trenutno nije aktivna na tržištu.

O tome se može razgovarat. Uvjet bi bio da je uplata u USDT ili USDC (stable coins), eventualno BTC, ETH, SOL ili neka druga popularna i vrlo likvidna kriptovaluta ovisno o stanju tržišta u trenutku plaćanja. Moguće je i plaćanje dijelom u eurima (može i u dolarima pod uvjetom da ide na račun), a dijelom u kriptovaluti.

Opcije uplate su euri/dolari na račun, euri u cashu i eventualno kriptovalute (kriptovalute ako baš kupac ne može drugačije, jer je prvi izbor euri cash ili euri na račun ili dolari na račun).

Generalno ne, osim ako pod drugu imovinu smatrate novac u valuti euro, ili eventualno kriptovalute. Može se eventualno razgovarati i da u obzir samo kao dio cijene može ući automobil srednje ili više klase, ali isključivo ako je cijena automobila vrlo povoljna.

Možete slobodno zvati u bilo koje doba, uključujući i vikend i kasno navečer. Ako se prodavatelj ne javi ili je isključen mobitel, pokušajte ponovno kasnije ili idući dan. Prodavatelj je, ovisno o danu, dostupan u različitim dijelovima dana pa ponovite poziv kasnije ili drugi dan ako se ne javi.

Ako je uplaćena kapara, prodavatelj može pričekati plaćanje ostatka do pune cijene i dovršetak kupoprodaje neko razumno vrijeme, koje unaprijed usuglasi sa kupcem. To može biti par dana ili tjedana ukoliko zaista ne može brže, ali pod uvjetom da je uplaćena kapara. Bez uplate kapare stan će se dalje prodavati.

To zakonski nije propisano, ali uobičajeno je 10%-20%. Ako kupcu treba samo desetak dana da prikupi ostatak novca onda bi kapara bila standardnih 10%, odnosno 11 400 eura (10% od 114 000 eura), ali ako će mu trebati nekoliko tjedana bila 20-50%.

Ako kupac treba nekoliko dana da prikupi kaparu, prodavatelj može eventualno prihvatiti i manje od 10% kapare (to bi onda bila rezervacija), ali samo na par dana dok kupac ne prikupi ostatak kapare, da bi kupac osigurao da se prodaja pauzira i čeka njega. Sve dok nije plaćena kapara (ili barem rezervacija), stan je i dalje na prodaji. Izjave potencijalnih kupaca tipa "zainteresiran sam", "vidimo se sutra", "sigurno uzimam", "dolazim drugi tjedan u Zagreb i sigurno uzimam" i slično ne zaustavljaju prodaju i dok nije plaćena kapara, ili iznimno dio kapare (rezervacija) ako je takav dogovor, stan se prodaje dalje i jedino ozbiljno iskazivanje interesa i način za zaustavljanje nastavka oglašavanja prodaje je plaćanje kapare.

Napomena: naknadu od 650 eura mjesečno za opciju otkupa će prodavatelj/plodouživatelj počet plaćat kupcu u mjesecu koji slijedi mjesecu u kojem je plaćen puni iznos i kompletno odrađena kupoprodaja.

Apsolutno sve troškove za održavanje nekretnine (uključujući i renovaciju) snosi isključivo plodouživatelj i kupac (novi vlasnik) nema baš nikakvih obveza ni troškova.

Prva iduća adaptacija/renovacija će biti rađena već krajem ove ili najkasnije početkom 2025. godine. Najvjerojatnije već za koji mjesec. Planirani trošak radova je 5000-10000 eura. Minimalno 5000 eura, ali može ići i do 10 000 eura, ovisno što će biti sve uključeno u tu prvu nadolazeću adaptaciju. Sve to naravno plaća plodouživatelj. Prodavatelj/plodouživatelj je suglasan da ovo uđe u kupoprodajni ugovor kao obveza plodouživatelja.

Druga velika adaptacija/renovacija je u planu kroz 2-3 godine, odnosno najvjerojatnije u proljeće 2027. Planirani trošak radova za tu veliku adaptaciju je oko 30 000 eura i uključuje renovaciju kompletne kupaone i kuhinje plus vjerojatno kompletnu unutarnju drvenariju. To isto, kao i sve ostalo povezano sa održavanjem nekretnine, plaća isključivo plodouživatelj i novi vlasnik nema nikakvih troškova. Ovo također ide u kupoprodajni ugovor kao obveza plodouživatelja da se na taj način kupac (novi vlasnik) osigura da će nekretnina kojoj je vlasnik zaista biti održavana, i zapravo i puno i više od toga! U ugovoru će obvezujući rok za ovu veću renovaciju biti do 31.12.2030., ali plodouživatelj ju planira odraditi u tijeku 2027. godine.

Te adaptacije su već isplanirane neovisno da li će stan biti prodan i budući da plodouživatelji ostaju živjeti u stanu još 12 godina, prodavatelj/plodouživatelj će dogovoriti adaptacije i samostalno ih platiti radi svog osobnog dodatnog komfora, a i zato što je uvjeren da će otkupiti stan natrag za 165 000 eura prije 31.12.2030. pa je to njegovo ulaganje u adaptaciju stana kojem će opet biti vlasnik. U svakom slučaju, ovo će biti u ugovoru kao obveza pa to plodouživatelj mora odraditi bez obzira da li će otkupiti stan natrag (a hoće).

U svakom slučaju, ukoliko iz bilo kojeg razloga prodavatelj/plodouživatelj ne iskoristi svoju opciju otkupa do 31.12.2030. novi vlasnik ako se odluči na prodaju vlasništva bilo kada dok još traje pravo plodouživanja (nakon isteka opcije otkupa će trajati još samo 6 godina), on će imati dodatni prodajni argument da je stan friško i detaljno renoviran.

Napomena: Renovacije će plodouživatelj odraditi po svom ukusu. Ovo je važno naglasiti i to je također uvjet za prodaju na koji kupac (novi vlasnik) pristaje ovako unaprijed jer u suprotnom bi plodouživatelj trebao dozvolu od vlasnika da izvrši renovaciju po svom ukusu. Plodouživatelj je uvjeren da će otkupiti stan natrag za 165 000 eura prije 31.12.2030., a renovacije će raditi prije tog datuma, i zato ih želi raditi po svom ukusu (em zato što će prije 31.12.2030. najvjerojatnije opet on postati vlasnik, em zato što i ako slučajno propusti otkupiti ipak će još nakon 31.12.2030. idućih 6 godina boraviti u ovom stanu). Renovacije će biti odrađene detaljno i kvalitetno, bez štednje na kvaliteti materijala i izvedbi, i u nekom standardnom stilu. Dakle neće sigurno biti roze pločice u kupaoni niti kričavo zeleni zidovi, kao niti neki freak stil uređenja, bez uvrede ikome ako netko možda voli baš tako :-)

O tome se može razgovarat, ali ovako unaprijed nema odgovora. Generalno može, ali trebamo o tome popričat uživo na kavi. Ono o čemu ovisi, je jasno definiranje opcije otkupa i upis te opcije u ZK, te način aktiviranja opcije u slučaju da firma ode u stečaj ili prestane postojati, da stranac izbjegava prihvatiti ponudu za otkup itd.

Može, na samo na 1-3 dana, ali uz plaćanje rezervacije, a iznos bi bio manji od kapare. Rezervacija se obično plaća 3% prodajne cijene, ali rezerviranje na samo 1-3 dana (ne dulje) može i za nešto manje.

Bez predugovora i kapare, ili barem ovako rezervacije, stan se prodaje dalje i kupac će biti onaj tko bude najodlučniji i najbrži.

Ovo pitanje je razumljivo, ali nije razlog za ikakvu brigu i u nastavku će biti pojašnjeno zašto.

Za one koji neće čitati sve ovo nego samo čitaju par redova, evo brzinskog odgovora. Kupac će uz jasno definirano trajanje prava plodouživanja u kupoprodajnom ugovoru dobiti i zasebno ovjereni notarski ugovor sa izvršnom klauzulom koji znatno ubrzava proces prisilne deložacije ukoliko bi ona bila potrebna i ostavlja plodouživatelja bez mogućnosti izbjegavanja izvršenja deložacije.

U tom notarskom ugovoru će biti i određen i iznos koji je penal za plodouživatelja ukoliko ne bi napustio nekretninu nakon isteka svog prava plodouživanja. Taj iznos može biti postavljen na 50 eura dnevno kako bi i to bio dodatni motivacijski faktor da plodouživatelj što prije napusti nekretninu da si ne stvara dodatne troškove, jer je jasno da bi deložacija bila sigurna i neizbježna čak i ako bi uslijedila nekoliko mjeseci nakon isteka prava plodouživanja. U ovom slučaju, uz notarski ugovor sa izvršnom klauzulom koji bi značajno olakšao i ubrzao sve, taj proces ne bi trajao godinama nego maksimalno do godinu dana, i to u slučaju kada bi plodouživatelj pokušavao na sve moguće načine "kupovati" vrijeme i odgoditi neodgodivo.

Ovo upravo ponuđeno naravno ne bi samoinicijativno ponudio prodavatelj/plodouživatelj koji ima namjeru odugovlačiti deložaciju ako bi do nje moralo doći (a neće, jer prodavatelj/plodouživatelj ima zaista mnogo opcija i ima gdje otići čak i u slučaju više sile da zaista dođe do toga da nije otkupio stan natrag i da mora izaći iz njega kada istekne pravo plodouživanja). Također, ako bi prodavatelj/plodouživatelj propustio rok za otkup u prvih 6 godina, ostaje još 6 godina mogućnosti za otkup, iako po višoj cijeni. To je dovoljno vremena da zaradi čak i od nule novac (prodavatelj/plodouživatelj radi posao gdje je zarada od 200 000+ eura u samo par godina moguća) da naknadno iskoristi opciju otkupa, iako će tada biti viša cijena za otkup pa prodavatelj/plodouživatelj svakako planira iskoristiti opciju otkupa prije 31.12.2030.

Da li znate da je, u slučaju da ne želi svojevoljno izaći, puno teže, sporije, i pravno kompliciranije izbaciti iz nekretnine podstanara kojem je istekao najam nego plodouživatelja kojem je isteklo pravo plodouživanja? Vjerojatno većina to nije znala, ali činjenica je da je tako.

Prvo i osnovno, plodouživatelj je uvjeren da će otkupiti stan natrag za fiksnih 165 000 eura prije isteka opcije otkupa za taj iznos i ima već razrađenu financijsku konstrukciju za svoje radnje i planove. Ali u redu je postaviti i pitanje "što ako...?" i zamisliti situaciju u kojoj radi neke više sile plodouživatelj nije otkupio stan natrag i u kojoj je novi vlasnik dočekao istek prava plodouživanja za plodouživatelja i sada on mora izaći van iz stana. Prije svega, plodouživatelj je civilizirana i razumna osoba, a u Hrvatskoj postoje zakoni i policija koja osigurava provođenje zakona, odnosno u ovom slučaju bi to bila prisilna deložacija ako bi to bilo potrebno.

Nitko nije previše zabrinut što ako podstanar ne izađe kada mu istekne najam (osim onih koji su doživili te probleme). U zadnje vrijeme se počeo forsirati dugoročni najam u Hrvatskoj, a već nakon par mjeseci u stanu/nekretnini svaki podstanar najmoprimac počne "puštat korijenje" i polako se udomaćuje. Dakle navikava se, i kako se kaže, "skučio se". Ako se radi o problematičnoj osobi i karakteru, bez moralnih načela, vrlo lako se može dogoditi da ta osoba odbije izaći van kad dođe vrijeme jer se već dovoljno udomaćila i zapravo nema gdje otići, ili jednostavno ne želi. Ako je ta osoba lošeg imovinskog stanja i/ili sa zdravstvenim problemima, a pogotovo ako ima maloljetnu djecu, te ako uz to još poznaje zakone i mogućnosti da zakomplicira svom najmodavcu i odgodi svoj izlazak iz nekretnine, najmodavac će imati velikih problema. Deložacija je neupitna i neizbježna, ali se može odgađati kada se radi o ovakvom najmoprimcu.
Ipak, to većinu ne brine jer vjerojatno nisu niti svjesni da preuzimaju takav rizik kad iznajmljuju svoju nekretninu. S druge strane, zabrinuti su oko situacije u kojoj plodouživatelj ne bi izašao iz nekretnine nakon isteka prava plodouživanja. Neopravdano. Radi se o pogrešnoj percepciji i nepoznavanju zakona.

Plodouživanje i najam su različite pravne kategorije, a zakonska prava i zaštita koja se pruža plodouživatelju i najmoprimcu nisu identične. Pravo plodouživanja je stvarno pravo ("stvarno pravo" je poseban termin). Sudska praksa vrlo jasno podržava vlasnika nakon isteka prava plodouživanja, jer više nema nikakvih zakonskih temelja za daljnje korištenje nekretnine od strane plodouživatelja.
S druge strane, najam je obligacijski odnos, što znači da je najmoprimac zaštićen putem ugovora i zakonodavstva o najmu. Zakon o najmu stanova pruža najmoprimcu dodatnu zaštitu, posebno u situacijama kada je u pitanju stambeni prostor, što može otežati ili produžiti proces deložacije. U praksi, najmoprimci često imaju mogućnost pozivanja na socijalne ili zdravstvene okolnosti koje mogu odgoditi proces iseljenja, posebno ako u stanu borave maloljetnici ili ugrožene osobe. Možda će netko reći da se na iste razloge za odgodu može pozvati i plodouživatelj i to je teoretski točno, ali sudovi daju veliku prednost Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i čvrsto brane vlasništvo i u sudskoj praksi staju na stranu vlasnika. Drugim riječima, sudska praksa jasno ukazuje da ćete puno teže i sporije deložirati podstanara koji ne želi izaći iz nekretnine nego plodouživatelja. Deložacija je neizbježna i sigurno će se dogoditi u oba slučaja, ali ju najmoprimac može puno lakše i puno dulje odgađati nego plodouživatelj. Možda nekome djeluje da tu nema logike i pravde, ali pravo i pravda nisu isto, a ovo gore napisano slobodno provjerite sa bilo kojim dobrim pravnikom jer se ovo ne piše napamet.

Pojednostavljeno i sažeto, neće biti potrebe za deložacijom, ali u hipotetskom slučaju da ipak bude, kupac će odmah uz kupoprodajni ugovor u kojem će biti jasno naveden datum isteka prava plodouživanja dobiti i ovjereni notarski ugovor sa izvršnom klauzulom koji bi znatno olakšao i ubrzao proces prisiline deložacije ukoliko bi ona bila potrebna jer takav ugovor eliminira potrebu za sudskom tužbom i bilježnik izdaje izvršno rješenje na koje nema smisla prigovarati jer prigovor ne bi bio uvažen jer je sve vrlo jasno, zakonski određeno i dodatno pojačano notarskim ugovorom sa izvršnom klauzulom. Također, biti će određeni i penali za prekoračenje roka za iseljenje nakon isteka prava plodouživanja, odnosno svaki dan preko roka bi plodouživatelja koštao 50 eura, a to će se ugovoriti kao dodatna zaštita za kupca (novog vlasnika) i kao dodatni motivacijski faktor za plodouživatelja da zaista napusti nekretninu odmah nakon isteka svog prava plodouživanja da si ne stvara dodatni trošak besmislenim pokušajem da odgodi neodgodivo.

Dodatno za kraj, prodavatelj/plodouživatelj nema maloljetnu djecu niti je više u godinama da bi kasnije imao pa nema niti rizika da bi deložacija bila otežana radi maloljetne djece.

Sve u svemu, neće biti niti potrebe razmišljati niti o isteku prava plodouživanja, a kamoli da bi bila potrebna deložacija jer će prodavatelj/plodouživatelj 99% sigurno otkupiti stan natrag za fiksnih 165 000 eura u roku od 6 godina.

Kupac koji sada kupi ovaj stan postaje ODMAH vlasnik 1/1 i mogao bi ga preprodati već sutra, bez obzira što postoji pravo plodouživanja jer ono NE SPRJEČAVA vlasnika da proda stan. Prodavatelj/plodouživatelj ipak uvjetuje da u prvih 6 godina, tj. do 31.12.2030. samo on može kupiti stan (za fiksnih 165 000 eura), ali za to uvjetovanje plaća vrlo fer kompenzaciju u iznosu od 650 eura mjesečno! Prodavatelj/plodouživatelj si sa tom naknadom od 650 eura mjesečno osigurava opciju da samo on može kupiti stan za fiksnih 165 000 eura do 31.12.2030. i svakako namjerava iskoristiti tu opciju!

Nakon 31.12.2030. kupac (novi vlasnik) može prodati stan bilo kada bilo kome za bilo koji iznos.

To znači da ako se slučajno dogodi da prodavatelj/plodouživatelj nije otkupio stan natrag do 31.12.2030., a kupac (novi vlasnik) ga želi odmah prodati, on je slobodan to učiniti i tada sam određuje cijenu. Prodaje stan sa ostankom prava plodouživanja (tada još samo 6 godina), pa je logično da treba oglasiti prodaju malo ispod pune tržišne vijednosti (trenutna puna tržišna vrijednost je oko 180 000 eura), ali i tako će ostvariti profit jer sada kupuje po iznimno niskoj cijeni od samo 114 000 eura (i dodatno prima naknadu od 650 eura mjesečno). Neće uopće morati prodavati puno ispod pune tržišne vrijednosti jer bi tadašnji kupac kupio stan na kojem pravo plodouživanja ne traje još dugo (tada samo još 6 godina), a koji mu donosi 750 eura mjesečno koje će i dalje plaćati plodouživatelj.

Plodouživatelj se ugovorno obvezuje izvršiti 2 renovacije isključivo na svoj trošak u periodu do 31.12.2030. Ovo je predobra ugovorna stavka i obveza plodouživatelja gledano iz pozicije kupca, ali prodavatelj/plodouživatelj to radi zbog sebe i svog dodatnog komfora, a i 99% je uvjeren da će otkupiti stan natrag prije 31.12.2030. za 165 000 eura tako da zapravo uređuje na svoj trošak tuđi stan, ali kojemu će on ponovno biti vlasnik.
Prva renovacija je u planu najkasnije već prije kraja ove godine ili na samom početku iduće i prema procjeni troškovi radova će biti 5000-10000 eura, a sve plaća isključivo plodouživatelj. Druga adaptacija će uključivati kompletnu renovaciju kupaone i kuhinje, instalacija, kao i promjenu kompletne unutarnje drvenarije i dodatno vjerojatno još brušenje i lakiranje parketa plus poneki novi komad namještaja. Trenutno stanje je skroz ok (stan nije nikakva ruševina da ne bi netko pogrešno shvatio), ali dolazi vrijeme za redovnu periodičku renovaciju kao i kod svakog stana, a ona će biti temeljita jer kad već majstori ulaze u stan onda treba odraditi detaljno da ne moraju opet dolaziti već za koju godinu (nitko ne voli majstore u stanu). Procjena troškova za te radove u toj drugoj većoj renovaciji je cca 30 000 eura. Ta renovacija je u planu da bude odrađena tijekom 2027. godine, ali krajnji rok da bude odrađena koji ulazi u kupoprodajni ugovor je 31.12.2030. Nitko ne treba sumnjati da će to biti odrađeno jer to ulazi u kupoprodajni ugovor kao obveza plodouživatelja i ako se ne bi izvršilo u roku plodouživatelj odmah gubi pravo plodouživanja i mora napustiti stan, a kupac (novi vlasnik) ga odmah preuzima u potpunosti pa bi u tom slučaju kupac (novi vlasnik) zapravo i još bolje prošao. Znači renovacije, koje će plodouživatelja ukupno koštati cca 35 000 - 40 000 eura nisu nikakvo prazno obećanje nego su OBVEZA pldouživatelja i to će biti odrađeno! U kupoprodajnom ugovoru će pisati da ako se ta obveza ne izvrši (kao i bilo koja druga, gubi se pravo plodouživanja prije isteka roka i plodouživatelj mora odmah iseliti).

To znači da ako iz nekog nepredvidivog razloga prodavatelj/plodouživatelj nije otkupio stan za 165 000 eura prije 31.12.2030., kupac (novi vasnik) već od 01.01.2031. može prodati ovaj stan bilo kome drugome za bilo koji iznos (ako to poželi) i to će biti friško i detaljno renoviran stan koji će tada imati realnu tržišnu vrijednost najmanje 190 000 eura zbog friške detaljne renovacije koja je odrađena nedavno i zbog prinosa od 750 eura mjesečno koji nosi. Sada vrijedi oko 180 000 eura (u nekoj brzoj prodaji bez puno čekanja na prodaju se može odmah prodati za 170 000 eura), a kada se investira u renovaciju cca 35 000 - 40 000 eura on će vrijediti najmanje 190 000 eura, ako ne i 200 000 eura (po trenutnim tržišnim uvjetima). Trošak renovacije se ne može dodati u punom iznosu troška na vrijednost stana (iako neki nerealni prodavatelji to rade), ali je normalno i logično da friška i detaljna renovacija podiže vrijednost stana.

Znači ovaj stan će nakon 31.12.2030. biti moguće odmah prodati bilo kome drugome, biti će friško i detaljno renoviran, nosit će mjesečni prinos od 750 eura, a puna tržišna vrijednost će mu biti najmanje 190 000+ eura. To je vrijednost prema trenutnom stanju tržišta, a za 6 godina će vjerojatno cijene otići još malo gore (pročitajte "Predviđanje kretanja tržišta").

Nakon 31.12.2030. ostaje pravo plodouživanja još samo 6 godina. To nije puno za pričekati do useljenja, pogotovo ako netko kupuje za djecu (a ima puno takvih kupaca), ili ako želi kupiti uz popust (bilo da kupac želi bolje proći ili da jednostavno nema dovoljno novca za punu tržišnu vrijednost), a nije mu hitno useliti. Zbog toga bi trebalo biti moguće dobiti najmanje barem 150 000+ eura u prodaji nakon 31.12.2030., usprkos ostanku prava plodouživanja još 6 godina (ponovno, stan će novom vlasniku cijelo vrijeme donositi 750 eura mjesečno i biti će friško i detaljno renoviran). Ako cijene nekretnina odu gore u idućih 6 godina, a mogle bi, onda iznos koji je realno očekivati još raste.

Nemojte misliti da nitko neće kupiti stan sa ostankom prava plodouživanja jer to nije točno! Prodavatelj iz ove ponude čak i sada ima ponude za kupnju sa ostankom plodouživanja jer tim kupcima to ne smeta i jer ti kupci kupuju za djecu, ali ne žele da ostane opcija otkupa jer žele sada odmah kupiti stan i ne razmišljati da li će za 6 godina ako/kada prodavatelj/plodouživatelj otkupi morati tražiti novi stan i možda se susresti sa novim skokom cijena, a zarada koju pruža ova ponuda im nije važna. To je feedback koji prodavatelj ima do sada, ali je odbio takve ponude jer je njemu važna opcija otkupa i ne želi prodati bez te opcije.
Ako pravo plodouživanja ostaje još samo 6 godina to nije puno (pogotovo kad stan cijelo vrijeme donosi 750 eura mjesečno), a mnogo je onih koji kupuju ispod cijene kao investiciju (što bi bilo u ovom slučaju), koji "parkiraju" kapital u nekretnine i/ili koji kupuju za svoju djecu koja još nisu punoljetna i/ili koja će tek krenuti na fakultet u Zagrebu, a roditelji im već sada žele osigurati vlastiti stan u Zagrebu da ne riskiraju da za nekoliko godina bude puno skuplji.

Kupac sada kupuje ovaj stan za samo 114 000 eura, nema niti jedan jedini euro dodatnog troška u vezi ovog stana niti u startu niti kroz godine, primati će 650 eura mjesečno do 31.12.2030., kasnije 750 eura mjesečno, renovaciju u vrijednosti od cca 35 000 - 40 000 eura će samostalno ogranizirati i platiti isključivo plodouživatelj iz svog džepa i to će biti prije 31.12.2030., kupac ima vrlo realnu vjerojatnost da će prije 31.12.2030. preprodati ovaj stan natrag prodavatelju/plodouživatelju za 165 000 eura, ili ako se to slučajno ne dogodi (a otkup će se dogoditi ako se nešto nepredvidivo ne dogodi plodouživatelju) kupac može prodati bilo kome drugome nakon 31.12.2030. za sličan iznos. To omogućava ova ponuda kupcu i zato je ovo odlična prilika za kupca, a u slučaju preprodaje on će nakon 6 godina imati znatno uvećan budget za kupnju puno većeg i boljeg stana od onog kojeg danas može kupiti za samo 114 000 eura i koji će mu onda biti trajno rješenje.

Treba biti bez predrasuda. Ima naravno ljudi kojima je odbojno uopće razmišljati o kupnji stana iz kojeg prodavatelj ne izlazi odmah, ali itekako ima i ljudi koji traže prave prilike i znaju da pravo plodouživanja nije nikakav bauk, a da omogućava puno povoljniju kupnju i dobru priliku!

Na ovo pitanje je već nekoliko puta odgovoreno, pa i detaljno u odgovoru na pitanje iznad, ali evo ovdje ponovljeni odgovor jer to pitanje sigurno muči one koji bi kupili ovaj stan sada, ali se boje da prodavatelj/plodouživatelj neće izvršiti otkup za 165 000 eura i da onda neće moći prodati nekom drugom, a ne žele čekati još 6 godina nakon 31.12.2030. za potpuno preuzimanje stana, a ipak žele iskoristi ovu odličnu priliku za kupnju.

Prvo, prodavatelj/plodouživatelj plaća 650 eura mjesečno (kasnije 750 eura mjesečno) kao naknadu/kompenzaciju za opciju otkupa (a kao plodouživatelj zakonski ne mora ništa plaćati) baš zato što obavezno želi imati tu opciju i uvjeren je da će ju iskoristiti prije 31.12.2030. jer ima već unaprijed isplanirane poslove koji bi to morali omogućiti, ali ima i neke druge opcije koje će biti otvorene prije 31.12.2030. Ugovorno se obvezuje i renovirati tuđi stan (jer kupac odmah postaje vlasnik 1/1) i to za iznos od cca 40 000 eura koliko će po procjeni koštati radovi jer će se raditi kvalitetno i detaljno. Bila bi ludost da prodavatelj/plodouživatelj baca u vjetar 650 eura mjesečno idućih 6 godina i da svojim novcem detaljno renovira tuđi stan (to ulazi u ugovor kao obveza i mora biti odrađeno ili se odmah gubi pravo plodouživatelja i plodouživatelj mora odmah iseliti), a da nije realno da će ga otkupiti natrag za vrijeme trajanja svoje opcije za otkup po 165 000 eura. To valjda govori dovoljno u prilog tome koliko je prodavatelj/plodouživatelj uvjeren da će biti u mogućnosti izvršiti otkup i da mu je to primarni cilj.
Ali uvijek treba uzeti u obzir i ono "što ako..." jer nedaj Bože neke ozbiljnije nezgode ili čak i smrti, pa da ipak ne dođe do otkupa.

U tom slučaju sadašnji kupac (novi vlasnik) nije na nikakvom gubitku jer će on uvijek moći prodati ovaj stan bilo kome drugome nakon 31.12.2030., čak i sa ostankom prava plodouživanja tada još 6 godina (to i nije tako puno). Bitno da ponudi novom kupcu određeni popust na punu tržišnu vrijednost, a ona je trenutno cca 180 000 eura.

Ima jako puno ljudi koji kupuju za svoju djecu, pa čak i odvjetnika među njima, koji jako dobro znaju što je pravo plodouživanja i da je to potpuno legalno i zakonski i da po isteku plodouživatelj izlazi odmah van, pa čak i silom ako bi bilo potrebno (u ovoj ponudi prodavatelj/plodouživatelj hvala Bogu ima gdje otići pa i da dođe do isteka prava plodouživanja nema šanse da ne bi mirno i svojevoljno izašao odmah po isteku prava plodouživanja, nije divljak niti razbojnik da se neda van iz tuđe nekretnine).

Do sada je prodavatelj već primio nekoliko ozbiljnih ponuda za kupnju ovog stana, uz ostanak plodouživanja 12 godina, ali bez opcije otkupa. Ponude su bile od 100 000 eura (i u toj ponudi plodouživatelj ne bi plaćao nikakvu nanadu niti imao obvezu renovacije nego bi plaćao samo režije), pa do 115 000 eura, uz plaćanje naknade 600 eura samo pvih 5 godina i zadnjih 7 ne, ali sve te ponude su bile bez uključene opcije otkupa. Te ponude su došle od nekoliko ljudi (među njima i jedan odvjetnik) koji su svi rekli da kupuju za djecu i da žele sada odmah kupiti i riješiti tu brigu i da ne moraju za 5-6 godina ako prodavatelj/plodouživatelj otkupi ponovno tražiti novi stan i riskirati da cijene budu više od današnjih. Dakle oni su bili spremni čekati čak i 12 godina jer znaju što je plodouživanje i nije im potrebno useljenje odmah, a cijena im odgovara. Ipak, prodavatelj je odbio te ponude jer je njemu važno imati opciju otkupa.

Znači nakon 6 godina, ako prodavatelj/plodouživatelj nije otkupio, sadašnji kupac je primao 6 godina po 650 eura mjesečno i ako odluči prodati itekako će imati kome (i još će zaraditi na razlici od svoje kupnje i prodaje) jer će plodouživanje tada trajati još samo 6 godina što uopće nije dugo i ljudi koji kupuju za djecu koja još nisu ni punoljetna i/ili koja će tek za par godina krenuti na fakultet u Zagreb će itekako biti zainteresirani da odmah riješe tu kupnju i ne riskiraju daljnji rast cijena, a pogotovo zato što će tada kupiti sa popustom na punu tržišnu cijenu. Znači vlasnik samo treba ponuditi prodaju ispod pune tržišne vrijednosti i sigurno će se pojaviti kupac. Puna tržišna vrijednost trenutno je cca 180 000 eura (u nekoj brzoj prodaji možemo reći da je 170 000 eura). Za 6 godina će vrijednost biti minimalno 190 000+ eura jer će stan biti friško i detaljno renoviran u međuvremenu (to se ne smije zaboraviti i to je ugovorna obveza plodouživatelja). Nikako se ne smije zaboraviti niti da stan tih zadnjih 6 godina prava plodouživanja nosi prinos od 750 eura mjesečno i to bi išlo tadašnjem kupcu (tadašnjem novom vlasniku). Znači ako cijene nekretnina i ne odu gore za 5 godina (a vjerojatnije je da će otići još bar malo gore), puna tržišna vrijednost ovog stana će za 6 godina biti 190 000+ eura. Ako ga vi ponudite za samo 150 000+ eura, bez obzira na ostanak plodouživanja tada još 6 godina, doći će vam sigurno kupac, i to brzo.

Možete slobodno računati na prodaju od minimalno 150 000+ eura jer je to potpuno realno za 6 godina očekivati kada pravo plodouživanja ostaje još samo 6 godina, a ovaj stan je tada friško i detaljno renoviran, donosi 750 eura mjesečno i puna tržišna vrijednost mu je tada najmanje 190 000 eura. To je sasvim dovoljan popust da privuče kupca koji kupuje stan za djecu i ne mora odmah useliti. Ako cijene nekretnina u tih 6 godina odu još gore, a vjerojatno hoće (dolje neće jer najam neće dolje, a najam je prinos koji daje kvadrat i zato nema ekonomske logike da bi kvadrat išao dolje, pročitajte sekciju "Predviđanje kretanja tržišta" za detalje), tada ćete moći dobiti čak i više od 165 000 eura!

Dodatno, nemojte zaboraviti i da ima ljudi koji samo žele negdje "parkirati" svoj kapital, ili neki jednostavno žele kupiti dobru nekretninu, a nemaju trenutno dovoljno novca za ovakav stan, pa im odgovara kupiti i sa odgodom useljenja, ali uz popust na punu tržišnu vrijednost.

Da ne ispadne da se u ovoj ponudi prešućuju neke činjenice, evo namjerno će biti spomenuto da će si neki vjerojatno pomisliti kako se onda sada ovaj stan sada prodaje za samo 114 000 eura ako će ga biti tako lako prodati sa i dalje plodouživanjem za 150 000+ eura? E pa evo odgovora :) Prije svega, zato što je ovo prilika kakvu si ne smijete dopustiti da propustite. Zaista! Ovdje prodavatelj ide toliko nisko sa prodajom jer ima u svemu svoju pozitivnu računicu nakon par godina jer si sada oslobađa kapital za iskoristiti jednu odličnu priliku koja mu je trenutno otvorena. To je jedini razlog zašto pristaje sada prodati za ovako malo novca i zašto daje ovako dobru ponudu za kupca.
Dalje, sada je do isteka prava plodouživanja još 12 godina. Kada će biti samo 6 godina do isteka, to je 6 godina kraće, ali vizualno jednoznamenkasta brojka i podsvjesno puno kraći period jer 6 godina zaista proleti jako brzo. Druga stvar, cijene nekretnina su zadnjih 4-5 godina snažno rasle. Neki kupci sada ne žure sa kupnjom jer se nadaju da će pasti cijene i ne žele kupiti na vrhu, ali nisu u pravu sa očekivanjem iz već navedenih razloga više puta na ovoj oglasnoj web stranici. Uzalud je čekati pad jer najam ne pada, a onda nema logike niti da će kvadrat padati jer su u ovisnosti međusobno. Ali znate što pada? Padaju referentne kamatne stope centralnih banaka, a to znači da će domaće komercijalne banke moći spustiti cijene kredita (kamate na stambene kredite). To pak znači da će novi stambeni krediti vrlo brzo pojeftiniti (ne i postojeći jer su sa fiksnom kamatom). Kad pojeftine stambeni krediti, eto odmah više kreditno sposobnih, ali eto i ovih koji su čekali pojeftinjenje, pa eto onda njih na tržištu nekretnina u potrazi za kupnjom nekretnine. Sad je vrijeme za privremenu stagnaciju cijena nekretnina, ali ne i pad. Baš za nekih 2-3 godine do maksimalno 5 godina bi po svemu sudeći opet trebale počet rasti cijene nekretnina (pročitajte sekciju "Predviđanje kretanja tržišta), a onda nastupa panika kod kupaca i žele što prije kupiti, a onih koji kupuju uvijek ima i kad cijene rastu njih hvata panika i žure sa kupnjom (klasičan FOMO). Nadalje, plodouživatelj se ugovorno obvezuje prije 31.12.2030. detaljno i kvalitetno renovirati ovaj stan na svoj trošak. Procjena je da će radovi koštati ukupno cca 35 000 - 40 000 eura. To znači da će ovaj stan, u eventualnoj prodaji nekom drugom nakon 31.12.2030. biti ponuđen kao friško i detaljno renoviran stan što automatski podiže vrijednost.
A onda još nešto dodatno, a to je povećanje broja "bare ownership" prodaja u Hrvatskoj! Takve prodaje iz godine u godinu rastu u EU u prosječnom postotku za cca 50% godišnje. Taj trend će doći i u Hrvatsku i to bi trebalo biti već za samo 2-3 godine. Tržište nekretnina žudi za derivatima i sada je došlo vrijeme da se oni pojave, a ovakve prodaje su jedan od derivata za tržište nekretnina koje je do sada bilo staromodno u Hrvatskoj. Dolaze mlađi kupci, open minded, kako li se ono zovu, Gen Z? Već za samo 6 godina će biti puno manji bauk kupiti nekretninu sa ostankom prava plodouživanja neko ograničeno vrijeme. Sve dok je takva kupnja s popustom na punu tržišnu vrijednost takva kupnja će postajati sve privlačnija, pogotovo kad će cijene nekretnina nastaviti rasti i postati sve manje priuštive većini građana. Tada će oni biti spremni na kompromis da pričekaju koju godinu na useljenje, ali da prođu jeftinije i da im bude cijena u budgetu. Samo što će kad te prodaje postanu popularnije, a postat će već za 2-3 godine, discount između pune tržišne vrijednosti i prodajne cijene nekretnine sa ostankom prava plodouživanja postajati sve manji i manji. Jer kada takve prodaje postanu normalne, biti će ih sve više, a onda će potražnja za takvim prodajama smanjiti discount, čista ekonomska logika i zakon. Šest godina je kratak period, ali dovoljno dug da se dogode ove promjene i zato sadašnji kupac može biti siguran da će bez problema pronaći kupca za ovaj stan i dok pravo plodouživanja traje još 6 godina, ako nije prodavatelj/plodouživatelj otkupio do 31.12.2030. i ako se sadašnji kupac (novi vlasnik) odluči prodati odmah nakon 6 godina nekom drugom.

Odluka je naravno na vama, ali ova oglasna web stranica je nešto kao ELABORAT ove prodaje :) Sadrži sve detalje i vrlo detaljna objašnjenja i realne računice. Kreirana je baš zato što mnogi imaju predrasude kada čuju da u stanu još neko vrijeme ostaje plodouživatelj (a neopravdano jer je to skoro isto kao i da se radi o dugoročnom najmu, a paradoksalno, to bi zapravo svi htjeli) pa bi kratki tekst oglasa bez ovako detaljnih pojašnjenja unaprijed u oglasu i na ovoj dodatnoj oglasnoj web stranici polučio manji interes. Ovako je interes prilično velik i svaki dan stižu pozivi (stan se prodaje par tjedana, a evo tek sada je ponuđeno plaćanje naknade cijelo vrijeme trajanja plodouživanja, jer je prodavatelj/plodouživatelj uvjeren da će iskoristiti opciju otkupa u prvih 6 godina) i oglas sa ovako odličnim uvjetima za kupca u vrijeme pisanja ovog teksta još nije aktivan), a dojam je da će stan biti prodan kroz maksimalno tjedan dana, ako ne i brže. Ima ljudi koji nazovu i sve razumiju i sve im odgovara, ali su rekli da će još malo razmisliti (to naravno nije još ništa konkretno za konačnu realizaciju prodaje, ali ti ljudi ipak u razgovoru potvrde da se slažu sa svim argumentima i da je dobra ponuda), ali sada sa ovom ponudom plaćanja mjesečne naknade svih 12 godina prvi kupac koji pročita sadržaj ove web stranice i samostalno napravi realnu računicu da si sam potvrdi da je računica točna shvatit će da je ovo izuzetno dobra ponuda i kupiti će ovaj stan. Nažalost mnogi ne čitaju jer je zaista ne puno nego čak i previše teksta, ali taj tekst je i tako namijenjen onima kojima nije teško odvojiti malo vremena da se informiraju i da iskoriste svoj kapital najbolje što mogu, a ovo je ponuda upravo za to!

Stan kvart: Trnsko (Novi Zagreb)

Stan kvadratura: 60.76 m2

Stan opis: 2.5-sobni ---> 2 hodnika, 2 špajze, 2 sobe + treća pregrađena soba (prozori u svakoj sobi), kuhinja, kupaona s WC-om (prostrana kupaona s manjim prozorom), balkon, vlastita šupa u podrumu

Cijena: 114 000 eura

Teret: ostaje pravo plodouživanja u trajanju fiksnih 12 godina za oba plodouživatelja (upisuje se točan datum isteka prava plodouživanja i odmah nakon toga kupac preuzima stan u potpunosti i stupa u puni posjed). Drugih tereta nema.

Opcija otkupa trajanje: do 31.12.2030. za cijenu otkupa 165 000 eura, do 31.12.2033. za cijenu otkupa 205 000 eura i do 31.12.2036. za cijenu otkupa 245 000 eura

Opcija otkupa iznos: fiksno 165 000 eura prvih 6 godina, pa iduće 3 godine 205 000 eura, pa zadnje tri 245 000 eura i konstantno je aktivna za prodavatelja/plodouživatelja po navedenoj cijeni, ali nakon prvih 6 godina vlasnik može prodati i bilo kome drugome po bilo kojoj cijeni, uz uvjet da prvo ponudi prvokup prodavatelju/plodouživatelju po cijenu koja je ugovorena za njega u tom trenutku (tada bi to bilo ili 205 000 eura ili 245 000 eura jer je rok za otkup po 165 000 eura samo prvih 6 godina)

Mjesečna naknada koju prima kupac (novi vlasnik) na ime naknade za otvorenu opciju otkupa: 650 eura mjesečno do 31.12.2030., pa onda 750 eura mjesečno do 31.12.2036.

Do kada se plaća mjesečna naknada: do 31.12.2036. (znači svih 12 godina) ili do otkupa, što dođe prije

Renovacije: trenutno stanje je skroz ok, ali se plodouživatelj ugovorno obvezuje na 2 renovacije u periodu prije 31.12.2030. koje samostalno plaća, te cijelo vrijeme samostalno održava stan (kupac, tj. vlasnik, nema nikakvih troškova)

Režije: trajno plaća plodouživatelj

Tko prodaje: prodaje vlasnik 1/1 osobno, bez agencija i provizije

Da li je cijena fiksna: da, niže od ove cijena bi bila ludost prodavati uz ovako dobre uvjete za kupca


Ovo dalje u nastavku je malo manje sažeto, ali dodatno pojašnjeno koliko je minimalno potrebno...

Cijena je samo 114 000 eura iz razloga što na nekretninini ostaje upisano pravo plodouživanja fiksno 12 godina (Zakon o vlasništvu, čl. 203.).
Dva su plodouživatelja, ali to ništa ne mijenja jer se za oboje upisuje istek prava plodouživanja na točan datum koji je za 12 godina, odnosno točnije, 31.12.2036.
Pravo plodouživanja se gubi neispunjenjem ugovorenih obveza, smrću plodouživatelja, ili naravno kad dođe datum isteka. Ne postoji mogućnost produljenja trajanja prava plodouživanja. To pravo nije nasljedivo niti prenosivo.
Kupac ODMAH postaje 1/1 vlasnik nekretnine i odmah se na vlasnički list upisuje ime kupca kao 1/1 vlasnika, ali do isteka prava plodouživanja ju ne može koristiti nego može ili čekati istek prava plodouživanja za potpuno preuzimanje i neograničeno korištenje nekretnine ili je prodati nekom drugom bilo kada bez obzira na pravo plodouživanja.

Prodavatelj inzistira da ima opciju otkupa natrag (za tu otvorenu opciju će plaćati mjesečnu naknadu), odnosno da do najkasnije 31.12.2030. samo on može kupiti ovaj stan i da mu kupac (novi vlasnik) mora prodati ako prodavatelj iskaže interes za otkup nazad, ali po unaprijed ugovorenoj cijeni. Cijena po kojoj otkupljuje je fiksna i iznosi 165 000 eura. Ne može biti niti manja niti veća, bez obzira na stanje na tržištu. Nakon 31.12.2030. kupac (novi vlasnik) ostaje opcija otkupa za prodavatelja/plodouživatelja, ali povišenoj cijeni koja je 205 000 eura od 01.01.2031. do 31.12.2033. i 245 000 eura od 01.01.2034. do 31.12.2036. Također, nakon 31.12.2030. vlasnik je slobodan prodati stan i nekom drugom po bilo kojoj cijeni, ali mora prvo ponuditi prvokup prodavatelju/plodouživatelju za 205 000 eura ili za 245 000 eura, ovisno u kojem periodu prodaje i rok u kojem prodavatelj/plodouživatelj može iskoristiti prvokup je u tom slučaju 15 dana od primljene obavijesti (mora biti isplaćen puni iznos u tom roku).

Nekrernina se ne smije otuđiti niti opteretiti (prodati nekom drugom, darovati, staviti pod hipoteku itd.) prije 31.12.2030., ali vlasnik to smije napraviti nakon 31.12.2030., ako poželi.

Kao kompenzaciju kupcu za to što kupac (novi vlasnik) drži otvorenu opciju otkupa prodavatelj/plodouživatelj će kupcu plaćati 650 eura mjesečne naknade do 31.12.2030. i onda 750 eura mjesečno od 01.01.2031. do 31.12.2036., ili do otkupa, što dođe prije (ali ako vlasnik proda nekom drugom nakon 31.12.2030. plodouživatelj i dalje plaća 750 eura mjesečno do 31.12.2036.).

Obveza prodavatelja/plodouživatelja je da cijelo vrijeme održava nekretninu, a dodatno se obvezuje da će prije 31.12.2030. izvršiti 2 renovacije što će uključivati i detaljnu i kvalitetnu renovaciju kuhinje i kupaone. Sve to isključivo na svoj trošak. Procjena je da će prva manja renovacija biti odrađena već za koji mjesec i da će trošak biti 5000-10000 eura, a druga veća renovacija da će biti odrađena u 2027. i da će trošak biti oko 30 000 eura. To sve plaća isključivo plodouživatelj i kupac (novi vlasnik) nema nikakve troškove niti obveze u vezi ovoga niti bilo kakve troškove oko održavanja nekretnine. Renovacije i održavanje su ugovorna obveza plodouživatelja i moraju biti izvršene jer inače plodouživatelj gubi pravo plodouživanja radi neizvršenja obveza i odmah iseljava, a kupac (novi vlasnik) nema nikakve troškove povezane sa renovacijom niti sa održavanjem. Trenutno stanje je skroz ok, ali će plodouživatelj raditi spomenute renovacije jer su već isplanirane i to radi zbog svog dodatnog komfora. Te renovacije su jaki dodatni prodajni argument za novog vlasnika ako iz nekog razloga prodavatelj/plodouživatelj nije uspio otkupiti do 31.12.2030., a novi vlasnik se odluči odmah nakon 5 godina prodati nekom drugom jer će prodavati friško i detaljno renoviran stan i zato će za 5 godina moći dobiti barem 150 000 - 160 000 eura i od bilo koga drugoga (jer će tada puna tržišna vrijednost friško renoviranog stana ove kvadrature biti blizu 200 000 eura, a možda i preko 200k eura ako tržište ode jače gore, te će se i dalje plaćati 750 eura mjesečne naknade koju će primati vlasnik nekretnine do 31.12.2036. kada će u potpunosti preuzeti nekretninu i useliti) ako se odluči na prodaju umjesto da pričeka još 6 godina do isteka prava plodouživanja i da potpuno preuzme stan (ako plodouživatelj u tom periodu ne otkupi za 205 000 eura ili za 245 000 eura, ovisno o trenutku otkupa i unaprijed ugovorenoj otkupnoj cijeni za taj period).

Znači, prodajna cijena je samo 114 000 eura za dobar stan od 60.76 m2 u dobrom kvartu (Trnsko) na odličnoj lokaciji u kvartu blizu svih bitnih sadržaja i u blizini tramvajske i autobusne stanice. Ostaje pravo plodouživanja (fiksno ograničeno na 12 godina), ali zato je cijena samo 114 000 eura, a ne preko 180 000 eura kolika je realna trenutna vrijednost, te također kupac odmah počinje primati 650 eura mjesečno kao naknadu za opciju otkupa do 31.12.2030., a kasnije 750 eura mjesečno, pa ispada kao da je odmah iznajmio bez ikakve brige o održavanju i podstanarima, te bez ikakvih dodatnih troškova niti u startu niti naknadno. Otkup u prvih 6 godina ide za fiksnih 165 000 eura što je znatno više nego što kupac sada plaća za kupnju, a uz to još prima 650 eura mjesečno. Na sve to, prodavatelj, koji ostaje u stanu kao plodouživatelj, će dodatno renovirati stan o svom trošku i očekivani zbrojeni troškovi tih radova su ukupno cca 40 000 eura. Ako izostane otkup od strane prodavatelja (a neće jer prodavatelj plaća čak 650 eura mjesečno samo zato da bi imao tu opciju otkupa i naravno da je uvjeren da će izvršiti taj otkup do 31.12.2030. prije nego što poskupi i naknada i iznos potreban za otkup), to znači da će plodouživatelj potrošiti svojih cca 40 000 eura da uredi stan kojem je vlasnik netko drugi tko može prodati stan bilo kome za bilo koji izos bilo kada nakon 31.12.2030. ili može zadržati stan i u potpunosti ga preuzeti nakon 12 godina od danas.

Ovo je vrhunska prilika za investiciju, bilo da se zaradi na mjesečnoj naknadi i onda se i dodatno zaradi nakon 6 godina na prodaji za znatno veći iznos (ukupna zarada za kupca cca 47 450 eura od naknade + 51 000 eura od razlike na kupovnoj i prodajnoj cijeni, znači cca 98 000 eura u samo 6 godina), ili da se sada jako jeftino kupi dobar stan u dobrom kvartu koji će kupac moći u potpunosti preuzeti i koristiti za 12 godina (jako povoljna kupnja sada za rješavanje stambenog pitanja za dijete), što jako brzo prođe, a koji će prethodno kvalitetno renovirati i održavati plodouživatelj, na svoj trošak, i za koji će kupac primati od prvog dana 650 eura mjesečne naknade pa kasnije 750 eura mjesečno (na ime opcije otkupa). Sve režije trajno plaća plodouživatelj i to je njegova ugovorna obveza.

Sve obveze prodavatelja/plodouživatelja idu u kupoprodajni ugovor i u njemu će biti posebna klauzula koja će omogućiti vrlo jednostavno i brzo brisanje prava plodouživanja sa nekretnine ukoliko plodouživatelj ne bi ispunjavao svoje obveze u roku. Zato kupac ne bi trebao imati ikakav strah da mjesečna naknada za opciju prvokupa ili režije neće biti redovno plaćane ili da neće biti izvršena renovacija i da se nekretnina neće održavati jer bi to odmah značilo gubitak prava plodouživanja i omogućilo bi kupcu (novom vlasniku) da odmah u potpunosti preuzme nekretninu bez ikakvog ograničenja u korištenju.

Poruka za agencije: Prodavatelj poštuje rad i trud agencija, ali ne želi prodavati preko agencije. Svaka agencija pokušava nagovoriti prodavatelje da potpišu ugovor sa njima i navode da imaju svoju internu bazu kupaca. Ok, evo prijedloga za agencije. Slobodno nazovite prodavatelja da vam telefonski pojasni uvjete prodaje ako je potrebno i da se uvjerite da je ovo trenutno najbolja ponuda na zagrebačkom tržištu. Onda provjerite sa pravnikom da se uvjerite da je sve legalno i zakonski čisto i sigurno za kupca, i onda ponudite ovu nekretninu tim kupcima iz svoje internet baze koju spominjete. Oni će platiti agencijsku proviziju kao kupac, i još uvijek će puno bolje proći kupnjom ove nekretnine nego neke druge. Uostalom, potpisivanje ugovora o posredovanju i sa kupcem i sa prodavateljem je sukob interesa. Zato je prijedlog da ponudite ovu nekretninu samoinicijativno kupcu, sebi zaradite proviziju od kupca, a njemu činite uslugu što mu ukazujete na najbolju ponudu na zagrebačkom tržištu i to je win-win situacija. Prodavatelj ovim putem daje svoju suglasnost da agencije ponude kupcima iz svoje baze ovu nekretninu bez posebne pismene suglasnosti prodavatelja.

Ako ste zainteresirani nije loše pročitati i ostatak sadržaja na ovoj oglasnoj web stranici (sve bitno je navedeno ovdje, ali detaljna pojašnjenja unaprijed nisu na odmet), pogotovo odgovore na očekivana pitanja potencijalnih kupaca koji se nalaze u sekciji "PITANJA". Ako vam odgovara ponuda, javite se na 091 / 5876 - 235

Ovaj oglas može biti aktivan do prodaje, ali isto tako i prodavatelj može odustati od prodaje u bilo kojem trenutku sve dok nema konkretnog dogovora i kapare, tako da se mole zainteresirani potencijalni kupci da se odmah jave ukoliko su zainteresirani jer prodaja vjerojatno neće biti dugo aktivna bilo radi možebitne brze prodaje ili radi odustajanja prodavatelja od prodaje.

Kontakt

Email

zagrebstanprodaja@gmail.com

Mobitel

091 / 5876 -235

© Copyright 2024 - All Rights Reserved